Come trovare case da gestire: da dove arrivano i proprietari

I proprietari arrivano da tre posti: dalle persone che ti conoscono, da chi ha visto come gestisci un'altra casa, e da chi ti trova quando cerca una soluzione a un problema preciso. Il primo canale si esaurisce presto, il secondo cresce solo se lavori bene, il terzo chiede tempo.

Poi c'è una quarta strada, che molti gestori non considerano: lavorare con chi le case le ha già.

Da dove arrivano i proprietari

• Il passaparola. La prima casa è quasi sempre di qualcuno che ti conosce: un parente, un amico, un collega. È un inizio, non un metodo: dopo poche case il giro si chiude.
• I proprietari che hai già. È il canale più forte. Un proprietario contento ne porta un altro: il vicino di pianerottolo, il fratello con la casa ereditata, il collega con il bilocale vuoto. Ma solo se è contento davvero, e lo è se capisce ogni mese cosa è successo alla sua casa.
• Chi affitta da solo ed è stanco. L'host che risponde ai messaggi di notte, fa le pulizie nel fine settimana, ha appena ricevuto una recensione storta. Non cerca un gestore finché la fatica non supera la paura di perdere il controllo della casa.
• Chi ha una casa ferma. La casa ereditata, quella di chi si è trasferito in un'altra città o all'estero, la seconda casa usata due settimane l'anno, il contratto lungo che scade. È il proprietario che si chiede «e adesso cosa ci faccio».
• Le agenzie e gli altri mestieri della casa. Chi vende e affitta case incontra ogni giorno proprietari che non vogliono vendere, o non subito. Lo stesso vale per chi ristruttura, per chi fotografa gli interni, per le imprese di pulizie. Sono rapporti che si costruiscono piano, e reggono se sono utili a tutte e due le parti.
• Chi ti cerca. Un sito che risponde alle domande che il proprietario si fa davvero, cioè quanto rende, quanto costa e cosa serve, una scheda su Google con indirizzo e telefono veri, le recensioni di proprietari e ospiti. È la strada più lenta, e quella che dura di più.

Annunci e portali: si può scrivere ai proprietari?

Sui portali immobiliari trovi case arredate in affitto da mesi, o in vendita da tanto tempo. Scrivere al proprietario si può, con garbo. Molti annunci però chiedono di non essere contattati da agenzie o intermediari: rispetta la richiesta, non ti porta niente di buono.

I portali servono di più a un'altra cosa: a leggere il mercato. Quali zone hanno tante case ferme, quali tipi di casa non si affittano, dove l'affitto breve ha senso e dove no. È quello che ti serve sapere prima di proporti a qualcuno.

Cosa convince un proprietario

Un proprietario che affida la casa a un estraneo ha una paura sola, perdere il controllo, e la declina in cinque domande:

1. Quanto mi resta, davvero? Vuole una stima con le ipotesi scritte (prezzo medio, notti occupate, spese), non una cifra tonda. Chi promette numeri alti prima di aver visto la casa perde proprio i proprietari più attenti.
2. Chi entra in casa mia? Come vengono identificati gli ospiti, chi fa le pulizie, chi ha le chiavi.
3. Chi risponde se qualcosa va storto? Un telefono che risponde, e il nome di una persona.
4. Come ne esco? Quanto dura il contratto, con quale preavviso si chiude.
5. Come vedo cosa succede? Il rendiconto, il calendario, i numeri.

Se hai una risposta scritta a queste cinque domande sei già avanti. Le domande che un proprietario fa prima di firmare le abbiamo messe in fila dal suo lato in quanto costa la gestione degli affitti brevi: leggile come le leggerà lui.

Perché la fiducia si costruisce con i rendiconti

La prima casa che gestisci è anche il tuo biglietto da visita, e il proprietario la giudica da un documento: il rendiconto. Le prenotazioni, le commissioni delle piattaforme, la tua commissione, le spese una per una con i giustificativi. Sempre alla stessa data.

Un proprietario che capisce il suo rendiconto non ha bisogno di chiamarti. Uno che non lo capisce comincia a sospettare, anche se i numeri sono buoni. Spiega i mesi storti prima che te lo chieda, e fallo con le stesse parole con cui racconti i mesi buoni.

È il motivo per cui nel nostro metodo il rendiconto mensile è una fase a sé, non un allegato. Il proprietario tranquillo è quello che ti presenta il vicino.

Gli errori che fanno perdere le case

• Promettere un numero per chiudere il contratto. Il primo mese sotto la promessa ti costa la fiducia, e spesso la casa.
• Prendere case dove non arrivi in fretta. Una serratura bloccata alle dieci di sera non aspetta.
• Prendere più case di quelle che la tua squadra regge. Pulizie e ingressi devono restare sotto controllo anche nella settimana più piena.
• Farsi sentire solo per le spese. Il proprietario deve sapere di te anche nei mesi buoni.
• Lasciare indietro gli adempimenti. Codici, comunicazioni alla Questura, dati per la statistica: basta una dimenticanza per incrinare un rapporto. Cosa comporta ogni casa in più, passaggio per passaggio, è in come si gestisce un affitto breve.

La strada che molti non considerano: lavorare con chi le case le ha già

Trovare proprietari è la parte più lenta del mestiere. Se sai già gestire, puoi mettere il tuo lavoro dove le case ci sono già, invece di aspettare che il passaparola ti porti la quinta.

Maison Métropole gestisce oltre 250 immobili dal 2019, e una parte li segue insieme ad altri partner e gestori. Se hai il mestiere e ti mancano le case, parliamone: si comincia dalla pagina per i property manager.

Se invece sei agli inizi e vuoi capire cosa serve prima delle case, parti da come diventare property manager.