Come diventare property manager (e da dove cominciare)

Per diventare property manager ti servono tre cose: saper portare una casa in affitto breve dall'annuncio al rendiconto, una forma con cui lavorare e fatturare, da decidere con il commercialista, e le prime case da gestire. Non c'è un albo dei property manager e non c'è un esame da superare per cominciare.

C'è un mestiere da imparare, e si impara meglio su poche case seguite bene che su tante seguite male.

Le regole fiscali e amministrative cambiano: quelle citate qui vanno verificate alla fonte, e con il tuo commercialista, prima di aprire l'attività.

Cosa fa davvero un property manager

Gestisce case di altri, di solito in affitto breve o medio, e risponde al proprietario di come vanno. In pratica, ogni settimana:

• pubblica gli annunci sulle piattaforme e li tiene aggiornati;
• decide i prezzi notte per notte, con la stagione e con gli eventi;
• risponde agli ospiti prima, durante e dopo il soggiorno;
• organizza l'ingresso, con l'identificazione degli ospiti che la legge chiede;
• coordina pulizie, biancheria e piccole riparazioni;
• segue gli adempimenti: codici identificativi, comunicazioni alla Questura, dati statistici per la Regione;
• manda al proprietario il rendiconto del mese.

Il ciclo completo, passaggio per passaggio, è in come si gestisce un affitto breve. Qui conta una cosa: è un lavoro di organizzazione più che di immobili. Il valore sta nel far succedere cento piccole cose al momento giusto, in case dove tu non abiti.

Le competenze che servono

• I numeri. Leggere un calendario, capire perché una settimana non si vende, calcolare quanto resta al proprietario dopo le commissioni delle piattaforme, le pulizie e le spese. Un gestore che non sa fare questo conto non sa difendere il proprio lavoro.
• Le persone. Scrivere agli ospiti in modo chiaro, anche in inglese, e rispondere presto. Parlare con i proprietari senza promettere quello che non dipende da te.
• L'organizzazione. Tenere insieme chi pulisce, chi ripara, la lavanderia e gli ingressi, anche quando due arrivi e un guasto cadono nella stessa ora.
• Le regole. Sapere quali codici servono in quella regione, cosa va comunicato e a chi. Cambiano spesso: accorgersene fa parte del mestiere.

Non serve saperle tutte il primo giorno. Serve sapere quali ti mancano, e chi chiamare nel frattempo.

Cosa serve per cominciare

Una forma per lavorare. Se gestisci case di altri con continuità e ti fai pagare, stai facendo un'attività economica e ti serve una posizione fiscale. Quale, cioè ditta individuale o società, con quale codice di attività e con quale regime, lo decidi con il commercialista: dipende da cosa farai davvero e da quanto. Non cominciare con la prima casa «intanto la faccio così».

I pagamenti, decisi con il proprietario. Come e quando avvengono i pagamenti si concorda con ogni proprietario e si scrive nel contratto, prima della prima prenotazione. La scelta ha anche un seguito fiscale: la legge prevede una ritenuta a carico degli intermediari che intervengono nel pagamento, comprese le piattaforme, e chi è tenuto e come si applica lo spiega la guida dell'Agenzia delle Entrate sulle locazioni brevi. È una conversazione da fare con il commercialista prima di cominciare, non dopo.

Un contratto scritto con ogni proprietario. Cosa fai, come vieni pagato, chi paga le spese, quanto dura l'accordo e come si esce. Le formule sul mercato sono due: gestire la casa per conto del proprietario, che la tiene a nome suo, per una commissione in percentuale sulle prenotazioni; oppure prendere la casa in affitto e subaffittarla, e allora il proprietario riceve un canone fisso concordato e il rischio dei mesi vuoti resta a te. Le abbiamo spiegate dal lato di chi possiede in property management, come funziona e in sublocazione e rent to rent: leggerle dal suo lato ti aiuta a capire cosa ti chiederà.

Gli strumenti. Un sistema che tenga allineati i calendari delle piattaforme, una squadra di pulizie affidabile, un modo per far entrare gli ospiti identificandoli come chiede la legge.

Se parti dalle tue case, c'è un punto in più: oltre un certo numero di appartamenti affittati per brevi periodi la legge presume che l'attività sia d'impresa, con quello che ne segue. Il numero e le regole aggiornate sono sul sito dell'Agenzia delle Entrate.

Serve il patentino da agente immobiliare?

Dipende da cosa fai. L'agente immobiliare fa mediazione: mette in relazione due o più parti per concludere un affare, senza essere legato a nessuna di loro. Per farlo servono un diploma, un corso, un esame e l'iscrizione alla Camera di commercio, come spiega la Camera di commercio di Torino.

Il property manager che gestisce una casa per conto del proprietario, con un mandato, fa un lavoro diverso: lavora per una delle due parti. Il confine però non è sempre netto, per esempio se cerchi inquilini per contratti lunghi e ti fai pagare a contratto firmato. Se il tuo lavoro sta vicino a quel confine, chiariscilo con un legale o con la Camera di commercio prima di cominciare.

Serve un corso riconosciuto?

Per cominciare non te lo chiede nessuno. I corsi per property manager che trovi in giro sono formazione: rilasciano un attestato di frequenza, possono aiutarti a mettere ordine, non ti abilitano a niente. Il corso con l'esame alla Camera di commercio esiste, ma è quello degli agenti immobiliari.

Il modo più rapido per imparare resta lavorare accanto a chi lo fa già, anche solo su qualche casa, e leggere le fonti ufficiali invece dei riassunti. Le norme che contano davvero sono poche e sono pubbliche: il CIN, per esempio, lo abbiamo spiegato con i link alla legge e ai portali in CIN per gli affitti brevi.

Come si trovano le prime case

È la domanda su cui si ferma quasi chiunque. Le prime case arrivano quasi sempre da vicino: la tua, quella di un parente, quella di un conoscente che affitta da solo e non ne può più. Poi arrivano da chi ha visto come gestisci le altre.

Tutte le strade, e cosa convince un proprietario a firmare, sono in come trovare case da gestire.

Co-host o property manager: da dove partire

Molti cominciano come co-host su Airbnb: il titolare dell'annuncio ti aggiunge alla sua casa e tu lo aiuti con i messaggi, il calendario, gli ingressi. È un buon modo per imparare su case vere, ma resta un ruolo dentro una piattaforma.

Il property manager lavora su tutti i canali, con un contratto suo con il proprietario, e risponde anche degli adempimenti. Le differenze, e come funziona il programma di Airbnb in Italia, sono in co-host su Airbnb.

Se il mestiere ce l'hai già

Se gestisci già delle case, o hai lavorato in un'agenzia, in un albergo o per un altro gestore, di solito non ti manca il mestiere: ti mancano le case.

Maison Métropole gestisce oltre 250 immobili dal 2019, in sette regioni italiane, e una parte li segue insieme ad altri gestori e partner. Se vuoi capire se possiamo lavorare insieme, parti dalla pagina per i property manager. Se invece cerchi un posto di lavoro, la strada è lavora con noi.