Property management: come funziona, e chi fa che cosa

Quando affidi una casa a un gestore, la prima domanda non è «quanto rende»: è con quale accordo. Le strade sono due, e cambiano tre cose: a nome di chi resta la casa, chi tiene il rischio e chi decide. Qui c'è la prima.

Che cos'è il property management

Nel property management la casa resta a nome tuo sotto ogni aspetto: il contratto d'affitto è intestato a te e gli ospiti sono tuoi ospiti. Il gestore lavora per conto tuo e viene pagato con una commissione sulle prenotazioni.

È il modello con cui seguiamo la maggior parte delle case che gestiamo, in tutte e tre le durate: affitto breve, medio e lungo.

Come si paga la gestione

Una percentuale sulle prenotazioni confermate, e nient'altro: nessun canone mensile, nessun costo di attivazione. La percentuale dipende dalla città e dai servizi che servono a quella casa, e te la scriviamo nella stima prima che tu decida. Modalità e tempi dei pagamenti li concordiamo con te e li scriviamo nel contratto.

Il punto di questo modello è tutto qui: se la casa non produce, non paghi. Il nostro guadagno e il tuo salgono e scendono insieme, il che significa che abbiamo lo stesso interesse che hai tu ad alzare il prezzo medio e a riempire il calendario.

Cosa comprende la percentuale, voce per voce, è in quanto costa la gestione degli affitti brevi.

Chi fa che cosa

Noi:

1. Prepariamo la casa. Fotografie, allestimento dove serve, annunci su tutte le piattaforme.
2. Teniamo i prezzi. Aggiornati con la stagione, con gli eventi in città e con la domanda.
3. Seguiamo gli ospiti. Richieste, ingresso, problemi durante il soggiorno.
4. Teniamo la casa. Pulizie e cambio biancheria tra un soggiorno e l'altro, manutenzione ordinaria, tecnici di fiducia.
5. Facciamo le pratiche. CIN, codice regionale, comunicazione al Comune, Alloggiati Web. Se la casa è già avviata controlliamo che sia tutto in regola e ci muoviamo solo su quello che manca. L'imposta di soggiorno invece segue il regolamento del Comune, che fissa tariffe ed esenzioni: come gestirla nella tua casa lo definiamo con te.
6. Rendicontiamo. Ogni mese ricevi il rendiconto: le prenotazioni, le spese e la nostra commissione, voce per voce.

Tu:

• Decidi il prezzo minimo, se ne vuoi uno sotto cui non scendere.
• Decidi le date tue. Nel breve blocchi il calendario quando ti serve la casa.
• Approvi le spese prima che vengano fatte, quando non sono manutenzione ordinaria.

Per gli aspetti fiscali il riferimento è il tuo commercialista; se hai un dubbio, chiedici.

Chi tiene il rischio

Tu. È la differenza che conta di più rispetto all'altro modello: se un mese è vuoto, quel mese la casa rende meno, e la nostra commissione scende con lei. Nessuno può prometterti un importo, perché quell'importo dipende dal mercato di quella casa in quella stagione.

In cambio, i mesi buoni sono buoni per intero: il picco di agosto sulla Riviera o della settimana delle ATP Finals a Torino resta tuo, meno la commissione.

Quando conviene

• La casa è in una posizione che il mercato premia, e i mesi pieni pagano i mesi vuoti.
• Vuoi vedere quanto produce davvero, mese per mese, invece di un numero piatto.
• Ti sta bene un ricavo che varia, perché non hai una rata da coprire con quello.
• Vuoi tenere il controllo sul prezzo e sulle date.

Se invece ti serve un importo certo ogni mese, la risposta è l'altro modello: la sublocazione, come funziona il canone fisso.

E la durata dell'affitto?

È una domanda diversa e indipendente da questa. Con il property management la casa può andare in affitto breve, medio o lungo, e spesso conviene alternarli nell'anno. Quale abbia senso per la tua si decide al sopralluogo, con i prezzi del tuo quartiere: il confronto è in affitto breve o affitto lungo.

Quanto può rendere la tua casa te lo diciamo nella stima gratuita, e cosa comprende la gestione è nella pagina gestione affitti brevi.