Nella sublocazione il gestore non lavora per conto tuo: diventa il tuo inquilino. Tu ricevi un canone fisso concordato, e il rischio dei mesi vuoti resta a lui. In giro la trovi chiamata anche rent to rent.
Come funziona
Si firma un contratto di locazione fra te e noi, con dentro il canone, la durata e i tempi dei pagamenti. Da quel momento il canone resta quello concordato, in un mese pieno come in un mese vuoto, e la casa la gestiamo noi, a nostro rischio: annunci, ospiti, pulizie, manutenzione ordinaria, adempimenti.
Tu conosci l'importo in anticipo e non hai niente da seguire. Alla fine del contratto la casa torna a te nello stato in cui te l'abbiamo presa, salvo la normale usura.
Non si chiede: la proponiamo noi
Questa è la parte che sorprende, e va detta prima di tutto il resto. La sublocazione non è una formula che si sceglie da un elenco. La proponiamo noi, e solo quando i conti di quella casa reggono un canone fisso per tutta la durata del contratto.
Il motivo è semplice: siamo noi a tenere il rischio, quindi siamo noi a dover essere sicuri che la casa lo sostenga. Se dal sopralluogo risulta che non lo sostiene, non te la proponiamo — e ti diciamo perché.
Chi fa che cosa
Noi:
- la gestione completa: annunci, prezzi, ospiti, pulizie, cambio biancheria;
- la manutenzione ordinaria e le piccole riparazioni;
- gli adempimenti della locazione turistica;
- il rischio dei mesi vuoti: il canone concordato non cambia.
Tu:
- resti il proprietario, con quello che questo comporta: la manutenzione straordinaria e ciò che riguarda l'immobile in sé;
- ricevi il canone concordato, con modalità e tempi scritti nel contratto;
- non hai vacanza locativa da gestire, né morosità, né ricerca di inquilini.
Quanto vale il canone
Meno di quello che la casa renderebbe in un anno buono, più di quello che renderebbe in un anno storto. È il prezzo del rischio: lo compriamo noi, e quel prezzo si vede nella differenza.
Non c'è un numero che valga per tutte le case: dipende dalla zona, dalla stagionalità e da quanto quella casa può produrre. Lo calcoliamo al sopralluogo e te lo scriviamo nella proposta, insieme ai numeri da cui viene.
Quando conviene a te
- Ti serve un importo certo ogni mese, per esempio per coprire una rata.
- Non vuoi pensarci: né agli ospiti, né alle pulizie, né alle pratiche.
- Preferisci sapere oggi quanto riceverai fra otto mesi, invece di scoprirlo.
- La casa è lontana da dove vivi, e seguire un gestore a distanza ti pesa comunque.
Quando non conviene
- La casa è in una posizione forte e le settimane di punta valgono molto: rinunciarci per un importo piatto ti costa.
- Vuoi poterla usare per te qualche settimana l'anno: con un contratto di locazione, per quella durata, la casa non è disponibile.
- Ti interessa vedere i numeri veri della tua casa, prenotazione per prenotazione.
In tutti e tre i casi la risposta è l'altro modello: il property management, dove la casa resta a nome tuo e la gestiamo per una commissione.
Le due strade a confronto
- L'accordo: nel property management la casa resta a nome tuo e la gestiamo per una commissione sulle prenotazioni. Nella sublocazione diventiamo il tuo inquilino e tu ricevi un canone fisso concordato.
- Chi rischia: nel primo il rischio dei mesi vuoti è tuo, nel secondo è nostro.
- Quanto sai in anticipo: nel primo lo scopri mese per mese, nel secondo lo sai alla firma.
- I picchi: nel primo restano tuoi, nel secondo restano a noi.
- La casa per te: nel primo blocchi le date che vuoi, nel secondo no, per la durata del contratto.
In tutti e due i casi modalità e tempi dei pagamenti li concordiamo con te e li scriviamo nel contratto.
Una nota prima di firmare
È un contratto di locazione, quindi ha effetti che durano. Prima di firmare vale la pena leggerlo con calma e, se è la prima volta che ne fai uno, farlo leggere a chi di dovere: la durata, il preavviso, chi risponde di che cosa e in quale stato torna la casa sono le quattro cose da guardare.
Per gli aspetti fiscali del canone il riferimento è il tuo commercialista; se hai un dubbio, chiedici.
Se vuoi capire se la tua casa regge un canone fisso, si parte dal sopralluogo: la stima è gratuita e non ti impegna. Quale durata d'affitto ha senso per la tua casa — breve, media o lunga — è una domanda a parte, ed è in affitto breve o affitto lungo.
Domande frequenti
Che cos’è la sublocazione di un immobile?
Un contratto di locazione fra il proprietario e il gestore: il gestore diventa inquilino e gestisce la casa a proprio rischio, il proprietario riceve un canone fisso concordato. In giro la trovi chiamata anche rent to rent.
Posso chiedere io la sublocazione?
La proponiamo noi, e solo quando i conti di quella casa reggono un canone fisso per tutta la durata del contratto. Il rischio è nostro, quindi la valutazione la facciamo noi al sopralluogo.
Il canone è più basso di quello che guadagnerei affittando da solo?
È meno di quello che la casa renderebbe in un anno buono, più di quello che renderebbe in un anno storto. È il prezzo del rischio: lo compriamo noi, e si vede nella differenza.
Posso usare la casa durante il contratto?
No: per la durata del contratto la casa è locata a noi. Se ti serve poterla usare qualche settimana l’anno, il modello giusto è il property management.
In che stato torna la casa alla fine?
Nello stato in cui ce l’hai consegnata, salvo la normale usura. La manutenzione ordinaria e le piccole riparazioni sono a carico nostro per tutta la durata.
A cura della redazione di Maison Métropole.
