Quanto costa la gestione degli affitti brevi

Se hai chiesto un preventivo a due o tre gestori, ti sarai accorto di una cosa: quasi nessuno scrive la propria percentuale sul sito. Noi neanche, e sotto spieghiamo perché. Ma il fatto che i prezzi non siano pubblicati non vuol dire che non si possa capire come funzionano: i modelli sono pochi e si riconoscono.

I modelli di prezzo che trovi sul mercato

Percentuale sulle prenotazioni confermate. È il modello più diffuso, ed è il nostro. Il gestore viene pagato con una quota di ogni prenotazione: se la casa non produce, non paghi. L’interesse è allineato: chi gestisce guadagna solo se fa guadagnare te.

Canone fisso al proprietario. Il gestore prende la casa in locazione e tu ricevi un canone fisso stabilito nel contratto: il rischio dei mesi vuoti resta a lui. Tu hai un importo prevedibile ogni mese; in cambio rinunci ai picchi. È quello che facciamo con la sublocazione, e ha senso per chi vuole certezza più che massimo rendimento.

Canone mensile fisso al gestore. Paghi una cifra fissa ogni mese indipendentemente da come va la casa. Da valutare con attenzione: il rischio dei mesi vuoti resta interamente tuo e chi gestisce viene pagato comunque.

Forfait per singolo servizio. Solo il check-in, solo le pulizie, solo la burocrazia. Costa meno di una gestione completa, ma il coordinamento resta a te, e il coordinamento è la parte che porta via tempo.

Cosa deve essere compreso nella percentuale

Due preventivi con la stessa percentuale possono comprendere cose molto diverse. Questo è l’elenco su cui confrontarli:

• fotografie professionali e allestimento della casa prima di pubblicarla;
• creazione e ottimizzazione degli annunci su tutte le piattaforme;
• aggiornamento dei prezzi in base a stagione, eventi e domanda;
• gestione delle richieste e delle prenotazioni, tutti i giorni;
• accoglienza e check-in, con l’identificazione degli ospiti a norma;
• coordinamento delle pulizie e del cambio biancheria tra un soggiorno e l’altro;
• manutenzione ordinaria e interventi urgenti;
• adempimenti: codice identificativo e comunicazione degli ospiti;
• gestione delle recensioni e dei rapporti con le piattaforme;
• rendiconto mensile: le prenotazioni, le spese e la commissione, voce per voce.

Se una voce non c’è nell’elenco di chi ti fa il preventivo, chiedi chi la fa e quanto costa a parte.

Le voci che restano fuori, e chi le paga

• La pulizia finale: la paga l’ospite, con la tariffa di pulizia inclusa nella prenotazione. Il proprietario non anticipa nulla.
• Le utenze: al proprietario, perché sono comprese nel prezzo della notte.
• L’allestimento iniziale, se la casa ne ha bisogno: è una spesa una volta sola, e prima di farla ti mandiamo un preventivo.
• L’imposta di soggiorno: dove il Comune la applica, la paga l’ospite. Si applica secondo il regolamento del Comune, che fissa tariffe ed esenzioni: come gestirla nella tua casa lo definiamo con te.
• Le tasse sul reddito: tue, e dipendono dalla tua situazione. Per gli aspetti fiscali il riferimento è il tuo commercialista; se hai un dubbio, chiedici. Il quadro ufficiale è sul sito dell’Agenzia delle Entrate.
• La manutenzione straordinaria: tua, e non la facciamo partire senza il tuo via libera.

Le sette domande da fare prima di firmare

1. La percentuale si calcola sul totale delle prenotazioni o sul netto dopo le commissioni delle piattaforme?
2. Ci sono costi di attivazione, canoni fissi mensili o penali di uscita?
3. Cosa comprende esattamente la percentuale, voce per voce?
4. Chi paga le pulizie, la biancheria, i consumabili?
5. Ogni quanto ricevo il rendiconto, e dove sono scritti modalità e tempi dei pagamenti?
6. Il contratto è con o senza rappresentanza, quanto dura e come si recede?
7. Chi si occupa del codice identificativo e della comunicazione degli ospiti, e come si gestisce l’imposta di soggiorno?

Le prime cinque riguardano i soldi, le ultime due la responsabilità. Sono quelle che contano se qualcosa va storto. Cosa deve esserci scritto, clausola per clausola, è in il contratto con il property manager.

Quanto costa a Milano, e perché la città cambia il conto

La percentuale non è la stessa in tutte le città, e non per capriccio. In una città come Milano il calendario è fitto, le tariffe sono alte e la rotazione è veloce: più arrivi, più pulizie, più lavoro a parità di mese. In una città a stagione corta il lavoro si concentra in pochi mesi. E gli adempimenti cambiano: a Milano c’è una comunicazione al Comune per le locazioni turistiche e un codice regionale da richiedere, e l’imposta di soggiorno ha tariffe e regole proprie, fissate dal Comune.

Per questo la percentuale te la scriviamo dopo aver visto la casa e sapendo in che città è. Le pagine delle città in cui lavoriamo sono qui, e per Milano qui.

Perché la nostra percentuale sta nella stima e non sul sito

Perché una percentuale senza la casa a cui si riferisce è un numero senza significato. Dipende dalla città, da quanti servizi servono davvero a quella casa e da come è fatta.

Quello che possiamo dirti adesso, e che vale per tutte le case che gestiamo: una sola percentuale sulle prenotazioni confermate, nessun costo di attivazione, nessun canone mensile. Se la casa non produce, non paghi.

La percentuale te la scriviamo nella stima, insieme al rendimento atteso e alle ipotesi con cui l’abbiamo calcolato. La stima è gratuita e non ti impegna a nulla. Se prima vuoi capire quanto può rendere la casa, si parte da quanto rende un appartamento in affitto breve; se vuoi vedere cosa facciamo ogni giorno, c’è il metodo e la pagina della gestione affitti brevi.