Quanto rende un appartamento in affitto breve

È la prima domanda che ci fanno, e quasi sempre arriva con una cifra già in testa: qualcuno ha sentito dire che un bilocale in centro fa tremila euro al mese, o che l’affitto breve rende il doppio del tradizionale. A volte è vero. Spesso quella cifra è il ricavo lordo di un mese buono, raccontato come se fosse la media dell’anno.

Qui c’è scritto come si fa il conto per davvero, quali voci lo abbassano e da cosa dipende il risultato. Non troverai una cifra da applicare alla tua casa, perché non esiste.

Come si calcola il ricavo di un affitto breve

Il ricavo lordo di un anno sta in tre numeri:

tariffa media a notte × notti occupate = ricavo lordo

Le notti occupate non sono 365. Il tasso di occupazione è la percentuale di notti in cui la casa è affittata: 60 % di occupazione vuol dire circa 219 notti l’anno, non 365. E la tariffa media dell’anno non è quella di agosto o della settimana di una fiera: è la media pesata tra alta e bassa stagione, comprese le notti vendute a sconto per non lasciare buchi in calendario.

Chi promette numeri alti di solito prende la tariffa dell’alta stagione e la moltiplica per un’occupazione da alta stagione. Sono due massimi che non convivono nello stesso anno.

Cosa si sottrae

Dal ricavo lordo esce una lista di voci che, messe insieme, pesano molto più di quanto si immagini.

• Le commissioni delle piattaforme. Airbnb, Booking e le altre trattengono una percentuale su ogni prenotazione. Cambia in base al piano tariffario scelto e al canale.
• Le pulizie e la biancheria. La pulizia tra un soggiorno e l’altro la paga l’ospite come tariffa separata, quindi non esce dalla tua tasca. La biancheria, il lavaggio e i consumabili sì.
• Le utenze. Nell’affitto breve luce, gas, acqua, internet e riscaldamento restano al proprietario: sono comprese nel prezzo che paga l’ospite. In un affitto tradizionale, in genere, no.
• L’imposta di soggiorno. Dove il Comune la applica la paga l’ospite, e non incide sul tuo reddito. Si applica secondo il regolamento del Comune, che fissa tariffe ed esenzioni: se la casa la gestiamo noi, come gestirla lo definiamo con te.
• Le tasse. Il regime con cui si dichiara l’affitto breve dipende dalla tua situazione, anche da quante case affitti, e non è un dettaglio: cambia il netto in modo sensibile. Il quadro ufficiale è sul sito dell’Agenzia delle Entrate, e la guida ufficiale sulle locazioni brevi è questa; per gli aspetti fiscali il riferimento è il tuo commercialista.
• La manutenzione. Una casa che ospita cinquanta gruppi all’anno si consuma più di una abitata da una famiglia. Vanno messi a bilancio il ricambio della biancheria, le piccole riparazioni e una tinteggiatura ogni tanto.
• La gestione. Se te ne occupi tu, il costo è il tuo tempo. Se la affidi, è una percentuale sulle prenotazioni: ne parliamo in quanto costa la gestione degli affitti brevi.

Il numero che conta è il netto annuo, non il ricavo di un mese pieno. È l’unico confronto onesto con l’affitto tradizionale, dove il canone è lordo ma le spese sono molto meno.

Le variabili che spostano il risultato

Due appartamenti nella stessa via possono rendere in modo diverso. Contano, in ordine di peso:

• La posizione, e non solo il quartiere: la distanza a piedi da una stazione o da una fermata della metropolitana sposta le prenotazioni più di quasi ogni altra cosa.
• Il numero di posti letto, che decide quale pubblico puoi ospitare. Il salto da due a quattro posti veri, con letti comodi e non divani di fortuna, cambia la tariffa.
• Lo stato della casa e le fotografie. Una casa curata, fotografata quando è pronta, si vende a un prezzo diverso dalla stessa casa fotografata col telefono. Per questo le fotografie si fanno alla fine, quando la casa è preparata.
• La stagionalità della città. È la variabile che i proprietari sottovalutano di più. A Olbia l’estate fa la parte grossa del reddito; a Roma i visitatori arrivano in ogni mese; a Torino e a Milano il calendario è fatto di eventi e fiere; a Savona la differenza tra luglio e febbraio è enorme. Non si confronta il rendimento di una casa al mare con quello di una casa in una città d’affari.
• Le recensioni. I primi mesi rendono meno degli altri, perché un annuncio senza recensioni deve farsi scegliere sul prezzo. È normale e passa.

Perché non pubblichiamo un rendimento medio

Potremmo scrivere una percentuale in grande in cima a questa pagina. Non lo facciamo per due motivi.

Il primo è che una media su città, metrature e stagioni così diverse non dice nulla di utile sulla tua casa: sarebbe un numero vero e inservibile.

Il secondo è che un numero pubblicato diventa una promessa, e noi non promettiamo rendimenti. L’unico dato che citiamo è una nostra media interna: sulle case che gestiamo, il reddito è in media superiore a quello che il proprietario otteneva gestendo da solo. È una media nostra, aggiornata a settembre 2026, ed è un confronto tra due modi di gestire la stessa casa, non una previsione su quanto renderai tu.

Se qualcuno ti garantisce una cifra prima di aver visto la casa, ti sta vendendo un’aspettativa.

Rende più dell’affitto tradizionale?

Dipende dalla casa e dalla città, e la risposta seria richiede di confrontare i netti, non i lordi. L’affitto breve può rendere di più, ma porta più spese, più lavoro e un ricavo che varia mese per mese. L’affitto lungo rende meno e in modo prevedibile, con meno spese a tuo carico. In mezzo c’è l’affitto medio, che molti proprietari non sanno di poter fare.

Il confronto completo, con le tre strade a fianco, è in affitto breve o affitto lungo: come si decide.

Come lo calcoliamo per la tua casa

Quando ci chiedi una stima non ti diamo una percentuale: guardiamo la casa e il suo mercato.

1. Vediamo dove si trova e quanto ci si mette a piedi dai punti che contano.
2. Guardiamo che prezzi fanno davvero le case simili nella stessa zona, nelle diverse stagioni.
3. Stimiamo un’occupazione realistica per quella zona e per quel tipo di casa.
4. Sottraiamo le spese, una per una, comprese le nostre.
5. Ti diciamo cosa servirebbe alla casa per stare nella fascia di prezzo più alta, e quanto costerebbe.

Alla fine hai un numero netto e le ipotesi che ci stanno sotto, così puoi discuterle. La stima è gratuita e non ti impegna. Se la casa è in una zona che non seguiamo, o se secondo noi l’affitto breve non è la strada giusta per lei, te lo diciamo.

Se preferisci vedere prima come lavoriamo, c’è il metodo e c’è la pagina che racconta per intero la gestione degli affitti brevi: cosa comprende, come funziona e quando conviene. Le città in cui gestiamo case sono queste.