Roma è l'unica città in cui lavoriamo che non ha mesi vuoti. Non vuol dire che tutte le case rendano: vuol dire che il risultato non si decide sul calendario, come a Torino o a Olbia, ma su tre cose — la strada, lo stato della casa e la gestione quotidiana degli arrivi.
Il conto è sempre tariffa media per notti occupate, meno le spese: come si imposta è in quanto rende un appartamento in affitto breve. Qui c'è la parte romana.
Continuità invece di picchi
La stagione piena va da marzo a giugno, con Pasqua, i ponti, i viaggi scolastici, le maratone e i concerti. Settembre e ottobre sono il secondo picco, con i congressi e il turismo che torna. Luglio e agosto restano pieni di visitatori anche se i romani se ne vanno, e novembre, gennaio e febbraio sono i mesi più bassi, interrotti dalle due settimane di Natale e Capodanno.
Tradotto in pratica: a Roma una casa ben tenuta lavora dodici mesi, con tariffe diverse e soggiorni di lunghezza diversa. Il lavoro non è riempire i mesi morti — non ci sono — è non svendere i mesi pieni e non restare troppo alti nei mesi bassi.
C'è un'eccezione che vale la pena conoscere: gennaio e febbraio sono la finestra giusta per un contratto di qualche mese, se la casa è grande o se preferisci un periodo senza rotazione.
La strada conta più del quartiere
A Roma due indirizzi a trecento metri di distanza possono valere prezzi molto diversi. Il quartiere dice poco: l'Esquilino cambia strada per strada, Monti ha palazzi senza ascensore accanto a palazzi ristrutturati, Trastevere ha vicoli silenziosi e vicoli in cui la notte non si dorme.
Per questo, quando facciamo una stima a Roma, guardiamo il palazzo e non la zona. Tre cose, in ordine:
- Quanto si cammina per arrivare a un monumento o a una fermata della metropolitana. È la prima cosa che un ospite misura sulla mappa.
- Che rumore c'è di notte. Si può affittare benissimo in una strada viva, se lo si scrive nell'annuncio. Non scriverlo è il modo più rapido per prendere recensioni che costano mesi.
- Le scale. Un quarto piano senza ascensore non toglie valore, ma restringe il pubblico: va dichiarato con il numero esatto dei gradini, non con un «ultimo piano panoramico».
Com'è ciascun quartiere e chi ci cerca casa lo abbiamo scritto nella pagina della gestione degli affitti brevi a Roma.
L'aria condizionata non è un extra
A Roma, da giugno a settembre, l'aria condizionata è la condizione per affittare. Le case che non l'hanno non restano vuote, restano penalizzate: prezzi più bassi proprio nei mesi in cui la città è piena, e recensioni che parlano del caldo invece della casa.
È uno dei pochi interventi che si ripaga in fretta, e se stai valutando cosa sistemare prima di partire, viene prima dell'arredo. Ne abbiamo scritto in ristrutturare per affittare.
Cosa si sottrae
Dal lordo vanno via la commissione del portale, le pulizie e la biancheria a ogni cambio, le utenze, la manutenzione, i consumabili e la gestione se non la fai tu.
A Roma ci sono due voci da tenere d'occhio. Gli adempimenti: codice identificativo nazionale, codice regionale, comunicazione degli ospiti alla Questura, regole comunali sull'accoglienza. Non sono una spesa grande, sono un lavoro continuo, e se lo fai fare è compreso nella gestione — non è una voce a parte. Cosa sono e come si ottengono è nelle guide sul CIN per gli affitti brevi e sulle regole a Roma.
E l'estate: condizionatori accesi e consumi più alti proprio nei mesi di maggiore occupazione.
Sul fisco non entriamo: lo dicono il tuo commercialista e le pagine dell'Agenzia delle Entrate.
Le cose che spostano il risultato
- Un annuncio onesto sul rumore e sulle scale. A Roma è la differenza tra recensioni buone e recensioni che inseguono per mesi.
- L'aria condizionata, e un ventilatore in più nelle stanze.
- Il check-in a qualunque ora, perché gli arrivi da Fiumicino e da Termini sono a tutte le ore.
- La lavatrice, che a Roma la cercano anche per soggiorni di tre notti.
- Le indicazioni per arrivare scritte come le scriverebbe un amico, non come un modulo.
Come lo calcoliamo per la tua casa
Al sopralluogo guardiamo la casa, il palazzo, la strada e i prezzi reali di quelle strade — non del quartiere in generale — e ti diamo una stima con il netto dei tre scenari: breve, qualche mese, lungo.
La stima è gratuita e non ti impegna. Se hai una domanda prima, scrivici.
Domande frequenti
Quanto rende un appartamento in affitto breve a Roma?
Dipende dalla strada più che dal quartiere, dallo stato della casa e da quante notti riempi. Roma ha domanda in tutti i mesi, quindi il risultato lo fanno la posizione esatta e la cura: due case a trecento metri di distanza possono valere prezzi molto diversi. Una cifra data senza aver visto la casa non ha valore.
A Roma ci sono mesi in cui la casa resta vuota?
Non ci sono mesi vuoti: ci sono mesi più bassi, novembre, gennaio e febbraio, in cui scendono i prezzi e si accorciano i soggiorni. Natale e Capodanno riempiono il centro. Se preferisci un periodo senza rotazione, gennaio e febbraio sono la finestra giusta per un contratto di qualche mese.
Serve davvero l'aria condizionata per affittare a Roma?
Da giugno a settembre sì. Una casa senza aria condizionata si affitta, ma a prezzi più bassi proprio nei mesi pieni, e il caldo finisce nelle recensioni al posto della casa. È uno degli interventi che si ripagano più in fretta.
Un quarto piano senza ascensore si affitta a Roma?
Sì, a patto di dichiararlo con il numero di piani e di gradini. Chi lo sceglie lo sa, e in centro è normale. Il problema non è la scala: è scoprirla all'arrivo.
Quanto lavoro portano gli adempimenti a Roma?
Sono un impegno continuo più che una spesa: codice nazionale, codice regionale, comunicazione degli ospiti alla Questura e le regole comunali sull'accoglienza, che cambiano. Se la casa la seguiamo noi, li facciamo noi e sono compresi nel servizio; cosa comporta dalla tua parte te lo diciamo prima di iniziare.
Hai una casa a Torino o a Milano? Come la gestiamo, quartiere per quartiere: gestione affitti brevi a Torino e gestione affitti brevi a Milano.
A cura della redazione di Maison Métropole.
