CIN per gli affitti brevi: cos’è e come si richiede

Il CIN è il codice che identifica la tua casa quando la affitti per brevi periodi. Va richiesto una volta, va scritto in ogni annuncio e va esposto all’esterno della casa. Senza, non dovresti pubblicare.

Qui c’è la procedura passo per passo, cosa serve per farla e la cosa che quasi nessuno dice: il CIN non sostituisce il codice della tua regione. Servono tutti e due.

La materia cambia: prima di agire, verifica sulle fonti linkate.

Cos’è il CIN

CIN sta per Codice Identificativo Nazionale. È un codice unico assegnato a ogni unità immobiliare destinata a locazione turistica o breve, e a ogni struttura ricettiva. Serve a mettere ordine: prima di lui esistevano solo i codici regionali, diversi da regione a regione e non confrontabili tra loro.

L’ha istituito l’articolo 13-ter del decreto-legge 145 del 18 ottobre 2023.

Chi deve richiederlo

Chiunque metta a reddito un immobile per soggiorni brevi: proprietari che affittano in proprio, chi gestisce per conto di altri, chi sublloca. Non conta se lo fai in forma imprenditoriale o no: l’obbligo è lo stesso, e la forma imprenditoriale semmai ne aggiunge altri. E non c’è un numero minimo di notti sotto il quale si è esenti: l’obbligo riguarda le locazioni a finalità turistica e le locazioni brevi, cioè i contratti fino a trenta giorni.

Serve un CIN per ogni unità immobiliare, non uno per proprietario. Se hai tre appartamenti, richiedi tre codici.

Come si richiede, passo per passo

La domanda si fa online, sulla Banca Dati Strutture Ricettive del Ministero del Turismo: bdsr.ministeroturismo.gov.it.

1. Accedi con SPID o CIE. Non ci sono credenziali dedicate: si entra con la propria identità digitale.
2. Inserisci i dati catastali dell’immobile. Foglio, particella, subalterno: li trovi sulla visura catastale o sul rogito.
3. Indica la tipologia (locazione turistica, casa vacanze, struttura ricettiva) e i dati dell’unità.
4. Autocertifica i requisiti, compresi quelli di sicurezza dell’alloggio.
5. Il codice viene rilasciato dalla piattaforma al termine della procedura.

La procedura completa, con le schermate, è nel manuale per l’operatore privato pubblicato dal Ministero. Se qualcosa si blocca, c’è un servizio di assistenza.

Quanto costa

Il CIN non si paga. Il rilascio è gratuito: chi ti chiede un compenso per ottenerlo ti sta vendendo il tempo di compilare un modulo, non il codice.

Quello che può costare è mettersi in regola con i requisiti che si autocertificano, per esempio le dotazioni di sicurezza dell’alloggio.

Dove va scritto e dove va esposto

Il codice non serve a nulla se resta in un cassetto. Va messo in due posti:

• In ogni annuncio, su qualunque piattaforma o canale pubblichi la casa: Airbnb, Booking, il tuo sito, gli annunci sui social.
• All’esterno dello stabile. La norma usa proprio la parola «stabile»: è l’edificio, non la porta dell’appartamento.

È la parte che i proprietari dimenticano più spesso, ed è anche la più facile da controllare per chi verifica.

Come si verifica un CIN

Esiste una pagina pubblica di ricerca sul portale del Ministero: si inserisce il codice e si vede a quale immobile corrisponde.

Vale la pena saperlo per due motivi. Se sei un ospite, puoi controllare che la casa che stai prenotando sia regolare. Se sei un proprietario, è il motivo per cui il codice è un segnale di trasparenza e non una seccatura: chi lo espone si distingue da chi non lo fa.

Il CIN non basta: il codice della tua regione

Questa è la parte che genera più confusione, perché ogni regione chiama il proprio codice in modo diverso. Il CIN nazionale si affianca a quello regionale, non lo sostituisce.

Nelle regioni in cui lavoriamo:

• Piemonte: si chiama CIR, e nasce dalla banca dati regionale del turismo. Dettagli sulla pagina della Regione; per le locazioni turistiche c’è una pagina dedicata.
• Valle d’Aosta: CIR, istituito dalla legge regionale 11/2023 e rilasciato da una piattaforma regionale dedicata alle locazioni turistiche. Prima il CIR sulla piattaforma, poi il CIN sulla banca dati nazionale: l’ordine conta. La pagina della Regione spiega la procedura.
• Lombardia: si chiama anch’esso CIR, e serve per ottenere il CIN; una volta ottenuto il CIN, negli annunci basta quello, come spiega la nota della Regione. La procedura è sulla pagina della Regione.
• Lazio: CIR, che dal settembre 2024 ha sostituito il precedente CISE. Pagina della Regione.
• Liguria: qui i codici sono due, e non è un refuso. Il CITR riguarda le strutture ricettive, il CITRA gli appartamenti a uso turistico. Quale serve dipende da come è inquadrata la casa: la pagina della Regione li distingue.
• Sicilia: CIR, assegnato dal sistema regionale. La circolare attuativa spiega come si chiede, e le strutture con CIR sono consultabili in un elenco pubblico.
• Sardegna: non si chiama CIR ma IUN, Identificativo Univoco Numerico. Come si chiedono IUN e CIN è spiegato sul portale regionale.

Se hai case in regioni diverse, non dare per scontato che la procedura sia la stessa: non lo è.

E gli altri adempimenti

Il CIN è il primo passo, non l’unico. Sulla stessa casa, prima di ospitare qualcuno, servono anche:

• la comunicazione al Comune, che in alcune città è una vera pratica al SUAP;
• le credenziali per Alloggiati Web, il portale della Polizia di Stato con cui si comunicano gli ospiti;
• l’imposta di soggiorno, dove il Comune la applica, secondo il suo regolamento;
• il regime fiscale con cui dichiarare i redditi, che si sceglie con il proprio commercialista.

Le regole locali cambiano da regione a regione e da Comune a Comune: come si chiama il codice nella tua regione è in CIN e CIR: che differenza c’è, il quadro di tutti gli obblighi è nella guida alle regole degli affitti brevi, e le regole di ogni regione nelle guide per il Piemonte, Milano e la Lombardia, Roma e il Lazio, la Liguria, la Sardegna e la Sicilia. Al sopralluogo le verifichiamo sul tuo caso.

Perché conviene farlo all’inizio

Le piattaforme sono tenute a controllare che il codice ci sia: senza, l’annuncio non regge. È la ragione pratica per cui il CIN si fa quando si prepara la casa e non all’ultimo — senza, semplicemente non si pubblica.

Il quadro completo degli obblighi è nella norma e sul sito del Ministero del Turismo. Per il tuo caso specifico l’interlocutore giusto è il Comune.

Chi se ne occupa se la casa la gestiamo noi

Noi. La richiesta del CIN, il codice regionale, la comunicazione al Comune e le credenziali per Alloggiati Web fanno parte della gestione: non ti mandiamo un elenco di cose da fare, le facciamo.

Se la casa è già avviata non rifacciamo niente: controlliamo che ci sia tutto e che sia in regola, e ci muoviamo solo su quello che manca o è scaduto.

L’imposta di soggiorno si applica secondo il regolamento del Comune, che fissa tariffe ed esenzioni: come gestirla nella tua casa lo definiamo con te. Per gli aspetti fiscali il riferimento è il tuo commercialista; se hai un dubbio, chiedici.

Quello che serve da te sono i documenti della casa e i tuoi:

• un documento d’identità;
• la planimetria catastale;
• la visura catastale;
• l’APE, l’attestato di prestazione energetica;
• quello che la tua Regione chiede in più, perché non chiedono tutte le stesse cose.

Serve anche la tua identità digitale per le pratiche che richiedono la firma del proprietario. Il resto lo seguiamo noi, città per città, perché le regole locali cambiano.

Cosa comprende la gestione è scritto nella pagina gestione affitti brevi; se vuoi sapere prima quanto può rendere la casa, si parte da quanto rende un appartamento in affitto breve e da quanto costa la gestione. La stima è gratuita.