Affitti brevi in Sardegna: IUN, comunicazione e regole

In Sardegna chi affitta casa per brevi periodi fa, per la Regione, una locazione occasionale a fini turistici. Prima del primo ospite si comunica al Comune che la casa è disponibile, poi si chiede lo IUN alla Regione sulla piattaforma delle locazioni occasionali, e con lo IUN si chiede il CIN al Ministero del Turismo, entro 30 giorni. A ogni soggiorno i dati degli ospiti vanno alla Questura e alla Regione, e dove il Comune applica l’imposta di soggiorno si segue il suo regolamento.

Lo IUN, identificativo univoco numerico, è il codice regionale sardo: altrove si chiama CIR o CITRA.

Procedure e moduli della Regione cambiano spesso, e ogni Comune ha il suo regolamento sull’imposta: prima di muoverti verifica sulle pagine ufficiali linkate e, per il fisco, con il tuo commercialista.

Locazione occasionale: cosa intende la Regione

La locazione occasionale a fini turistici è disciplinata dall’articolo 21-bis della legge regionale 16 del 2017, e la Regione la spiega nella sua pagina sulle locazioni occasionali. I punti che contano:

• La durata. Fino a 30 giorni è una locazione breve. Si può affittare con finalità turistica anche per più tempo, fino a 18 mesi, con un contratto registrato.
• La casa. Solo abitazioni accatastate nelle categorie da A/1 ad A/11, esclusa la A/10 degli uffici.
• I servizi. Non è un’attività ricettiva: pulizie e biancheria sì, servizi da albergo no.
• Il codice. Serve lo IUN, che la Regione assegna a ogni singola casa.

Una differenza da conoscere prima di cominciare: se affitti più case in forma d’impresa, nello stesso Comune o in Comuni confinanti, oltre un certo numero la Regione non le considera più locazioni ma una CAV, casa e appartamenti per vacanze. È una struttura ricettiva extralberghiera, con obblighi suoi, come l’accoglienza e la pulizia a ogni cambio di ospite. Le differenze sono nelle domande frequenti della Regione.

Come si apre: Comune, IUN, CIN

Per chi affitta da privato l’ordine è questo:

1. La comunicazione al Comune. Si manda all’ufficio protocollo o via PEC, e dice che la casa è disponibile e per quale periodo, con i dati catastali completi di categoria. Se le case sono più di una, o hanno subalterni catastali diversi, si compila un modulo per ciascuna.
2. La richiesta dello IUN, online sulla piattaforma delle locazioni occasionali, con SPID, CNS o CIE. Dal 1° febbraio 2025 la Regione accetta solo le richieste fatte lì: email, PEC e carta vengono respinte. Fa eccezione chi ha la residenza all’estero, che scrive all’ufficio regionale.
3. Le due email della Regione. Alla fine dell’istruttoria arrivano lo IUN e, con un secondo messaggio, le credenziali di Ross1000, la piattaforma della statistica.
4. Il CIN, dopo aver aspettato 24 ore. Si chiede sulla banca dati del Ministero del Turismo entrando con lo SPID o la CIE del titolare dello IUN: la casa compare da sola, e si completano i dati catastali e le dichiarazioni su estintori e rilevatori di gas e monossido. Il CIN va chiesto entro 30 giorni dallo IUN, come ricorda la pagina della Regione sul CIN.
5. Le credenziali della Questura, per Alloggiati Web. Si chiedono alla Questura competente per la provincia della casa: i recapiti delle quattro Questure sarde sono sulla pagina della Regione.

Chi affitta in forma d’impresa segue un’altra strada: dal 2 novembre 2024 presenta la SCIA sullo sportello unico SUAPE, e lo IUN arriva alla fine di quella pratica. La procedura nazionale del CIN, passo per passo, è nella guida al CIN per gli affitti brevi; cosa serve di estintori e rilevatori è in estintore e rilevatori negli affitti brevi.

Negli annunci e alla porta: CIN o IUN?

Il codice va esposto in ogni annuncio e all’esterno della casa. Basta il CIN, perché contiene al suo interno lo IUN: la Regione scrive che all’esterno può bastare anche la sola indicazione sul citofono. Le targhe delle strutture ricettive non si usano per le locazioni; per il resto il modo è libero, ma chiedi al Comune se ha indicazioni sue.

Gli IUN assegnati sono pubblici: si controllano sul registro regionale. Il confronto con i codici delle altre regioni è in CIN e CIR: che differenza c’è.

Gli ospiti: Alloggiati Web e Ross1000

A ogni arrivo i dati degli ospiti vanno alla Questura su Alloggiati Web, entro 24 ore, dopo averne verificato l’identità: come si fa è in Alloggiati Web: come si comunicano gli ospiti alla Questura.

Poi c’è Ross1000, dove si trasmettono i movimenti per la statistica. Tre regole della Regione:

• I dati si mandano entro 24 ore, come la comunicazione alla Questura.
• Anche i giorni vuoti si registrano. Le giornate senza ospiti e quelle di chiusura si segnano nel calendario di Ross1000; se non lo fai, arrivano i solleciti.
• Si contano tutti, bambini compresi, anche quelli che non occupano un letto.

Ross1000 genera anche il file per Alloggiati Web, o lo manda in automatico: i dati si inseriscono una volta sola.

Subentro, variazioni, deleghe

Per ogni cambiamento la Regione ha una procedura:

• Se compri o erediti una casa con lo IUN, il subentro si comunica al Comune e poi si dichiara sulla piattaforma delle locazioni occasionali. Un privato non può subentrare a un’impresa, e un’impresa non può subentrare a un privato: in quel caso lo IUN si cessa e se ne chiede uno nuovo.
• Se cambiano camere o posti letto, si comunica la variazione al Comune e alla Regione, e dopo 24 ore si aggiorna il certificato del CIN.
• Se smetti di affittare, la cessazione si comunica al Comune e sulla piattaforma, e anche alla Questura.
• Se affidi la casa a un gestore, puoi delegarlo con il modulo della Regione: da quel momento può seguire Ross1000 e, dopo 24 ore, chiedere il CIN per tuo conto. Senza delega il CIN lo chiede solo il titolare dello IUN, con il suo SPID o la sua CIE.

L’imposta di soggiorno: l’esempio di Olbia

In Sardegna l’imposta di soggiorno la decide ogni Comune, e a pochi chilometri di distanza cambia regolamento: Porto Cervo e Cannigione, per esempio, sono nel Comune di Arzachena, che ha istituito la sua imposta nel 2019.

A Olbia vale il regolamento approvato dal Consiglio comunale nell’aprile 2026, pubblicato sulla pagina del Comune:

• La pagano i non residenti, fino a sette notti consecutive. I ragazzi sotto i sedici anni sono esenti.
• Portale e scadenze sono sulla stessa pagina: le comunicazioni al Comune passano dal portale dell’imposta.
• Ricevute e comunicazioni si conservano per i controlli, come quelle alla Questura e alla Regione.

Le tariffe sono nelle delibere del Comune, e non le ripetiamo qui. Chi ne risponde verso il Comune lo dice la legge nazionale, e la regola riguarda anche le piattaforme: è l’articolo 4 del decreto-legge 50 del 2017, in vigore fino al 31 dicembre 2026; dal 1° gennaio 2027 la disciplina passa nel nuovo testo unico delle imposte sui redditi, il decreto legislativo 117 del 2026. Per il fisco dell’affitto, cedolare secca compresa, la fonte è la guida dell’Agenzia delle Entrate sulle locazioni brevi, aggiornata ad aprile 2026, e il riferimento per il tuo caso è il commercialista.

Cosa facciamo per una casa in Sardegna

Le case che gestiamo in Sardegna sono quasi tutte in Gallura: a Olbia e a Porto Istana, a Porto Rotondo, Porto Cervo, Liscia di Vacca e Cannigione, a Palau, Santa Teresa Gallura e San Teodoro. Più a ovest a Viddalba, e sulla costa orientale a Orosei. In queste case la comunicazione al Comune, lo IUN, il CIN, Ross1000 e Alloggiati Web li seguiamo noi, e ogni mese ricevi il rendiconto: le prenotazioni, le spese e la nostra commissione, voce per voce. L’imposta di soggiorno si applica secondo il regolamento del Comune, che fissa tariffe ed esenzioni: come gestirla nella tua casa lo definiamo con te. Per gli aspetti fiscali il riferimento è il tuo commercialista; se hai un dubbio, chiedici.

Se la casa è già avviata non rifacciamo niente: controlliamo che IUN, CIN e dati catastali siano in ordine e ci muoviamo solo su quello che manca. Il servizio è nella pagina della gestione affitti brevi a Olbia e in Gallura; gli obblighi validi in tutta Italia sono in affitti brevi: le regole e gli obblighi del proprietario, e come allungare la stagione di una casa al mare è in affittare la tua casa al mare. Se hai case anche altrove, le regole delle altre regioni in cui lavoriamo sono nelle guide per il Piemonte, Milano e la Lombardia, Roma e il Lazio, la Liguria e la Sicilia. Se vuoi sapere prima cosa può rendere la tua casa, la stima è gratuita.