Affitti brevi a Milano e in Lombardia: le regole

Per affittare casa per brevi periodi a Milano si parte da una comunicazione al SUAP, lo sportello unico del Comune, che si presenta online su impresainungiorno.gov.it. Il SUAP la passa alla Città metropolitana, che registra la casa su ROSS 1000: lì trovi il CIR, il codice regionale, e con il CIR chiedi il CIN al Ministero del Turismo. Prima del primo ospite servono ancora le credenziali di Alloggiati Web e, per l’imposta di soggiorno, quello che chiede il Comune sul suo portale, SoggiorniAmo.

Prima ancora c’è una scelta che in Lombardia pesa più che altrove: locazione turistica o casa e appartamento per vacanze. Qui trovi la differenza, i passaggi con le pagine ufficiali, cosa cambia a Rho e il calendario delle fiere.

Regione e Comune aggiornano moduli, tariffe e interpretazioni anche più volte in un anno: prima di muoverti controlla le pagine linkate e, per la parte fiscale, parlane con il tuo commercialista.

Cosa serve per affittare casa a Milano, in ordine

1. La comunicazione al SUAP, come locazione turistica o come CAV. Se affitti in forma d’impresa, la SCIA.
2. Il CIR, che trovi su ROSS 1000 dopo la registrazione della Città metropolitana.
3. Il CIN, sulla banca dati del Ministero del Turismo, dichiarando di avere estintore e rilevatori di gas.
4. Le credenziali di [Alloggiati Web](/alloggiati-web-affitti-brevi/), dalla Questura di Milano. Possono servire fino a trenta giorni: chiedile subito.
5. L’imposta di soggiorno, secondo il regolamento del Comune: il portale si chiama SoggiorniAmo.

Gli obblighi validi in tutta Italia sono nella guida affitti brevi: le regole e gli obblighi del proprietario. Se hai case anche altrove, le regole delle altre regioni in cui lavoriamo sono nelle guide per il Piemonte, Roma e il Lazio, la Liguria, la Sardegna e la Sicilia.

La comunicazione al SUAP e il CIR lombardo

La pagina del Comune di Milano sulle locazioni turistiche le definisce così: la concessione di un alloggio in locazione, per finalità turistiche, per non più di 30 giorni. Non è un’attività ricettiva, e la può fare una persona fisica come una società. La casa deve essere accatastata come abitazione, uffici esclusi, e rispettare i requisiti del regolamento regionale, che dichiari nel modulo.

La comunicazione vale dal giorno in cui la presenti, e ogni casa ha la sua: se ne aggiungi una, ne fai una nuova con i suoi dati catastali. Il SUAP ha trenta giorni per i controlli, poi informa la Città metropolitana, che registra la casa su ROSS 1000. Il CIR di solito non te lo manda nessuno: lo trovi tu, entrando su ROSS 1000 con SPID, nell’anagrafica della casa. Il procedimento è descritto anche sulla pagina della Regione.

Negli annunci conta il CIN. La Regione Lombardia lo ha chiarito nella sua nota sul CIN: una volta ottenuto il CIN, negli annunci e nel materiale promozionale basta quello, e il CIR resta il codice con cui la banca dati regionale e quella nazionale si parlano. Come si legano i due codici è in CIN e CIR: che differenza c’è.

Chi affitta in forma d’impresa presenta invece la SCIA al SUAP, come prevede dal novembre 2024 la legge che ha istituito il CIN. Oltre un certo numero di appartamenti affittati nello stesso anno la legge presume l’impresa, e dal 2026 quel numero è più basso: lo trovi nella guida dell’Agenzia delle Entrate sulle locazioni brevi.

Locazione turistica o CAV?

È la distinzione che il Comune spiega in una nota del suo sportello unico, e decide quasi tutto il resto. Nella locazione turistica l’ospite ha il godimento della casa, per al massimo 30 giorni, e basta. Nella casa e appartamento per vacanze, la CAV, alla casa si possono aggiungere servizi durante il soggiorno: il riassetto, il cambio della biancheria, l’accoglienza. La CAV è una struttura ricettiva extralberghiera.

Nella lettura del Comune, se chi resta fino a 30 giorni riceve servizi tipici dell’ospitalità da qualcuno che non è un suo collaboratore domestico, anche da un property manager, la casa va inquadrata come CAV. Per il fisco una locazione breve può comprendere biancheria e pulizia: sono due piani diversi, e a Milano vanno guardati tutti e due.

Cosa comporta la CAV, secondo la pagina del Comune:

• una comunicazione al SUAP con la planimetria della casa e i requisiti morali di chi la gestisce;
• una polizza di responsabilità civile verso gli ospiti e i prezzi massimi esposti in ogni unità;
• se è gestita da privato, almeno 90 giorni di chiusura all’anno, anche non di fila, segnati su ROSS 1000;
• in cambio, soggiorni anche più lunghi di 30 giorni.

La locazione turistica non chiede polizza, prezzi da comunicare né chiusura minima. La scelta si fa prima di presentare la comunicazione, con chi gestirà la casa: cambiarla dopo vuol dire chiudere una pratica e aprirne un’altra.

Se alterni affitto breve e contratto transitorio

Se affitti come locazione turistica, in Lombardia non puoi sospenderla. Il Comune lo scrive, richiamando un orientamento della Regione: per affittare con un transitorio, un 3+2 o un 4+4 la locazione turistica va cessata, e per tornare agli affitti brevi serve una pratica nuova. La sospensione temporanea è prevista solo per le strutture ricettive.

Conviene saperlo prima di firmare un transitorio che scade a ridosso di una fiera. Come funziona il contratto è nella guida all’affitto transitorio; come lavoriamo con i soggiorni da uno a dodici mesi, nella pagina sugli affitti medi a Milano.

L’imposta di soggiorno a Milano e a Rho

A Milano la pagano i non residenti, per persona e per notte, anche nelle locazioni brevi e nelle CAV. Le tariffe le decide la Giunta e sono cambiate il 1° aprile 2026: le trovi sulla pagina informativa del Comune.

Tutto passa da SoggiorniAmo, il portale del Comune: le ricevute per gli ospiti si compilano online, e i bollettari di carta non valgono più. Cadenza delle comunicazioni, documenti di fine anno e scadenze sono sulla pagina per i gestori; Milano chiede anche il conto della gestione, il modello 21, oltre alla dichiarazione annuale con il modello nazionale.

Sulle prenotazioni fatte su Airbnb, per un accordo con il Comune, l’ospite paga l’imposta sulla piattaforma quando prenota; il Comune chiede comunque di indicare quei soggiorni nelle comunicazioni su SoggiorniAmo.

A Rho, dove ci sono i padiglioni della fiera, l’imposta c’è dal 2014 e vale anche per gli appartamenti in locazione turistica, fino a cinque notti consecutive. Il ritmo è diverso da quello di Milano, con comunicazioni più fitte e un portale suo: lo spiega la pagina del Comune di Rho.

Chi ne risponde verso il Comune lo dice la legge nazionale, e la regola riguarda anche le piattaforme: è l’articolo 4 del decreto-legge 50 del 2017, in vigore fino al 31 dicembre 2026. Dal 1° gennaio 2027 passa nel nuovo testo unico delle imposte sui redditi, il decreto legislativo 117 del 2026, agli articoli 207 e 208. Per il resto del fisco fa fede la guida dell’Agenzia delle Entrate, e per il tuo caso il commercialista.

Il calendario che sposta la domanda

A Milano la domanda si concentra in alcune settimane, e sono le stesse ogni anno. Le prossime, con le date pubblicate dagli organizzatori:

• Settimana della moda donna: dal 23 febbraio al 1° marzo 2027, e di nuovo a fine settembre (Camera Nazionale della Moda Italiana).
• Settimana della moda uomo: dal 15 al 19 gennaio 2027 e dal 18 al 22 giugno 2027.
• EICMA, a Rho: dal 5 all’8 novembre 2026 (eicma.it).
• Salone del Mobile, a Rho: dal 13 al 18 aprile 2027 (salonemilano.it); cosa succede in città quella settimana è nella guida alla Design Week.

In quelle settimane arrivano più ospiti in meno giorni, e ognuno va identificato, comunicato alla Questura e contato per l’imposta: codici e credenziali devono essere a posto prima. Per chi cerca casa in quelle date c’è la guida fiera a Rho: dove dormire.

Cosa facciamo noi

Nelle case che gestiamo a Milano e a Rho, la comunicazione al SUAP, il CIR, il CIN e Alloggiati Web li seguiamo noi. Ogni mese ricevi il rendiconto: le prenotazioni, le spese e la nostra commissione, voce per voce. L’imposta di soggiorno si applica secondo il regolamento del Comune, che fissa tariffe ed esenzioni: come gestirla nella tua casa lo definiamo con te. Per gli aspetti fiscali il riferimento è il tuo commercialista; se hai un dubbio, chiedici. Se la casa alterna soggiorni brevi e contratti di qualche mese, ti diciamo prima quale inquadramento conviene e cosa comporta.

Cosa comprende la gestione è nella pagina gestione affitti brevi a Milano; il servizio in generale è in gestione affitti brevi. Se vuoi sapere prima cosa può rendere la tua casa, la stima è gratuita.