Affitto transitorio: come funziona e quando conviene

L'affitto transitorio è un contratto di locazione che dura al massimo diciotto mesi e che si può fare solo se una delle due parti ha un'esigenza temporanea, fra quelle previste dall'accordo territoriale del Comune, e la documenta. Alla scadenza finisce da solo, senza disdetta. Nei Comuni con più di diecimila abitanti, come Torino e Milano, il canone non è libero: sta dentro le fasce dell'accordo.

Conviene quando la casa ha un pubblico che si ferma qualche mese e tu non vuoi impegnarla per anni.

Le regole cambiano con i decreti e con gli accordi locali: prima di firmare verifica sulle fonti linkate, e per le tasse chiedi al tuo commercialista.

Cos'è un contratto transitorio

Lo prevede l'articolo 5 della legge 431 del 1998, la legge sugli affitti delle abitazioni. Le condizioni le fissa il decreto ministeriale del 16 gennaio 2017, pubblicato in Gazzetta Ufficiale il 15 marzo 2017: durata, motivazioni, canone e modello di contratto. Il modello è obbligatorio: i transitori si firmano solo sul contratto tipo allegato al decreto, che gli accordi locali riprendono.

Accanto al transitorio ci sono due contratti da non confondere:

• il contratto per studenti universitari, da sei mesi a tre anni, che si fa nei Comuni sede di università e in quelli vicini, se lo studente è iscritto a un corso in un Comune diverso da quello di residenza;
• l'affitto breve, fino a trenta giorni, che ha regole proprie e un obbligo in più: il CIN.

Quanto dura e come finisce

Fino a diciotto mesi. La durata si scrive nel contratto, e a quella data il contratto cessa senza bisogno di disdetta: non si rinnova da solo. L'inquilino può andarsene prima per gravi motivi, con una raccomandata e il preavviso fissato nel contratto.

Il punto delicato è un altro. Se il contratto non rispetta le modalità del decreto (motivazione, documenti, canone, modello), viene ricondotto alla durata di un 4+4. E se la motivazione era tua, per esempio una casa che serve a un figlio, e alla scadenza non la usi per quello scopo entro sei mesi senza un giustificato motivo, l'inquilino può chiedere di ripristinare il contratto o un risarcimento.

Le motivazioni ammesse

Il decreto parla di esigenze particolari del proprietario o dell'inquilino, e fa degli esempi: la mobilità per lavoro, lo studio, l'apprendistato e la formazione, la ricerca di un lavoro. L'elenco preciso lo fa l'accordo territoriale di ogni Comune, e basta l'esigenza di una delle due parti. Va scritta nel contratto e, sopra i trenta giorni, documentata con carte allegate.

A Torino l'accordo territoriale in vigore dal 1° maggio 2024 prevede, fra le altre:

• per l'inquilino, il trasferimento temporaneo della sede di lavoro, un contratto a tempo determinato in un Comune diverso da quello di residenza, una casa popolare assegnata o una casa comprata che diventa disponibile entro diciotto mesi;
• per il proprietario, il trasferimento temporaneo per lavoro, il rientro dall'estero, l'attesa dei permessi per ristrutturare;
• altri casi, come il matrimonio, la separazione o la casa che serve a un familiare, con l'attestazione delle associazioni firmatarie.

A Milano l'accordo locale del 2023 prevede, fra le altre, il trasferimento temporaneo della sede di lavoro, la ricerca di lavoro per chi non risiede a Milano, l'apprendistato o la formazione professionale, la separazione, l'assistenza a un familiare. Per i casi fuori elenco, o difficili da documentare, le parti si fanno assistere dalle associazioni firmatarie.

Il canone: nelle città non è libero

Nei Comuni con più di diecimila abitanti il canone del transitorio si fissa dentro i valori minimi e massimi che l'accordo territoriale stabilisce per ogni zona. Torino e Milano ci rientrano: il canone si calcola, non si sceglie.

A Torino i valori sono in euro al metro quadro, zona per zona, nelle tabelle allegate all'accordo, e l'accordo tiene conto anche dell'arredamento. A Milano il transitorio segue gli stessi criteri del canone concordato, e il Comune mette a disposizione un calcolatore per farsi un'idea.

Se firmi senza l'assistenza di un'associazione, gli accordi prevedono un'attestazione, rilasciata da un'associazione firmataria, che il contratto rispetta l'accordo. A Torino il modulo è fra gli allegati, sulla pagina del Comune.

Cosa serve per essere in regola

1. Il contratto sul modello tipo, quello del decreto o quello dell'accordo locale.
2. La motivazione scritta nel contratto, con i documenti allegati: per esempio la lettera dell'azienda o il contratto di lavoro.
3. Il canone dentro le fasce dell'accordo, e l'attestazione se l'accordo la chiede.
4. La registrazione all'Agenzia delle Entrate entro trenta giorni dalla firma, o dalla decorrenza se è anteriore: vale per tutti i contratti sopra i trenta giorni nell'anno, come spiega la scheda dell'Agenzia.
5. Se l'inquilino è cittadino di un Paese fuori dall'Unione europea, la comunicazione all'autorità di pubblica sicurezza entro 48 ore dalla consegna della casa, anche se il contratto è registrato. Negli altri casi la registrazione assorbe la comunicazione di cessione del fabbricato: la regola è spiegata dalla Questura di Genova.

Residenza, CIN e cedolare secca

Transitorio, 4+4 o affitto breve: quando conviene

• Il transitorio impegna la casa fino a diciotto mesi, con un inquilino alla volta e un canone dentro le fasce dell'accordo. Serve una motivazione vera e documentata.
• Il 4+4 impegna la casa per anni con lo stesso inquilino, e il canone lo decidete voi due.
• L'affitto breve lascia la casa libera quando vuoi, con ospiti che cambiano ogni pochi giorni: più ricavo lordo e molto più lavoro, dal CIN alle pulizie a ogni cambio.

Il transitorio ha senso se la casa è vicino a un'università, a un ospedale, a un polo di uffici o a un cantiere, se è arredata e pronta da abitare, e se vuoi un inquilino alla volta senza impegnarti per quattro anni. Non ha senso se l'esigenza dell'inquilino non si può documentare. Il confronto per esteso è in affitto breve o affitto lungo. A Torino e a Milano proponiamo spesso di alternare: breve nei mesi di eventi, qualche mese di transitorio in quelli tranquilli.

Come lo gestiamo noi

Il transitorio è, insieme a quello per studenti universitari, il contratto che usiamo di più negli affitti medi. Pubblichiamo la casa su Spotahome, Uniplaces e HousingAnywhere e la proponiamo alle aziende e alle università della città. Verifichiamo reddito e referenze, prepariamo il contratto sul modello giusto con la motivazione e i documenti, lo registriamo, facciamo il verbale di consegna e di riconsegna con le foto dello stato della casa, seguiamo il rapporto con l'inquilino per tutta la durata del contratto e ti mandiamo il rendiconto ogni mese.

Da te servono la casa arredata, i documenti dell'immobile con l'attestato di prestazione energetica e il canone minimo sotto cui non scendere. Se vuoi sapere se la tua casa è adatta a un affitto di qualche mese, e cosa rende con le tre formule, si parte dalla stima gratuita.