Canone concordato: quando conviene al proprietario

Il canone concordato conviene al proprietario quando il massimo che l'accordo territoriale consente per la sua casa è vicino a quello che otterrebbe sul mercato. In cambio di un affitto più basso ha un'imposta più leggera, un contratto più corto del 4+4 e un'IMU più leggera. Se invece nella sua zona il mercato paga molto di più, il vantaggio fiscale può non bastare: il conto si fa sui netti, casa per casa.

Accordi, tabelle e agevolazioni cambiano: prima di firmare verifica sulle fonti linkate, e per le tasse chiedi al tuo commercialista.

Cos'è il canone concordato

È uno dei contratti previsti dalla legge 431 del 1998 sugli affitti delle abitazioni, all'articolo 2, comma 3. Il canone non lo decidete liberamente tu e l'inquilino: sta dentro i valori minimi e massimi fissati dall'accordo territoriale del Comune, che firmano le associazioni dei proprietari e quelle degli inquilini. Per questo lo si chiama anche contratto convenzionato, o agevolato.

Dura almeno tre anni. Alla prima scadenza, se non vi accordate per rinnovarlo, si proroga da solo di altri due: è il «3+2». A quella scadenza puoi non rinnovarlo solo per i motivi elencati dalla legge, come la casa che serve a te o a un familiare, o la vendita, a certe condizioni. Dopo i due anni di proroga, chi vuole cambiare le condizioni o chiudere lo comunica con una raccomandata almeno sei mesi prima; se nessuno lo fa, il contratto si rinnova com'è.

Le regole comuni a tutti gli accordi le fissa il decreto ministeriale del 16 gennaio 2017, che contiene anche il contratto tipo: il concordato si firma solo su quel modello, nella versione adottata dall'accordo del tuo Comune.

Negli stessi accordi ci sono anche i contratti transitori, fino a diciotto mesi, e quelli per studenti universitari: a Torino e a Milano anche il loro canone sta dentro le fasce. Il transitorio è spiegato in affitto transitorio: come funziona.

Come si calcola il canone

Il canone non si sceglie: si calcola.

1. La zona. L'accordo divide il Comune in aree omogenee e per ciascuna fissa una fascia di valori al metro quadro, dal minimo al massimo.
2. La casa. Dentro la fascia, la posizione della tua casa dipende da com'è fatta. Il decreto elenca la tipologia, lo stato di manutenzione della casa e dello stabile, le pertinenze come box e cantina, gli spazi comuni, l'ascensore, il riscaldamento, la prestazione energetica e i mobili.
3. Le correzioni. Gli accordi possono alzare i valori se la casa è arredata o se il contratto dura più di tre anni, e abbassarli per certi difetti.
4. La superficie. Il valore al metro quadro si moltiplica per i metri quadri, misurati come dice l'accordo.

Il risultato è una forchetta: il canone lo concordate lì dentro, e il massimo non si supera.

A Torino e a Milano

A Torino vale l'accordo territoriale del 6 dicembre 2022, aggiornato nel 2024 e in vigore in questa versione dal 1° maggio 2024. Divide la città in quattro aree, centro, semicentro, periferia e collina, e segna alcune microzone di pregio. La posizione dentro la fascia la decide un punteggio: ogni dotazione della casa vale qualcosa, dal posto auto alla cantina, dal riscaldamento con le valvole termostatiche all'ascensore, dalla porta blindata ai doppi vetri, fino alla vicinanza a una fermata della metropolitana. I valori, in euro al metro quadro al mese, sono nelle tabelle allegate all'accordo, e salgono se il contratto dura più di tre anni. La pagina del Comune sui contratti convenzionati elenca gli sportelli delle associazioni a cui chiedere.

A Milano vale l'accordo locale firmato il 27 luglio 2023 e integrato il 20 settembre dello stesso anno. Le zone sono cinque, e dentro ciascuna la casa cade in una di tre sottofasce secondo quello che ha: il bagno completo, gli impianti a norma, il riscaldamento, la cucina abitabile, l'ascensore, lo stato di manutenzione, il secondo bagno, il posto auto. Balconi, cantina, videocitofono e altre dotazioni possono portarla al massimo della sua sottofascia. I valori salgono se la casa è arredata o se il contratto dura più di tre anni, e scendono se la casa è in classe energetica G. Il Comune spiega come si stabiliscono i valori e offre un calcolatore per farsi un'idea.

I valori non li riportiamo qui: cambiano con gli accordi, e vanno letti sulla tabella della tua zona.

Cosa ci guadagna il proprietario

• Un'imposta più leggera. Se scegli la cedolare secca, per i contratti a canone concordato c'è un'aliquota ridotta, che si legge sulla pagina dell'Agenzia delle Entrate. Vale nei Comuni con carenza di abitazioni, fra cui Torino, Milano e i Comuni che li confinano, negli altri capoluoghi di provincia e nei Comuni ad alta tensione abitativa.
• Se resti nella tassazione ordinaria, il reddito imponibile della casa si riduce ancora, e l'imposta di registro si calcola su una base ridotta.
• Un'IMU più leggera. Sulle case affittate a canone concordato l'IMU è ridotta per legge (legge 160 del 2019, comma 760), e in più la legge permette ai Comuni di fissare un'aliquota più favorevole per chi affitta a canone concordato. Torino lo fa, e per averla va presentata una comunicazione su TorinoFacile.
• Un contratto più corto. Tre anni più due, invece dei quattro più quattro del canone libero.
• Un argomento in più con l'inquilino. Anche lui ha delle detrazioni, se sposta la residenza nella casa.

Cosa ci perde

• Un canone più basso del mercato, nella maggior parte delle zone: è lo scambio su cui si regge tutto.
• Meno libertà sul contratto. Il modello è obbligatorio, il canone sta nella fascia, e alla prima scadenza la proroga di due anni scatta da sola, salvo i motivi di legge.
• L'aggiornamento del canone. Se scegli la cedolare secca rinunci, per tutta la durata, a chiedere l'aggiornamento ISTAT; senza cedolare, gli accordi lo ammettono solo in parte.
• Qualche passaggio in più: l'attestazione, se il contratto non è assistito, e, dove il Comune ha un'aliquota più favorevole, le comunicazioni per averla.

L'attestazione: senza, niente agevolazioni

Se firmi il contratto con l'assistenza di un'associazione dei proprietari e di una degli inquilini, l'assistenza è dichiarata in calce al contratto. Se lo firmi senza, cioè «non assistito», serve un'attestazione di un'associazione firmataria dell'accordo che il contratto lo rispetta, nel canone e nelle clausole. La prevede il decreto del 2017, e l'Agenzia delle Entrate, con la risoluzione 31/E del 20 aprile 2018, ha chiarito che per i contratti non assistiti è necessaria per avere le agevolazioni fiscali, cedolare ridotta compresa.

Le regole locali aggiungono dettagli. A Torino il contratto deve contenere l'attestazione di congruità dei parametri, e in alcuni casi, elencati nell'accordo, servono le firme di un'associazione dei proprietari e di una degli inquilini insieme. A Milano l'attestazione vale solo se la rilasciano insieme un'associazione dei proprietari e una degli inquilini.

Quando conviene, e quando no

Conviene di più se:

• nella tua zona il massimo della fascia è vicino al canone di mercato: la rinuncia è piccola e il vantaggio fiscale resta intero;
• la casa ha le dotazioni che la portano in alto nella fascia, e magari è arredata;
• cerchi un inquilino stabile e preferisci impegnarti per tre anni invece che per quattro;
• il tuo Comune, oltre alla riduzione di legge, ha un'aliquota IMU più favorevole per il concordato.

Conviene meno se:

• la casa è in una zona molto richiesta, dove il mercato paga ben sopra il massimo dell'accordo;
• non vuoi legarti a un inquilino per anni: allora il confronto è con il transitorio o con l'affitto breve, ed è in affitto breve o affitto lungo.

Il conto si fa così: il canone di mercato meno le tasse che pagheresti, contro il canone concordato meno le tasse ridotte, per tutta la durata del contratto. Nessuno dei due numeri si indovina: il primo viene dai canoni veri della zona, il secondo dalle tabelle dell'accordo.

Come lo gestiamo noi

Negli affitti lunghi prepariamo contratti 4+4 e 3+2, li registriamo all'Agenzia delle Entrate e seguiamo il rapporto con l'inquilino per tutta la durata del contratto: rinnovi, disdette e aggiornamenti. Al sopralluogo guardiamo i canoni della zona e, se ha senso, ti diciamo anche quanto varrebbe la casa a canone concordato, così confronti le due strade prima di scegliere. L'attestazione, quando serve, la rilascia un'associazione firmataria; per la scelta fra cedolare e IRPEF il riferimento è il tuo commercialista, e se hai un dubbio, chiedici.

Se vuoi partire dai numeri della tua casa, la stima è gratuita e non ti impegna.