Affitto 4+4 o 3+2: quale contratto scegliere

Il 4+4 è il contratto a canone libero: il canone lo decidi tu con l'inquilino, e la casa resta impegnata per quattro anni, più altri quattro se alla prima scadenza non hai uno dei motivi di legge per riaverla. Il 3+2 è il contratto a canone concordato: il canone sta dentro le fasce dell'accordo territoriale del tuo Comune, in cambio di tasse più leggere e di un impegno più corto, tre anni più due. Si sceglie guardando due numeri, il canone di mercato della zona e il massimo che l'accordo consente per la tua casa, e rispondendo a una domanda: fra quanto potresti avere bisogno della casa?

Accordi territoriali, aliquote e agevolazioni cambiano: prima di firmare verifica sulle fonti linkate, e per le tasse chiedi al tuo commercialista.

Cosa sono il 4+4 e il 3+2

Tutti e due vengono dall'articolo 2 della legge 431 del 1998, la legge sugli affitti delle abitazioni.

• Il 4+4, a canone libero (comma 1). Dura almeno quattro anni. Alla scadenza si rinnova per altri quattro, salvo che tu voglia riavere la casa per uno dei motivi elencati dalla legge. Canone e condizioni li concordate tu e l'inquilino.
• Il 3+2, a canone concordato (commi 3 e 5). Dura almeno tre anni. Alla prima scadenza, se non vi accordate sul rinnovo, si proroga di diritto per due anni, con le stesse eccezioni del 4+4. Canone, durata e altre condizioni seguono l'accordo territoriale del Comune.

Tutti e due vanno fatti per iscritto e registrati all'Agenzia delle Entrate entro trenta giorni dalla firma. Queste regole non valgono per le case affittate solo per finalità turistiche, che la stessa legge esclude all'articolo 1.

La prima scadenza: quando puoi riavere la casa

È la differenza che si sente di più. Alla prima scadenza, dopo quattro anni nel 4+4 e dopo tre nel 3+2, puoi non rinnovare solo per i motivi dell'articolo 3, con almeno sei mesi di preavviso. I principali:

• vuoi usare la casa per abitarci, o per un'attività, tu, il coniuge, i genitori, i figli o i parenti fino al secondo grado;
• vuoi venderla e non hai altre abitazioni oltre a quella in cui vivi; in questo caso l'inquilino ha diritto di prelazione;
• lo stabile va ristrutturato per intero o demolito, o è gravemente danneggiato;
• l'inquilino ha un alloggio libero e adatto nello stesso Comune, oppure non abita la casa con continuità senza un giustificato motivo.

Il motivo va scritto nella disdetta, altrimenti la disdetta è nulla. E la legge protegge l'inquilino dagli abusi: se riprendi la casa e nei dodici mesi successivi non la usi per il motivo dichiarato, lui può chiedere di tornare alle stesse condizioni, oppure un risarcimento.

Alla seconda scadenza, dopo otto anni nel 4+4 e dopo cinque nel 3+2, ciascuna delle due parti può chiedere il rinnovo a nuove condizioni o rinunciare al rinnovo, con una raccomandata spedita almeno sei mesi prima. Se nessuno scrive, il contratto si rinnova alle stesse condizioni.

L'inquilino, dal canto suo, può andarsene in qualsiasi momento per gravi motivi, con sei mesi di preavviso.

Il canone: libero o dentro le fasce

Nel 4+4 il canone lo fa il mercato: quello che la zona paga per una casa come la tua, e quello che l'inquilino accetta.

Nel 3+2 il canone si calcola. L'accordo territoriale, firmato dalle associazioni dei proprietari e da quelle degli inquilini e depositato in Comune, divide il territorio in zone e per ciascuna fissa una fascia di valori al metro quadro. Le dotazioni della casa la collocano dentro la fascia, e il valore si moltiplica per la superficie. Le regole comuni a tutti gli accordi sono nel decreto ministeriale del 16 gennaio 2017, che contiene anche il contratto tipo.

Se firmi senza l'assistenza delle associazioni, per avere le agevolazioni fiscali serve un'attestazione che il contratto rispetta l'accordo: lo ha chiarito l'Agenzia delle Entrate con la risoluzione 31/E del 2018. Come si calcola il canone a Torino e a Milano, con le tabelle, è in canone concordato: quando conviene.

Le tasse: cedolare secca, registro e IMU

• La cedolare secca si può scegliere con tutti e due i contratti. È un'imposta sostitutiva dell'IRPEF sul reddito della casa, e con la cedolare non si pagano l'imposta di registro e quella di bollo sul contratto. In cambio rinunci, per tutta la durata dell'opzione, ad aggiornare il canone, anche con l'indice ISTAT.
• Per il 3+2 l'aliquota è ridotta nei Comuni con carenza di abitazioni, fra cui Torino, Milano, Roma, Genova e Palermo, i Comuni che li confinano e gli altri capoluoghi di provincia, e nei Comuni ad alta tensione abitativa. Le aliquote dell'anno sono sulla scheda dell'Agenzia delle Entrate.
• L'IMU è più bassa per il concordato: la legge 160 del 2019, al comma 760 dell'articolo 1, la riduce per le case affittate a canone concordato. Alcuni Comuni aggiungono un'aliquota agevolata, che trovi nella delibera IMU del tuo.

Cos'è la cedolare e cosa sostituisce lo spieghiamo nella guida sulla cedolare secca, scritta per gli affitti brevi: il meccanismo è lo stesso, cambiano le aliquote. La scelta fra cedolare e IRPEF va fatta con il commercialista, sui numeri del tuo caso.

Il transitorio, la terza strada

Se non vuoi impegnare la casa per anni, c'è il contratto transitorio, previsto dall'articolo 5 della stessa legge. Il decreto del 2017 lo limita a diciotto mesi e lo lega a un'esigenza particolare del proprietario o dell'inquilino, come il lavoro o lo studio lontano da casa, da scrivere nel contratto secondo i casi previsti dall'accordo territoriale. Nei Comuni sopra i diecimila abitanti anche il suo canone sta dentro le fasce. Per gli studenti universitari c'è un contratto a parte, spiegato in affittare casa a studenti.

Il transitorio è la strada di chi pensa di riavere la casa presto, o di chi affitta dove la domanda arriva da chi si ferma qualche mese. Come funziona è in affitto transitorio: come funziona.

Quale scegliere

Il 4+4 conviene di più se:

• nella tua zona il mercato paga molto più del massimo dell'accordo;
• vuoi libertà su canone e clausole;
• non prevedi di riavere la casa per almeno quattro anni.

Il 3+2 conviene di più se:

• il massimo dell'accordo è vicino al canone di mercato, e la rinuncia è piccola;
• la casa è in un Comune con l'aliquota ridotta della cedolare;
• la casa ha le dotazioni che la portano in alto nella fascia;
• preferisci impegnarti per tre anni invece che per quattro.

Se la risposta alla domanda iniziale è «entro un anno e mezzo», guarda il transitorio. In ogni caso il conto si fa sui netti: il canone meno le tasse, per tutta la durata del contratto. E qualunque contratto scegli, la parte che protegge davvero viene prima della firma, come spieghiamo in affittare casa senza rischi.

Come lo gestiamo noi

Negli affitti lunghi prepariamo contratti 4+4 e 3+2, li registriamo all'Agenzia delle Entrate e seguiamo il rapporto con l'inquilino per tutta la durata del contratto: rinnovi, disdette e aggiornamenti ISTAT. Al sopralluogo guardiamo i canoni della zona e definiamo con te il canone di partenza: l'ultima parola è tua. Per la scelta fra cedolare secca e IRPEF il riferimento è il tuo commercialista; se hai un dubbio, chiedici.

Se vuoi partire dai numeri della tua casa, la stima è gratuita e non ti impegna.