Cedolare secca sugli affitti brevi: come funziona

La cedolare secca è un modo di pagare le tasse sugli affitti brevi: invece di sommare il reddito dell'affitto agli altri redditi e pagarci sopra l'IRPEF, paghi un'imposta sostitutiva con un'aliquota fissa. La scegli tu, anno per anno, nella dichiarazione dei redditi. Può sceglierla chi affitta da privato per non più di trenta giorni; su una casa, indicata da te, l'aliquota è ridotta, sulle altre è piena, e oltre un certo numero di appartamenti la cedolare non vale più, perché la legge presume che tu faccia impresa.

Qui trovi cos'è, chi può sceglierla e le domande da portare al commercialista. Le aliquote e le scadenze no: cambiano con le leggi di bilancio, e quelle dell'anno le leggi sulla scheda dell'Agenzia delle Entrate sulla cedolare secca.

Questa guida è un orientamento, non consulenza fiscale: le regole cambiano spesso, e prima di scegliere il regime verifica con il tuo commercialista.

Cos'è la cedolare secca e chi può sceglierla

È un regime facoltativo, nato nel 2011 per gli affitti delle abitazioni. Dal 2017 l'articolo 4 del decreto-legge 50 l'ha esteso alle locazioni brevi: i contratti per abitazioni in Italia che durano non più di trenta giorni, anche con biancheria, pulizie e wi-fi compresi.

Può sceglierla:

• il proprietario, o chi ha l'usufrutto o un altro diritto reale sulla casa;
• chi subaffitta la casa che ha in affitto, e chi l'ha in comodato e la fa usare a terzi a pagamento;
• chi affitta singole stanze della propria abitazione, sempre per non più di trenta giorni.

Due condizioni valgono per tutti. La prima: sia tu sia l'ospite dovete essere persone fisiche che non agiscono per un'impresa. Se a prenotare è un'azienda che alloggia un suo dipendente, quel contratto resta fuori. La seconda: la casa deve essere accatastata come abitazione, cioè nelle categorie da A1 a A11, tranne gli uffici. E se all'alloggio aggiungi la colazione, un'auto a noleggio o una guida, per il fisco non è più una locazione ma un'attività d'impresa, anche se lo fai una volta sola.

Tutto questo è spiegato nella guida dell'Agenzia delle Entrate sulle locazioni brevi, aggiornata ad aprile 2026: è il documento da tenere aperto mentre leggi il resto.

Cosa sostituisce, e su cosa si calcola

La cedolare prende il posto dell'IRPEF e delle addizionali regionale e comunale sul reddito di quella casa. Se il contratto viene registrato, cosa che per gli affitti fino a trenta giorni non è obbligatoria, sostituisce anche l'imposta di registro e il bollo.

Si calcola sull'intero importo che l'ospite paga per l'affitto, compresi i servizi a forfait come pulizie e biancheria. Non si tolgono le spese, e non c'è la riduzione forfettaria che la tassazione ordinaria concede sui canoni. Restano fuori solo le spese che l'ospite paga direttamente, o che gli riaddebiti al costo effettivo.

Il reddito tassato con la cedolare non entra nel reddito su cui si calcola l'IRPEF, e su di esso non puoi far valere oneri deducibili e detrazioni. Conta lo stesso, però, per l'ISEE, per stabilire se sei fiscalmente a carico di qualcuno e per le detrazioni legate al reddito.

Una casa ha l'aliquota ridotta, le altre no

Dal 2024 la cedolare sugli affitti brevi ha due aliquote. Quella ridotta vale per una sola casa, che scegli tu nella dichiarazione dei redditi dell'anno; alle altre si applica quella piena. Non conta quale hai affittato per prima: conta quale indichi. Quanto valgono le due aliquote quest'anno è scritto nella scheda dell'Agenzia, alla voce sulle locazioni brevi.

Poi c'è un limite al numero di appartamenti. Oltre un certo numero di case destinate agli affitti brevi nello stesso anno, la legge presume che l'attività sia d'impresa, chiunque la eserciti: la cedolare non si applica più, servono la partita IVA e la SCIA al Comune, e il fisco è quello dell'impresa. Quel limite è stato abbassato dal 2026: se ricordi il numero di qualche anno fa, non vale più. Lo trovi nelle prime pagine della guida dell'Agenzia.

Se la casa è di più proprietari, ciascuno sceglie il regime per la sua quota.

La ritenuta, con la cedolare e senza

La legge prevede anche una ritenuta a carico degli intermediari che intervengono nel pagamento, comprese le piattaforme: chi è tenuto e come si applica lo spiega la guida dell'Agenzia delle Entrate sulle locazioni brevi. Per te conta una cosa: la ritenuta è sempre un acconto, qualunque regime tu scelga, e non un'imposta in più. In dichiarazione si calcola l'imposta dovuta, con la cedolare o con l'IRPEF, e si tiene conto di quanto è già stato trattenuto.

Cos'è, chi riguarda e dove si legge la regola è in la ritenuta sugli affitti brevi. Come entra nel tuo caso, soprattutto se la casa è di più proprietari, lo vedi con il commercialista.

Dove si leggono aliquote e scadenze

Aliquote, acconti e scadenze di pagamento cambiano con le leggi di bilancio, e per questo non li riportiamo. Le fonti sono due pagine dell'Agenzia delle Entrate: la scheda sulla cedolare secca, linkata all'inizio, per le aliquote dell'anno, e la pagina su come si paga la cedolare secca, per acconti, saldo e rate. Il calendario del tuo caso te lo dà il commercialista, insieme alla dichiarazione.

Cosa la cedolare non copre

• L'imposta di soggiorno. La paga l'ospite, nei Comuni che la applicano, e non è una tassa sul tuo reddito: segue il regolamento del Comune, che fissa tariffe ed esenzioni. Cos'è e chi la regola è in la tassa di soggiorno negli affitti brevi.
• Le imposte locali sulla casa. La cedolare sostituisce l'IRPEF e le addizionali, non l'IMU né la TARI, che seguono le regole del tuo Comune.
• Quello che è impresa. La colazione e gli altri servizi oltre a pulizie, biancheria e wi-fi, o più appartamenti del limite: lì si esce dalla locazione breve.
• Gli affitti oltre i trenta giorni. Anche un affitto di qualche mese o di anni può avere la cedolare, ma con le regole dei contratti registrati, che sono un'altra storia: il confronto fra le formule è in affitto breve o affitto lungo.

Dal 2027 cambia la legge di riferimento

Le regole di questa pagina stanno oggi nell'articolo 4 del decreto-legge 50 del 2017, in vigore fino al 31 dicembre 2026. Dal 1° gennaio 2027 il regime fiscale delle locazioni brevi passa nel nuovo testo unico delle imposte sui redditi, il decreto legislativo 117 del 2026, al capo III, articoli 207 e 208.

Cambiano i riferimenti. Se cambia qualcosa anche per te, chiedilo al tuo commercialista, e ricontrolla la guida dell'Agenzia quando sarà aggiornata.

Le domande da portare al commercialista

1. Con i miei redditi e le mie detrazioni, conviene la cedolare o la tassazione ordinaria?
2. Se ho più case, quale indico per l'aliquota ridotta?
3. Con le case che ho, quest'anno sono sotto il limite oltre il quale si presume l'impresa?
4. La casa è di più proprietari: come sceglie ciascuno per la sua quota?
5. Se un intermediario applica la ritenuta, come ne tengo conto in dichiarazione?
6. Quali sono le mie scadenze di pagamento, e cosa cambia dal 2027?

Cosa facciamo noi, e cosa resta al tuo commercialista

Non facciamo consulenza fiscale: il regime lo scegli tu con chi ti segue la dichiarazione. Quello che facciamo è darti i numeri in ordine. Nelle case in gestione affitti brevi ricevi ogni mese il rendiconto: le prenotazioni, le spese e la nostra commissione, voce per voce. Modalità e tempi dei pagamenti li concordiamo con te e li scriviamo nel contratto. CIN, codice regionale e comunicazione degli ospiti li seguiamo noi; l'imposta di soggiorno si applica secondo il regolamento del Comune, e come gestirla nella tua casa lo definiamo con te.

Restano a te, con il tuo commercialista, la dichiarazione dei redditi, la scelta fra cedolare e IRPEF e l'indicazione della casa con l'aliquota ridotta. Se hai un dubbio su questa pagina, chiedici.

Come si passa da quello che pagano gli ospiti a quello che resta, voce per voce, è in quanto rende un appartamento in affitto breve. Gli altri obblighi di chi affitta, in ordine e con un calendario, sono in affitti brevi: le regole e gli obblighi del proprietario. Se vuoi i numeri della tua casa, la stima è gratuita.