Tassa di soggiorno negli affitti brevi: cos'è e chi la regola

La tassa di soggiorno, che la legge chiama imposta di soggiorno, la paga l'ospite, per notte, nei Comuni che la applicano. Le regole le fa il Comune con il suo regolamento: la tariffa, le esenzioni, i mesi, il numero massimo di notti, il portale e le scadenze. La legge nazionale dice quali Comuni possono applicarla e chi ne risponde verso il Comune.

Qui trovi cos'è, dove leggere le regole del tuo Comune, cosa c'entra Airbnb e le domande da fare prima del primo ospite.

Regolamenti e tariffe cambiano anche più volte in un anno: prima di muoverti controlla la pagina del tuo Comune e, per i dubbi fiscali, parlane con il tuo commercialista.

Cos'è e chi la paga

Possono applicarla i Comuni capoluogo di provincia, le unioni di Comuni e i Comuni che la Regione ha inserito fra le località turistiche o le città d'arte: lo prevede l'articolo 4 del decreto legislativo 23 del 2011. La paga chi dorme nel Comune, per notte, in albergo come in una casa affittata per pochi giorni. A Roma si chiama contributo di soggiorno, ma funziona allo stesso modo.

Per gli affitti brevi, quelli fino a trenta giorni, la legge dice anche chi ne risponde verso il Comune, con il diritto di rivalersi sull'ospite: chi interviene nel pagamento del soggiorno, piattaforme comprese. È il comma 5-ter dell'articolo 4 del decreto-legge 50 del 2017. Chi è tenuto nel tuo caso, e a cosa, lo dicono quella norma e il regolamento del Comune: se non è chiaro, è la prima domanda da fare.

Una nota sulle date. L'articolo 4 del decreto-legge 50/2017 è in vigore fino al 31 dicembre 2026. Dal 1° gennaio 2027 la disciplina delle locazioni brevi passa nel nuovo testo unico delle imposte sui redditi, il decreto legislativo 117 del 2026, al capo III, «Regime fiscale delle locazioni brevi», articoli 207 e 208: la regola su chi risponde dell'imposta di soggiorno è ripresa, quasi con le stesse parole, nel comma 4 dell'articolo 208. Per il resto del fisco fa fede la guida dell'Agenzia delle Entrate sulle locazioni brevi, aggiornata ad aprile 2026.

Cosa decide il Comune

La legge nazionale dice chi può applicarla e chi ne risponde. Il resto lo decide il Comune con il suo regolamento, che per legge può prevedere esenzioni e riduzioni:

• la tariffa, a volte diversa per tipo di alloggio;
• il numero massimo di notti tassate;
• chi è esente, per esempio i bambini sotto una certa età;
• i mesi in cui si applica;
• il portale, e la cadenza delle comunicazioni e dei pagamenti;
• le ricevute da dare all'ospite e i documenti da conservare.

Torino, per esempio, raccoglie tutto nella pagina del Comune per i gestori. Il portale lì si chiama Soggiorniamo, a Milano SoggiorniAmo, a Roma GECOS; negli altri Comuni cambiano il nome, le cadenze e il modo di pagare, e li trovi nel regolamento del tuo.

I regolamenti e le delibere delle tariffe sono sul sito di ogni Comune e, per quelli trasmessi al Ministero, nella raccolta del Dipartimento delle Finanze. Le tariffe qui non le riportiamo: cambiano, e vanno lette alla fonte.

La dichiarazione annuale e il conto della gestione

Oltre a quello che chiede il Comune, c'è una dichiarazione annuale dell'imposta di soggiorno, con un modello unico in tutta Italia, approvato dal Ministero dell'Economia con il decreto del 29 aprile 2022. Modello, istruzioni e scadenza sono sulla pagina del Dipartimento delle Finanze, e i dubbi più comuni, compreso l'anno senza ospiti, nelle domande frequenti del Ministero.

Con una risoluzione del febbraio 2023 il Dipartimento delle Finanze ha chiarito che il modello ministeriale è l'unico modo per fare la dichiarazione: i Comuni non possono chiederne un'altra con lo stesso scopo. Alcuni però chiedono un documento diverso, il conto della gestione, detto anche modello 21: lo chiede Milano, e Bardonecchia lo chiama conto giudiziale. Dove il Comune lo chiede, servono tutti e due. Se ti riguardano, e come, lo vedi con il Comune e con il commercialista.

Airbnb e la tassa di soggiorno

In alcuni Comuni, sulle prenotazioni fatte su Airbnb, l'ospite paga l'imposta direttamente sulla piattaforma, quando prenota. La pagina d'aiuto di Airbnb sull'Italia lo collega alla legge di bilancio per il 2024 e dice che succede «in alcuni comuni italiani»; in qualcuno succedeva già da prima. Per sapere se il tuo è fra questi, apri l'annuncio, vai su Modifica preferenze e poi su Tasse: i Comuni in cui succede compaiono nella sezione «Tasse locali riscosse e versate da Airbnb».

Cosa cambia per le prenotazioni che arrivano da altri canali, e per le comunicazioni al Comune, lo dice il regolamento: Milano, per esempio, chiede di indicare anche i soggiorni venduti su Airbnb nel riepilogo periodico. Nel dubbio, chiedi all'ufficio tributi del Comune o al commercialista.

Ogni regione, i suoi Comuni

Per le regioni in cui lavoriamo abbiamo scritto una guida ciascuna, con le pagine dei Comuni:

• Piemonte: Torino e i Comuni di montagna, da Bardonecchia a Prato Nevoso;
• Lombardia: Milano e Rho;
• Lazio: il contributo di soggiorno di Roma e GECOS, il sistema del Comune;
• Liguria, Sardegna e Sicilia: codici regionali, comunicazioni e imposta dei Comuni;
• Valle d'Aosta: lì l'imposta la applicano tutti i Comuni, e segue una legge regionale.

Se la casa è in montagna, dove ogni Comune ha regolamento e scadenze propri, ne parliamo anche in affittare la casa in montagna. Il quadro di tutti gli adempimenti, dal CIN alla Questura, è in affitti brevi: le regole e gli obblighi del proprietario.

Le domande da fare prima del primo ospite

Al Comune, o al commercialista:

1. Il mio Comune applica l'imposta? Con quali tariffe, esenzioni e mesi?
2. Su quale portale ci si registra, e ogni quanto si comunicano ospiti e notti?
3. Il Comune ha un accordo con Airbnb? Cosa cambia per le prenotazioni che arrivano da altri canali?
4. Oltre alla dichiarazione annuale, il Comune chiede il conto della gestione?
5. Nel mio caso chi ne risponde verso il Comune, e come lo scriviamo nel contratto di gestione?

Come funziona nelle case che gestiamo

Nelle case che gestiamo seguiamo noi il CIN, il codice della tua regione e la comunicazione degli ospiti alla Polizia di Stato. L'imposta di soggiorno si applica secondo il regolamento del Comune, che fissa tariffe ed esenzioni: come gestirla nella tua casa lo definiamo con te, e lo scriviamo nel contratto. Per gli aspetti fiscali il riferimento è il tuo commercialista; se hai un dubbio, chiedici.

Cosa comprende la gestione è nella pagina gestione affitti brevi. Se vuoi sapere prima cosa può rendere la tua casa, la stima è gratuita e non ti impegna.