Affittare la casa in montagna: stagioni, regole, gestione

Una casa in montagna si affitta bene in due stagioni, l'inverno della neve e l'estate, e nei ponti; negli altri mesi lavora poco. Per affittarla ai turisti servono gli stessi passaggi di ogni affitto breve: il codice della tua regione, il CIN, le credenziali per comunicare gli ospiti alla Questura e, dove il Comune la applica, l'imposta di soggiorno. In più serve qualcuno sul posto che pensi a neve, riscaldamento e ingressi quando tu non ci sei.

Noi seguiamo case in montagna in due regioni: in Piemonte, a Bardonecchia, Sauze d'Oulx e Prato Nevoso; in Valle d'Aosta, a Gressoney e a Roisan, poco a nord di Aosta. Le regole che citiamo sono quelle di queste due regioni.

Le stagioni della montagna

L'anno di una casa in montagna ha due stagioni piene e molti mesi lenti.

• L'inverno comincia quando aprono gli impianti e finisce quando chiudono: le date le decidono ogni anno i comprensori, e la neve. Dentro l'inverno pesano le vacanze di Natale fino all'Epifania, i fine settimana e i ponti.
• L'estate porta chi cammina, va in bici o cerca il fresco, soprattutto a luglio e agosto.
• Primavera e autunno sono i mesi in cui la casa lavora meno: qualche fine settimana, qualche ponte, chi lavora in zona.

Il risultato dell'anno dipende da quante di queste settimane riesci a riempire, e a che prezzo. Il prezzo va adattato alla domanda, notte per notte: il perché è in prezzi dinamici negli affitti brevi. Se vuoi sapere quanto può fare la tua casa, la stima è gratuita: la facciamo dopo il sopralluogo, con le ipotesi scritte.

A settimana o a notti

In montagna le formule sono tre, e si possono alternare nello stesso anno.

• A settimana, con arrivo e partenza nello stesso giorno. Meno cambi, meno pulizie, un calendario ordinato: è la formula di chi fa la settimana bianca. Su Airbnb puoi incoraggiarla con uno sconto per i soggiorni di sette notti o più.
• A notti, con un soggiorno minimo che cambia con la stagione: più lungo nelle settimane di punta, più corto nei mesi lenti, per riempire i buchi fra un soggiorno e l'altro.
• Per la stagione o per qualche mese, a una famiglia che vuole la casa per tutto l'inverno, o a chi lavora in zona per la stagione.

Sopra i trenta giorni non è più un affitto breve. Il contratto va registrato all'Agenzia delle Entrate, come spiega la pagina sulla registrazione, e se l'affitto è solo per finalità turistiche non segue le regole del 4+4 e del 3+2, che la legge 431 del 1998 esclude per questi casi. A chi lavora in zona per qualche mese si può affittare con un contratto transitorio, se l'esigenza rientra fra quelle previste dall'accordo territoriale.

Le regole in Piemonte e in Valle d'Aosta

Il quadro nazionale è lo stesso ovunque, ed è in affitti brevi: le regole e gli obblighi del proprietario: il CIN, le dotazioni di sicurezza, la comunicazione di ogni ospite alla Questura entro 24 ore dall'arrivo. In montagna, dove in casa ci sono spesso una caldaia a gas, una stufa o un camino, i rilevatori di gas e di monossido di carbonio che la legge chiede vanno tenuti funzionanti con particolare cura.

In Piemonte chi affitta da privato fa una comunicazione online alla Regione e riceve per email il CIR di ogni casa e le credenziali di Piemonte Dati Turismo, dove si mandano i dati degli ospiti per la statistica; poi chiede il CIN. La guida affitti brevi in Piemonte spiega anche cosa cambia a Bardonecchia, a Sauze d'Oulx e a Prato Nevoso: la provincia, la Questura a cui chiedere le credenziali di Alloggiati Web e il regolamento dell'imposta di soggiorno, che ogni Comune fa a modo suo.

In Valle d'Aosta chi affitta per finalità turistiche fino a trenta notti consecutive ottiene il CIR, il codice identificativo regionale, sulla piattaforma regionale «Locazioni turistiche», e poi chiede il CIN. Anche per gli affitti turistici più lunghi di trenta giorni il CIR va chiesto, perché serve per avere il CIN. La pagina della Regione ha la procedura, e un elenco delle tariffe dell'imposta di soggiorno Comune per Comune. Come si legano i due codici è in CIN e CIR: che differenza c'è, e il resto delle regole valdostane è in affitti brevi in Valle d'Aosta.

L'imposta di soggiorno la possono applicare non solo i capoluoghi, ma anche i Comuni che la Regione ha inserito fra le località turistiche. Si applica secondo il regolamento del Comune, che fissa tariffe ed esenzioni; cos'è e dove si leggono le regole è in tassa di soggiorno negli affitti brevi.

Gestire la casa da lontano: neve, riscaldamento, ingressi

Una casa in montagna è spesso lontana da dove abita il proprietario, e i problemi arrivano proprio quando nevica.

• La neve. Prima di ogni arrivo l'accesso e il posto auto vanno liberati. In condominio chiedi all'amministratore chi sgombera le parti comuni e quando; in una casa singola serve qualcuno di tuo.
• Il riscaldamento. Fra un ospite e l'altro la casa non va lasciata al freddo: una temperatura minima protegge i tubi dal gelo e fa trovare a chi arriva una casa già calda. Un termostato che si comanda a distanza aiuta a regolarla, e a capire subito se la caldaia si è fermata.
• L'acqua. Se la casa resta chiusa a lungo nei mesi freddi, valuta con un idraulico se svuotare l'impianto.
• Gli ingressi. L'identità di ogni ospite va verificata e comunicata alla Questura. Si può fare anche a distanza, con un videocollegamento all'ingresso che controlla in tempo reale chi entra, come ha ammesso il Consiglio di Stato; un codice mandato per messaggio, da solo, non basta. Le regole sono in self check-in e keybox.
• Le pulizie e la biancheria, spesso nello stesso giorno di un'uscita e di un arrivo, con una scorta per i cambi ravvicinati delle settimane di punta.
• I guasti. Una caldaia che si ferma il 31 dicembre va riparata il 31 dicembre: serve un tecnico della zona che risponda.
• L'arrivo in auto. Chi arriva deve sapere delle gomme invernali o delle catene, che le ordinanze di chi gestisce le strade rendono obbligatorie su molte strade di montagna, e dove lasciare l'auto. Ne parliamo nella guida al Capodanno in montagna.

Quando la casa la seguiamo noi, l'ingresso degli ospiti lo seguiamo noi, con la verifica dell'identità. Fra un soggiorno e l'altro ci pensa la squadra delle pulizie, che controlla le dotazioni e segnala quello che manca o va riparato, e ogni mese ricevi il rendiconto. Cosa comprende la gestione è in gestione affitti brevi.

Cosa cerca chi prenota una casa in montagna

In montagna contano cose che in città passano in secondo piano:

• Il posto auto, meglio se coperto: con la neve, cercare parcheggio è una fatica in più.
• Un posto per sci e scarponi: un deposito, una rastrelliera, uno scaldascarponi.
• La distanza dagli impianti, o dalla fermata della navetta, detta in minuti a piedi. Le nostre case di Bardonecchia, per esempio, sono a Campo Smith, da dove partono gli impianti.
• Una casa calda e acqua calda per tutti dopo una giornata sulle piste.
• Lavatrice e stendibiancheria, per chi resta una settimana.
• Una cucina vera e un tavolo dove si sta tutti.
• Il wifi, per chi lavora qualche giorno dalla montagna.
• D'estate, un posto per le bici e le indicazioni sui sentieri.
• Le istruzioni: come arrivare con la neve, dove parcheggiare, le navette, i numeri utili.

Se la casa va sistemata prima di pubblicarla, lo facciamo con l'interior design: solo dove cambia il risultato, e con un preventivo prima di ogni spesa.

Dove seguiamo case in montagna

In Piemonte seguiamo appartamenti a Bardonecchia, a Campo Smith; a Sauze d'Oulx, in via Clotes; a Prato Nevoso, nel comune di Frabosa Sottana, in provincia di Cuneo. In Valle d'Aosta, a Gressoney e a Roisan. Come le vede chi viene in vacanza, con le piste e le cose da fare, è nella guida alla settimana bianca in Piemonte e, per Roisan, in Aosta d'inverno.

Se la tua casa è in un'altra località di montagna di queste due regioni, scrivici lo stesso: ti diciamo subito se possiamo seguirla. Al sopralluogo guardiamo la casa, la distanza dagli impianti e il calendario dell'anno, non solo le settimane di Natale. La stima è gratuita e non ti impegna.