Il self check-in non è vietato in Italia. È vietato far entrare un ospite senza che nessuno abbia verificato che è la persona del documento: documenti mandati in chat, un codice per la porta o una keybox, e nessun controllo visivo. Lo ha stabilito il Consiglio di Stato nel novembre 2025, confermando una circolare del Ministero dell'Interno, e nella stessa sentenza ha chiarito che la verifica può avvenire anche a distanza, con un videocollegamento all'ingresso che controlla in tempo reale chi entra.
La keybox, quindi, può restare. Non può essere l'unico passaggio.
La materia si è mossa due volte in un anno e può muoversi ancora: prima di cambiare il modo in cui fai entrare gli ospiti, controlla le fonti linkate e le indicazioni della Questura della tua provincia.
Da dove viene l'obbligo di identificare gli ospiti
Dall'articolo 109 del testo unico delle leggi di pubblica sicurezza: chi dà alloggio può ospitare solo persone munite di un documento d'identità, e deve comunicarne le generalità alla Questura. Dal 2018 l'obbligo vale espressamente anche per chi affitta o subaffitta una casa, o una parte, con contratti sotto i trenta giorni. L'affitto breve su Airbnb o su Booking ci rientra, da privato come da impresa.
La norma non dice come si verifica che il documento sia di chi entra. È su questo punto che si è aperta la discussione.
Cosa dice la circolare del 18 novembre 2024
Con la circolare n. 38138 del 18 novembre 2024, il Capo della Polizia si è rivolto a prefetti e questori. Le ragioni dichiarate: la crescita degli affitti brevi, il Giubileo che stava per cominciare e la situazione internazionale.
La circolare esamina il cosiddetto check-in da remoto, cioè documenti trasmessi online e ingresso con un codice di apertura automatica o con una keybox, e conclude che non basta a rispettare l'articolo 109. Chi gestisce una struttura, di qualunque tipo, deve verificare de visu che le persone alloggiate corrispondano ai documenti, e poi comunicarle alla Questura. Le Questure l'hanno ripresa nelle loro indicazioni, come ha fatto quella di Grosseto nelle sue risposte alle domande frequenti.
Cosa è successo in tribunale
- Novembre 2024. Esce la circolare.
- Gennaio 2025. La Federazione delle associazioni della ricettività extralberghiera la impugna davanti al TAR del Lazio.
- La prima sentenza. Il TAR del Lazio, con la sentenza 10210 del 2025, la annulla: la ritiene in contrasto con l'articolo 109, sproporzionata e non sostenuta da un'istruttoria adeguata.
- L'appello. Il Ministero dell'Interno ricorre al Consiglio di Stato, che anticipa l'udienza al 9 ottobre 2025.
- 21 novembre 2025. Il Consiglio di Stato, sezione terza, con la sentenza 9101 del 2025 accoglie l'appello, riforma la sentenza del TAR e respinge il ricorso. La circolare resta valida, e con lei l'obbligo di identificazione.
Cosa ha chiarito il Consiglio di Stato
La parte che conta, per chi affitta, è un passaggio in fondo alla sentenza. L'identificazione de visu, scrivono i giudici, non vuol dire per forza una persona sulla porta. Può avvenire con «appositi dispositivi di videocollegamento predisposti dal gestore all'ingresso della struttura», purché siano in grado di accertare, nel momento in cui l'ospite entra, che è il titolare del documento, esibito o mandato online. Gli esempi della sentenza sono uno spioncino digitale e un QR code che scatti un fermo immagine.
Quello che la circolare colpisce, sempre secondo la sentenza, sono le procedure più estreme: raccogliere i documenti e mandare all'ospite il codice della porta o della keybox, senza alcun controllo visivo.
Cosa si può fare e cosa no
- Si può far arrivare l'ospite quando vuole, anche di notte, e consegnargli le chiavi con un codice o una keybox, dopo che qualcuno ha verificato che è lui.
- Si può fare la verifica a distanza, con un videocollegamento all'ingresso che mostri chi sta entrando mentre entra, da confrontare con il documento.
- Si può chiedere i documenti prima dell'arrivo, per preparare la comunicazione alla Questura. Non sostituiscono la verifica all'ingresso.
- Non si può mandare il codice della porta a chi ha solo inviato la foto di un documento, senza che nessuno lo veda entrare.
- Non si può ospitare chi non ha un documento d'identità valido.
Un dubbio frequente: la videochiamata fatta il giorno prima, dall'ospite a casa sua. Non è quello che descrive la sentenza, che parla di dispositivi all'ingresso e di una verifica fatta al momento dell'accesso.
Un ingresso in regola, senza far aspettare l'ospite
In pratica, un arrivo che rispetta la regola va così:
- Prima dell'arrivo l'ospite manda i dati e i documenti di tutto il gruppo, e dice a che ora arriva.
- All'arrivo qualcuno verifica che la persona sia quella del documento: di persona, o con il videocollegamento all'ingresso.
- Solo dopo l'ospite riceve il codice o apre la keybox.
- Entro 24 ore dall'arrivo i dati di tutti gli ospiti, bambini compresi, vanno comunicati alla Questura sul portale Alloggiati Web; per i soggiorni più brevi di un giorno il termine è di sei ore, come riassume la Questura di Piacenza nella sua scheda sulla comunicazione degli alloggiati.
- Il giorno dopo il portale rilascia la ricevuta, da scaricare e conservare per cinque anni.
Il costo della regola è tutto nel punto 2: all'orario d'arrivo qualcuno deve esserci, di persona o dietro uno schermo. Per chi gestisce da solo una casa lontana, è la parte più difficile.
Come si ottengono le credenziali per la Questura, e cosa fare se sbagli un dato, è spiegato in Alloggiati Web: come si comunicano gli ospiti alla Questura.
Cosa cambia per il proprietario
Se affitti da solo, l'obbligo è tuo: verifichi tu l'identità e comunichi tu gli ospiti, con le tue credenziali. Se affidi la casa a un gestore, la Questura ammette che sia lui a registrarsi su Alloggiati Web e a comunicare per conto tuo. In quel caso conviene scrivere nel contratto di gestione chi identifica gli ospiti e come, con quali credenziali si fanno le comunicazioni e chi conserva le ricevute: le clausole da cercare sono in il contratto con il property manager.
Gli altri obblighi di chi affitta, dal CIN all'imposta di soggiorno, sono in ordine in affitti brevi: le regole e gli obblighi del proprietario.
Come lo facciamo noi
Nelle case che gestiamo, l'ingresso degli ospiti lo seguiamo noi: l'identità di chi arriva la verifichiamo all'arrivo, come la regola chiede, e poi comunichiamo gli ospiti ad Alloggiati Web. Fa parte della gestione affitti brevi insieme al CIN e al codice regionale.
Come lavoriamo, dall'arrivo degli ospiti al rendiconto di fine mese, è nel metodo. Se vuoi sapere cosa può rendere la tua casa con qualcuno che se ne occupa, la stima è gratuita.
Domande frequenti
Le keybox sono vietate?
No, non in sé. È vietato usarle al posto dell'identificazione: mandare il codice a chi ha solo inviato un documento, senza che nessuno lo veda entrare. Se l'identità è stata verificata all'arrivo, di persona o con un videocollegamento all'ingresso, la keybox può servire a consegnare le chiavi.
Il self check-in è illegale in Italia?
No. Con la sentenza 9101 del 2025 il Consiglio di Stato ha confermato l'obbligo di verificare de visu l'identità degli ospiti, ma ha chiarito che la verifica può avvenire con dispositivi di videocollegamento all'ingresso, se accertano nel momento dell'accesso che chi entra è il titolare del documento. È fuori regola solo l'ingresso senza nessun controllo visivo.
Chi deve identificare l'ospite?
Chi dà alloggio: il proprietario che affitta direttamente, o chi gestisce la casa per lui. La legge chiede di ospitare solo persone con un documento d'identità e di verificare che il documento sia di chi entra. Se affidi la casa a un gestore, conviene scrivere nel contratto chi lo fa e come.
Chi comunica i dati degli ospiti alla Questura?
Chi gestisce l'alloggio, sul portale Alloggiati Web della Polizia di Stato, con le credenziali rilasciate dalla Questura della provincia. Può farlo il proprietario oppure, per suo conto, il gestore che segue la casa.
Entro quando va fatta la comunicazione ad Alloggiati Web?
Entro 24 ore dall'arrivo. Per i soggiorni più brevi di un giorno le Questure indicano al massimo sei ore dall'arrivo. Si comunicano tutti gli ospiti, bambini compresi.
Se la casa la gestite voi, chi si occupa dell'ingresso degli ospiti?
Noi. Nelle case che gestiamo seguiamo l'ingresso degli ospiti, con la verifica dell'identità all'arrivo, e la comunicazione ad Alloggiati Web, insieme al CIN e al codice regionale.
A cura della redazione di Maison Métropole.
