Affitti brevi a Roma: le regole da conoscere

Per affittare casa per brevi periodi a Roma, da privato, si presenta una comunicazione di inizio attività al SUAR, lo sportello di Roma Capitale per le attività ricettive, e se ne manda copia alla Regione Lazio. Poi ci si registra su ROSS 1000 Lazio per avere il CIR, il codice regionale che dal settembre 2024 ha preso il posto del CISE, e con il CIR si chiede il CIN. Prima del primo ospite servono anche le credenziali di Alloggiati Web e, per il contributo di soggiorno, l’accesso a GECOS, il sistema del Comune.

Nel Lazio la casa affittata da privato ha un nome preciso, «alloggio per uso turistico», e regole sue, anche su come la si pubblicizza. Qui trovi i passaggi in ordine, con le pagine ufficiali, e cosa c’è davvero negli atti dietro le «nuove regole» di cui si legge.

Regione e Comune cambiano moduli e procedure anche più volte in un anno: prima di muoverti controlla le pagine linkate e, per la parte fiscale, parlane con il tuo commercialista.

Cosa serve per affittare casa a Roma, in ordine

1. La comunicazione al SUAR, e la sua copia alla Regione Lazio.
2. Il CIR, registrandoti su ROSS 1000 Lazio.
3. Il CIN, sulla banca dati del Ministero del Turismo, dichiarando di avere estintore e rilevatori di gas.
4. Le credenziali di Alloggiati Web. La Questura di Roma accetta le domande solo via PEC, con tutti i documenti in un unico PDF. Come funziona il resto è nella guida ad Alloggiati Web.
5. Il contributo di soggiorno, secondo il regolamento di Roma Capitale: il sistema del Comune si chiama GECOS. Cos’è e chi lo regola è in la tassa di soggiorno negli affitti brevi.

Gli obblighi validi in tutta Italia, con il calendario delle scadenze, sono nella guida affitti brevi: le regole e gli obblighi del proprietario. Se hai case anche altrove, le regole delle altre regioni in cui lavoriamo sono nelle guide per il Piemonte, Milano e la Lombardia, la Liguria, la Sardegna e la Sicilia.

L’alloggio per uso turistico, nel Lazio

La pagina della Regione Lazio lo descrive così: un’abitazione, o una sua parte, con soggiorno e angolo cottura, in cui si ospita in modo occasionale, non organizzato e non imprenditoriale, senza servizi oltre a quelli che la casa ha già. Si può ospitare anche per una notte sola, in un numero limitato di appartamenti nello stesso Comune, e senza servire cibo né bevande. La casa resta un’abitazione: non serve cambiare la destinazione d’uso.

C’è una regola che riguarda gli annunci. L’alloggio si può pubblicare sulle piattaforme, ma non con il nome di una struttura ricettiva: niente «B&B», «casa vacanze», «affittacamere» o «guest house». Sono tipologie diverse, con regole diverse.

Se vuoi offrire servizi agli ospiti, l’alloggio per uso turistico non basta: le strutture extralberghiere, come le case e appartamenti per vacanze, si avviano con la SCIA al SUAR. La SCIA serve anche per l’alloggio per uso turistico gestito in forma d’impresa. E non conta solo come ti definisci tu: oltre un certo numero di appartamenti affittati nello stesso anno la legge presume l’impresa, e dal 2026 quel numero è più basso. Lo trovi nella guida dell’Agenzia delle Entrate sulle locazioni brevi.

Il SUAR e la copia alla Regione

La comunicazione si presenta solo online, dal portale di Roma Capitale, entrando con SPID, CIE o CNS: nella sezione dei procedimenti si sceglie «Attività ricettive» e poi il modulo giusto. Si può anche agire per conto di un’altra persona, con la funzione apposita. Alla comunicazione si allegano le dichiarazioni sui requisiti e la ricevuta dei diritti di istruttoria. Istruzioni e domande frequenti sono sulla pagina del SUAR.

Poi la Regione Lazio chiede di mandarle via PEC la copia della comunicazione, con il protocollo e la data di accettazione del Comune, insieme al modulo sulla privacy firmato: serve a inserire la casa nella banca dati regionale. Fuori Roma, per esempio a Viterbo, il percorso è lo stesso; cambia lo sportello del Comune a cui mandi la comunicazione.

Il CIR del Lazio, che ha sostituito il CISE

Dal 1° settembre 2024 il CIR è obbligatorio per tutte le strutture ricettive e gli alloggi per uso turistico del Lazio, e ha preso il posto del CISE. Se trovi ancora «CISE» su qualche pagina, anche del Comune, è il vecchio nome: il codice valido è il CIR.

Il CIR non te lo manda nessuno. Ti registri da solo su ROSS 1000 Lazio, con il modulo di auto-registrazione, e alleghi la comunicazione completa, non solo la ricevuta; come data di inizio indichi quella del protocollo. Il codice compare nell’anagrafica della casa, in un formato come 123456-AAA-12345. Con il CIR entri nella banca dati del Ministero, cerchi la casa e chiedi il CIN.

La legge regionale chiede il codice in ogni comunicazione che promuove la casa, la legge nazionale chiede il CIN in ogni annuncio: negli annunci conviene riportarli tutti e due. Sulla stessa piattaforma si comunicano alla Regione arrivi e presenze per la statistica, entro il mese successivo all’arrivo. Come si chiamano i codici nelle altre regioni è in CIN e CIR: che differenza c’è.

Il contributo di soggiorno e GECOS

A Roma l’imposta di soggiorno si chiama contributo di soggiorno. La pagano i non residenti che dormono in strutture ricettive, alloggi per uso turistico e case in locazione breve, per persona e per notte, fino a dieci notti consecutive nell’anno solare nella stessa struttura. Tariffe ed esenzioni sono nel regolamento, sulla pagina di Roma Capitale.

Comunicazioni e dichiarazioni passano da GECOS, il sistema del Comune: cadenze, scadenze e documenti richiesti sono lì e nel regolamento. Oltre alla dichiarazione annuale con il modello nazionale, Roma chiede anche il modello 21, il conto della gestione, e lo vuole anche per i periodi senza ospiti.

Chi ne risponde verso il Comune lo dice la legge nazionale, e la regola riguarda anche i portali: è l’articolo 4 del decreto-legge 50 del 2017, in vigore fino al 31 dicembre 2026. Dal 1° gennaio 2027 la disciplina passa nel nuovo testo unico delle imposte sui redditi, il decreto legislativo 117 del 2026, agli articoli 207 e 208. Per il resto del fisco fa fede la guida dell’Agenzia delle Entrate, e per il tuo caso il commercialista.

Nuove regole e «stretta»: cosa c’è negli atti

Le novità degli ultimi due anni che toccano chi affitta a Roma, negli atti ufficiali, sono queste:

• Il CIR al posto del CISE, dal 1° settembre 2024, e il CIN nazionale, obbligatorio dal 2025.
• La SCIA per chi affitta in forma d’impresa, prevista dall’articolo 13-ter del decreto-legge 145 del 2023 e in vigore dal novembre 2024.
• L’identificazione degli ospiti. Una circolare del Ministero dell’Interno del novembre 2024 chiede di verificare che chi entra sia la persona del documento, e il Consiglio di Stato l’ha confermata nel novembre 2025: la cassetta portachiavi con il solo codice non basta, un videocollegamento all’ingresso che controlla in quel momento chi entra sì. Il dettaglio è in self check-in e keybox: cosa dicono le regole.
• La presunzione d’impresa, che dal 2026 scatta con meno appartamenti.
• Il fisco dal 2027, con la disciplina delle locazioni brevi spostata nel nuovo testo unico.
• Il regolamento del contributo di soggiorno, modificato dall’Assemblea capitolina nel marzo 2024.

Nelle pagine di Roma Capitale e della Regione Lazio citate in questa guida non c’è, a settembre 2026, un divieto di affitti brevi per quartiere né un limite di notti per le case. Se ne leggi, cerca l’atto: una regola di Roma Capitale è una delibera o un’ordinanza pubblicata all’albo pretorio, una regola della Regione è una legge o un regolamento sul suo Bollettino ufficiale. Un annuncio non è ancora una regola.

Cosa facciamo noi a Roma

Nelle case che gestiamo a Roma e nel Lazio, la comunicazione al SUAR, il CIR, il CIN, Alloggiati Web e i dati per la statistica li seguiamo noi. Ogni mese ricevi il rendiconto: le prenotazioni, le spese e la nostra commissione, voce per voce. Il contributo di soggiorno si applica secondo il regolamento di Roma Capitale, che fissa tariffe ed esenzioni: come gestirlo nella tua casa lo definiamo con te. Per gli aspetti fiscali il riferimento è il tuo commercialista; se hai un dubbio, chiedici. L’identità di ogni ospite va verificata all’arrivo, anche a distanza con un videocollegamento, e l’ingresso lo seguiamo noi.

Cosa comprende la gestione è nella pagina gestione affitti brevi a Roma; il servizio in generale è in gestione affitti brevi. Se vuoi sapere prima cosa può rendere la tua casa, la stima è gratuita.