Per affittare casa per brevi periodi servono tre cose prima del primo ospite: il codice della tua regione e il CIN nazionale, i dispositivi di sicurezza, le credenziali per comunicare gli ospiti alla Questura. Poi, a ogni soggiorno, si identifica l’ospite, lo si comunica ad Alloggiati Web, si mandano i dati per la statistica e, dove il Comune applica l’imposta di soggiorno, si segue il suo regolamento. Il fisco, dalla dichiarazione dei redditi alla scelta del regime, si vede con il commercialista.
Qui trovi ogni obbligo nell’ordine in cui arriva, con il link alla fonte ufficiale, le domande da portare al commercialista e in fondo un calendario da tenere a portata di mano.
Le regole sugli affitti brevi sono cambiate più volte negli ultimi anni e ogni regione aggiunge le sue: prima di muoverti verifica sulle fonti linkate e, per il fisco, con il tuo commercialista.
Cosa intende la legge per affitto breve
È la locazione di una casa a uso abitativo per non più di 30 giorni, fatta da una persona fisica fuori da un’attività d’impresa. Può comprendere la pulizia, la biancheria, il wi-fi. Se aggiungi la colazione, il noleggio di un’auto o una guida, per il fisco non è più una locazione breve ma un’attività d’impresa: lo spiega l’Agenzia delle Entrate nella sua guida alle locazioni brevi, aggiornata ad aprile 2026.
C’è poi una distinzione che decide molte delle cose qui sotto: privato o impresa. Oltre un certo numero di appartamenti affittati nello stesso anno, la legge presume che l’attività sia svolta in forma d’impresa, qualunque cosa tu ne pensi. Quel limite è stato abbassato dal 2026: se ricordi il numero di qualche anno fa, controllalo sulla guida dell’Agenzia prima di fare i conti.
Prima del primo ospite
Il codice regionale e il CIN
Nella maggior parte delle regioni si parte dal codice regionale, che ogni regione chiama a modo suo: CIR in Piemonte, CITRA in Liguria, IUN in Sardegna. Con quello si chiede il CIN, il codice identificativo nazionale, sulla banca dati del Ministero del Turismo, entrando con SPID o CIE. Il CIN va esposto all’esterno dello stabile e scritto in ogni annuncio.
La procedura passo per passo è nella guida al CIN per gli affitti brevi. Come si chiama il codice nella tua regione, e dove si chiede, è in CIN e CIR: che differenza c’è.
La comunicazione di avvio
In diverse regioni, prima di cominciare, si comunica l’avvio. In Piemonte la comunicazione si fa online e arriva da sola al Comune e alla Provincia; in Lombardia è una comunicazione al SUAP del Comune; in Sardegna si manda al Comune prima di chiedere lo IUN.
Se affitti in forma d’impresa serve invece la SCIA allo sportello unico per le attività produttive del Comune. Lo prevede l’articolo 13-ter del decreto-legge 145/2023, lo stesso che ha istituito il CIN.
I dispositivi di sicurezza
Ogni casa affittata per brevi periodi deve avere estintori portatili e rilevatori di gas combustibile e di monossido di carbonio funzionanti, anche se affitti da privato. Quando chiedi il CIN, dichiari di averli. Quanti estintori, di che tipo, dove metterli e quando i rilevatori non servono è nella guida su estintore e rilevatori di gas negli affitti brevi.
Le credenziali per la Questura
I dati degli ospiti si comunicano alla Questura su Alloggiati Web, il portale della Polizia di Stato. Le credenziali si chiedono alla Questura della provincia in cui si trova la casa, e vanno chieste per tempo: possono servire fino a 30 giorni, e senza credenziali non si può cominciare a ospitare. Come si chiedono e come si usano è in Alloggiati Web: come si comunicano gli ospiti alla Questura.
L’imposta di soggiorno
Dove il Comune ha istituito l’imposta di soggiorno, la paga l’ospite, per notte, secondo il regolamento del Comune, che fissa tariffe, esenzioni, portale e scadenze: a Torino il portale si chiama Soggiorniamo, a Roma GECOS. Cos’è e chi la regola è in la tassa di soggiorno negli affitti brevi.
Se la casa è in un condominio, vale la pena rileggere il regolamento prima di pubblicare l’annuncio: cosa può vietare, e cosa no, è in affitti brevi e condominio. In Valle d’Aosta c’è anche un obbligo preciso: comunicare all’amministratore l’avvio dell’attività e il codice regionale.
Durante: a ogni ospite
- Si identifica l’ospite. La legge chiede di verificare che la persona che entra sia quella del documento. Il documento mandato in chat, con un codice per la porta, non basta: lo ha confermato il Consiglio di Stato nel novembre 2025. Cosa è ammesso e cosa no è in self check-in e keybox: cosa dicono le regole.
- Si comunica alla Questura entro 24 ore dall’arrivo, e subito se il soggiorno dura meno di un giorno. Si registrano tutti gli ospiti, anche i bambini.
- Si mandano i dati per la statistica al sistema della regione, lo stesso che nella maggior parte delle regioni in cui lavoriamo rilascia il codice regionale.
- Si segue il regolamento del Comune sull’imposta di soggiorno, dove c’è: tariffe, esenzioni e ricevute per l’ospite le fissa lui.
Il fisco: dove si leggono le regole
Qui non trovi aliquote, soglie né scadenze: cambiano con le leggi di bilancio, e una pagina che le riporta invecchia in pochi mesi. Trovi cosa esiste, dove si legge e cosa chiedere; il resto è lavoro del tuo commercialista.
- Il reddito si dichiara ogni anno, con la dichiarazione dei redditi. Puoi scegliere la tassazione ordinaria o la cedolare secca, un’imposta sostitutiva; come funziona è in cedolare secca sugli affitti brevi. Le regole sono nella pagina dell’Agenzia su locazioni brevi e cedolare secca.
- Gli intermediari hanno adempimenti propri. La legge prevede una ritenuta a carico degli intermediari che intervengono nel pagamento, comprese le piattaforme, e la comunicazione all’Agenzia dei dati dei contratti: chi è tenuto e come si applica lo spiega l’Agenzia delle Entrate. Cos’è la ritenuta è in la ritenuta sugli affitti brevi.
- Se l’attività è d’impresa, perché l’hai scelto o perché hai superato il numero di appartamenti che fa scattare la presunzione, servono partita IVA e SCIA, e il fisco è quello dell’impresa. Quando succede è spiegato in affitti brevi e partita IVA.
- L’imposta di soggiorno ha anche una dichiarazione annuale, con un modello unico nazionale. Dove si legge, e cosa decide il Comune, è in la tassa di soggiorno negli affitti brevi.
Un’avvertenza per chi legge nel 2027: dal 1° gennaio il regime fiscale delle locazioni brevi passa nel nuovo testo unico delle imposte sui redditi, il decreto legislativo 117 del 2026. Cambiano i riferimenti di legge; cosa cambi per te, chiedilo al tuo commercialista.
Le domande da portare al commercialista
- Con i miei redditi, conviene la cedolare secca o la tassazione ordinaria?
- Con le case che ho, quest’anno sono sotto il limite oltre il quale si presume l’impresa?
- Se pubblico la casa su una piattaforma o la affido a un gestore, cosa cambia nella mia dichiarazione?
- L’imposta di soggiorno: nel mio caso chi ne risponde, e quali dichiarazioni mi riguardano?
- Cosa cambia per me dal 2027?
Il calendario degli adempimenti
A ogni soggiorno
- Identificare ogni ospite all’arrivo e comunicarlo su Alloggiati Web entro 24 ore, il giorno stesso se il soggiorno dura meno di un giorno.
- Registrare l’arrivo nel sistema della regione per la statistica. Molti sistemi lo permettono già al check-in e preparano anche il file per la Questura.
- Scaricare la ricevuta di Alloggiati Web, disponibile il giorno dopo l’invio, e conservarla per cinque anni.
Ogni mese
- Chiudere il mese nel sistema regionale della statistica entro il giorno fissato dalla regione: in Piemonte il 10 del mese dopo, in Valle d’Aosta il 5. In Piemonte il mese va trasmesso anche quando non c’è stato nessun ospite.
Secondo il regolamento del Comune
- L’imposta di soggiorno, dove c’è: cadenza delle comunicazioni e scadenze le fissa il Comune, e le trovi nel suo regolamento.
Ogni anno
- La dichiarazione dei redditi, con la scelta fra cedolare secca e tassazione ordinaria: tempi e modi li vedi con il commercialista.
- A inizio anno, contare gli appartamenti che affitterai: il limite oltre il quale scatta la presunzione d’impresa si guarda anno per anno.
- Controllare estintori e rilevatori: la legge li vuole «funzionanti», non solo installati.
- Comunicare le variazioni della casa, come posti letto, bagni o titolare, se ce ne sono state. In Piemonte, Valle d’Aosta e Sardegna si fa con la stessa procedura dell’avvio.
Le regole regione per regione
Codici, statistica e imposta di soggiorno cambiano da una regione all’altra, e l’imposta anche da un Comune all’altro. Per le regioni in cui gestiamo case c’è una guida ciascuna:
Cosa passa al gestore, e cosa resta a te
Se affidi la casa a un gestore, gran parte di questo elenco passa a lui. La Questura ammette che chi gestisce appartamenti per conto dei proprietari si registri su Alloggiati Web e faccia le comunicazioni per loro. Chi fa cosa, come si gestisce l’imposta di soggiorno e come e quando si fanno i pagamenti si scrive nel contratto di gestione: le clausole da guardare sono in il contratto con il property manager.
Restano a te la dichiarazione dei redditi e la scelta del regime fiscale, i documenti della casa e la tua identità digitale per le pratiche che richiedono la firma del proprietario.
Nelle case che gestiamo, i codici, la comunicazione al Comune, Alloggiati Web e i dati per la statistica fanno parte della gestione affitti brevi: non ti mandiamo un elenco di cose da fare, le facciamo. Ogni mese ricevi il rendiconto: le prenotazioni, le spese e la nostra commissione, voce per voce. L’imposta di soggiorno si applica secondo il regolamento del Comune, che fissa tariffe ed esenzioni: come gestirla nella tua casa lo definiamo con te. Per gli aspetti fiscali il riferimento è il tuo commercialista; se hai un dubbio, chiedici. Come lavoriamo, dal sopralluogo al rendiconto, è nel metodo. Se vuoi sapere prima cosa può rendere la tua casa, la stima è gratuita.
Domande frequenti
Cosa serve per affittare casa per brevi periodi?
Prima del primo ospite servono il codice regionale e il CIN, gli estintori e i rilevatori di gas e monossido, le credenziali di Alloggiati Web e, dove il Comune applica l’imposta di soggiorno, quello che chiede il suo regolamento. In diverse regioni si comunica anche l’avvio al Comune. Chi affitta in forma d’impresa presenta la SCIA allo sportello unico del Comune.
Serve la partita IVA per gli affitti brevi?
Non per chi affitta da privato. Oltre un certo numero di appartamenti affittati nello stesso anno, però, la legge presume che l’attività sia d’impresa, e allora servono partita IVA e SCIA. Il limite è stato abbassato dal 2026 ed è scritto nella guida dell’Agenzia delle Entrate sulle locazioni brevi: verificalo lì o con il tuo commercialista.
Serve la SCIA per gli affitti brevi?
Solo per chi affitta in forma d’impresa: va presentata allo sportello unico per le attività produttive del Comune, come prevede l’articolo 13-ter del decreto-legge 145/2023. Chi affitta da privato non la presenta, ma in diverse regioni deve comunicare l’avvio al Comune o alla Regione.
Quali sono le nuove regole sugli affitti brevi nel 2026?
Dal 2026 è più basso il numero di appartamenti oltre il quale l’affitto breve si presume attività d’impresa. A novembre 2025 il Consiglio di Stato ha confermato l’obbligo di verificare l’identità degli ospiti all’arrivo, non solo con il documento mandato online. E dal 1° gennaio 2027 il regime fiscale delle locazioni brevi passa nel nuovo testo unico delle imposte sui redditi.
Chi paga l’imposta di soggiorno negli affitti brevi?
La paga l’ospite, per notte, nei Comuni che la applicano. Tariffe, esenzioni e scadenze sono nel regolamento del Comune; chi ne risponde verso il Comune lo dice la legge nazionale, e la regola riguarda anche le piattaforme.
Se affido la casa a un gestore, gli obblighi restano miei?
In gran parte passano a lui: codici, comunicazioni alla Questura, dati per la statistica. La dichiarazione dei redditi e le scelte fiscali restano tue, con il tuo commercialista. Nel contratto di gestione conviene scrivere chi fa che cosa, come si gestisce l’imposta di soggiorno e come e quando si fanno i pagamenti.
A cura della redazione di Maison Métropole.
