Il condominio può vietarti gli affitti brevi solo con un regolamento contrattuale: una clausola accettata da tutti i proprietari, scritta in modo chiaro, e trascritta nei registri immobiliari o riportata nel tuo atto di acquisto. L'assemblea, a maggioranza, non può decidere cosa fai dentro casa tua. Può invece regolare le parti comuni: l'androne, l'ascensore, le scale, gli orari.
Quindi la domanda giusta non è se il condominio sia contrario, ma che regolamento hai e cosa c'è scritto.
È una materia che decidono i giudici caso per caso: quello che trovi qui è la regola generale, e per il tuo regolamento serve il parere di un avvocato.
Il condominio può vietare gli affitti brevi?
Il codice civile non parla di affitti brevi. La risposta sta nel regolamento del tuo condominio, e prima ancora nel tipo di regolamento. Ce ne sono due, e si assomigliano solo nel nome.
Uno lo vota l'assemblea e riguarda la vita comune. L'altro è un contratto fra tutti i proprietari, e solo questo può mettere limiti a come usi il tuo appartamento. Un divieto di affitti brevi deciso a maggioranza, in una riunione di condominio, non vale.
Regolamento assembleare e regolamento contrattuale
Il regolamento assembleare. Lo prevede l'articolo 1138 del codice civile: è obbligatorio quando i condomini sono più di dieci e contiene le norme sull'uso delle cose comuni, sulla ripartizione delle spese, sul decoro dell'edificio e sull'amministrazione. Lo approva l'assemblea a maggioranza. Lo stesso articolo dice che le sue norme non possono in alcun modo ridurre i diritti di ciascun condomino, quali risultano dagli atti di acquisto.
Il regolamento contrattuale. Di solito lo scrive il costruttore e ogni acquirente lo accetta nel proprio rogito, oppure lo firmano tutti i proprietari. Può contenere limiti alla destinazione dei singoli appartamenti: niente uffici, niente scuole, niente pensioni. Per la Cassazione questi limiti sono servitù reciproche: servono il consenso di tutti i condomini per introdurli o cambiarli, e valgono per chi compra dopo solo se sono stati trascritti, con l'indicazione delle clausole precise, oppure se la clausola è riprodotta nel suo atto di acquisto. Un generico rinvio al regolamento non basta. Lo ha ribadito la sentenza 15341 del 9 giugno 2025.
Il motivo per cui l'assemblea non basta lo ricorda la sentenza 9563 del 14 aprile 2026, riprendendo le Sezioni Unite del 2021: l'assemblea si occupa delle parti comuni, e le decisioni sui beni dei singoli richiedono il consenso di ciascun proprietario, non la maggioranza.
Cosa dice la Cassazione sulle clausole di divieto
La sentenza più chiara è la 15222 del 30 maggio 2023. Dice tre cose utili a chi affitta.
- Il divieto deve essere chiaro ed esplicito. Deve risultare senza equivoci dal testo, e la clausola si legge partendo dalle parole usate.
- Una formula generica non è un divieto. Una clausola che vieta gli usi contrari al decoro o alla tranquillità dell'edificio non proibisce nessuna attività in particolare: va verificata caso per caso, guardando se quell'uso produce davvero gli inconvenienti che si volevano evitare.
- Il divieto vale anche per chi è in affitto. Se la clausola è valida e opponibile, il condominio può chiedere di smettere sia al proprietario sia a chi ha la casa in locazione. Lo ripete anche l'ordinanza 1105 del 19 gennaio 2026.
Resta la domanda più frequente: una clausola che vieta di destinare gli appartamenti ad «albergo, pensione, affittacamere» vale anche per l'affitto breve di una casa intera? Non c'è una risposta valida per tutti. Nel caso milanese arrivato in Cassazione con l'ordinanza del 2026, il Tribunale aveva escluso che gli affitti brevi rientrassero fra quelle attività, e la Corte ha poi annullato la sentenza per un vizio di procedura, senza decidere il merito. Si valuta clausola per clausola, con il testo davanti.
Cosa può regolare l'assemblea
Molto, purché resti sulle parti comuni. Con il regolamento assembleare e con le delibere si possono fissare gli orari di silenzio, le regole per l'ascensore, il divieto di lasciare oggetti nell'androne o sui pianerottoli, la tutela del decoro della facciata. L'amministratore, per l'articolo 1130, cura che il regolamento sia rispettato e disciplina l'uso delle cose comuni.
Sono le regole su cui nascono davvero le liti. Nella causa milanese arrivata in Cassazione nel 2026, i giudici dei primi due gradi avevano visto una violazione del regolamento anche nei grossi sacchi di biancheria lasciati sui pianerottoli e nell'atrio, e nell'ascensore usato per trasportarli. Un'attività legittima può comunque violare il regolamento nel modo in cui è organizzata.
Le spese, invece, si dividono a millesimi: l'articolo 1123 ammette un criterio diverso solo con una convenzione, cioè con l'accordo dei condomini, non con una delibera contro chi affitta.
In una regione c'è anche un obbligo di legge. In Valle d'Aosta chi affitta per finalità turistiche una casa in condominio deve comunicare all'amministratore, entro trenta giorni dalla dichiarazione al Comune, la data di avvio e il codice regionale: lo stabilisce l'articolo 4 della legge regionale 11 del 2023.
Le parti comuni e le chiavi
Portone, androne e scale sono parti comuni, elencate nell'articolo 1117. Puoi usarle anche per i tuoi ospiti, alle condizioni dell'articolo 1102: senza cambiarne la destinazione e senza impedire agli altri di usarle allo stesso modo.
Due conseguenze pratiche. Una cassetta per le chiavi fissata al muro esterno o al cancello occupa una parte comune: chiedi prima all'amministratore. E le copie delle chiavi del portone vanno contate e ritirate a ogni partenza, perché aprono la casa di tutti.
C'è poi l'identità di chi entra. Il Consiglio di Stato ha confermato che gli ospiti vanno identificati: si può fare anche a distanza, con un videocollegamento al momento dell'ingresso, ma un codice mandato per messaggio da solo non basta. I dettagli sono in self check-in e keybox: cosa dicono le regole.
Come si verifica prima di partire
- Chiedi il regolamento all'amministratore. È allegato al registro dei verbali delle assemblee, che puoi consultare gratuitamente e di cui puoi avere una copia firmata, rimborsando la spesa.
- Rileggi il tuo atto di acquisto. Cerca se una clausola sulla destinazione è riprodotta nel testo, non solo richiamata.
- Fai verificare la trascrizione. Il notaio che ha seguito l'acquisto, o una visura nei registri immobiliari, dice se le clausole limitative risultano nella nota.
- Leggi le parole esatte. «Uso turistico», «affittacamere» e «decoro» sono cose diverse, e la differenza decide tutto.
- Chiedi se ci sono liti in corso. L'amministratore deve darti un'attestazione sulle liti in corso, se la chiedi.
- Se resta un dubbio, fai leggere la clausola a un avvocato prima di pubblicare l'annuncio, non dopo la prima lettera del condominio.
Se il divieto c'è ed è opponibile, verifica con lui anche cosa copre. Dipende da come è scritta la clausola, e un contratto di qualche mese a chi lavora o studia in città è una cosa diversa da un soggiorno turistico: le differenze sono in affitto breve o affitto lungo.
Come comportarsi con i vicini
Con i vicini i problemi nascono da cose concrete: il rumore la sera, le valigie nell'androne, i rifiuti lasciati nel posto sbagliato, persone sconosciute sulle scale. Si prevengono prima che arrivino.
- Scrivi le regole della casa nell'annuncio: orari di silenzio, niente feste, come si usa l'ascensore, dove vanno i rifiuti. Chi le legge prima di prenotare sa già cosa gli si chiede.
- Metti le istruzioni anche in casa, in italiano e in inglese, vicino alla porta.
- Dai all'amministratore un numero che risponde, così un problema si risolve con una telefonata e non in assemblea.
- Tieni la biancheria e i sacchi fuori dalle parti comuni, sempre.
- Rispondi alle lamentele in fretta e con i fatti: chi era in casa, cosa è successo, cosa hai cambiato.
Quando la casa la seguiamo noi, le regole della casa sono scritte negli annunci, l'ingresso degli ospiti lo seguiamo noi con l'identità verificata, e pulizie e cambio biancheria fra un soggiorno e l'altro li coordiniamo noi. Tutte le altre regole, dal CIN alla comunicazione degli ospiti, sono nella guida affitti brevi: le regole e gli obblighi del proprietario. Come lavoriamo, fase per fase, è nel metodo; cosa comprende il servizio è in gestione affitti brevi. Se vuoi sapere cosa può rendere la tua casa, la stima è gratuita.
Domande frequenti
Il condominio può vietare gli affitti brevi?
Solo con un regolamento contrattuale: una clausola accettata da tutti i proprietari, chiara ed esplicita, e trascritta nei registri immobiliari o riportata nel tuo atto di acquisto. Un divieto votato a maggioranza dall'assemblea non vale, perché l'assemblea decide sulle parti comuni e non su come usi il tuo appartamento.
Serve il permesso dell'assemblea per fare affitti brevi?
No. Né il codice civile né le leggi sugli affitti brevi prevedono un'autorizzazione dell'assemblea. Devi però rispettare il regolamento, in particolare le regole sull'uso delle parti comuni. In Valle d'Aosta c'è in più l'obbligo di comunicare all'amministratore la data di avvio e il codice regionale.
Che differenza c'è tra regolamento contrattuale e assembleare?
Quello assembleare lo approva l'assemblea a maggioranza e regola le parti comuni, le spese e il decoro. Quello contrattuale è accettato da tutti i proprietari, di solito nei rogiti, e può limitare l'uso dei singoli appartamenti. Solo il secondo può contenere un divieto di destinazione.
Un regolamento che vieta pensioni e affittacamere vale anche per gli affitti brevi?
Non automaticamente. La Cassazione chiede che i divieti siano chiari ed espliciti e che si leggano partendo dalle parole usate. Se la clausola parla di albergo, pensione o affittacamere, se copra anche l'affitto breve di una casa intera va valutato con un avvocato, clausola alla mano.
Chi fa affitti brevi paga più spese condominiali?
Di regola no: le spese si dividono a millesimi, come dice l'articolo 1123 del codice civile. Un criterio diverso richiede una convenzione fra i condomini, non una delibera presa a maggioranza contro chi affitta.
Cosa faccio se i vicini si lamentano degli ospiti?
Rispondi subito e con i fatti: chi era in casa, cosa è successo, cosa cambi. Le regole della casa scritte nell'annuncio, le istruzioni vicino alla porta e un numero che risponde lasciato all'amministratore evitano la maggior parte dei problemi prima che arrivino in assemblea.
A cura della redazione di Maison Métropole.
