Come mettere casa su Airbnb (e su Booking)

Per mettere casa su Airbnb o su Booking l'annuncio è l'ultima cosa, non la prima. Prima vengono il CIN, il codice della tua regione, le dotazioni di sicurezza e le credenziali per comunicare gli ospiti alla Questura. Poi le fotografie, i prezzi e un calendario solo per tutte le piattaforme. Da lì in avanti comincia il lavoro vero: messaggi, ingressi, pulizie.

Qui c'è l'ordine in cui farlo, e come si fanno pagare le due piattaforme. Lo scriviamo da gestori: a settembre 2026 seguiamo più di 250 case.

Le regole cambiano: prima di pubblicare verifica sulle fonti linkate, e per la parte fiscale chiedi al tuo commercialista.

Prima dell'annuncio: cosa serve per essere in regola

Pubblicare richiede pochi minuti. La casa, però, deve essere in regola prima della prima prenotazione.

1. Il CIN, il Codice Identificativo Nazionale. Si chiede online, non si paga, va scritto in ogni annuncio ed esposto all'esterno dello stabile. La procedura passo per passo è in CIN per gli affitti brevi.
2. Il codice della tua regione, che si affianca al CIN e ha un nome diverso quasi ovunque: CIR in Piemonte, CITRA in Liguria, IUN in Sardegna.
3. Le dotazioni di sicurezza che la stessa legge del CIN richiede: dispositivi funzionanti per rilevare il gas combustibile e il monossido di carbonio, ed estintori a norma in posizioni accessibili e visibili. Il testo è l'articolo 13-ter del decreto-legge 145/2023.
4. Le credenziali di Alloggiati Web, il portale della Polizia di Stato con cui si comunicano i dati degli ospiti. Le rilascia la Questura della provincia in cui si trova la casa, su domanda: chiedile prima del primo arrivo.
5. L'imposta di soggiorno, se il Comune la applica. La paga l'ospite, secondo il regolamento del Comune, che fissa tariffe ed esenzioni: ne parliamo in tassa di soggiorno negli affitti brevi.
6. Il regolamento del condominio. Un regolamento contrattuale può vietare le locazioni turistiche. Leggerlo adesso costa dieci minuti; come si legge è in affitti brevi e condominio.

In alcune città serve anche una comunicazione al Comune, a volte una pratica vera e propria allo sportello per le imprese. Chiedi al tuo Comune prima di partire.

Poi c'è il fisco. Se affitti da privato puoi scegliere la cedolare secca al posto della tassazione ordinaria. La legge prevede anche una ritenuta a carico degli intermediari che intervengono nel pagamento, comprese le piattaforme, e oltre un certo numero di appartamenti presume che tu stia facendo attività d'impresa, con regole diverse. Chi è tenuto a cosa, e come si applica, lo spiega la guida dell'Agenzia delle Entrate sulle locazioni brevi: per il tuo caso il riferimento è il commercialista, da sentire prima della prima prenotazione.

Le fotografie e l'annuncio

Chi prenota una casa che non ha mai visto si fida di due cose: le fotografie e la precisione del testo. Qualche regola che vale su tutte le piattaforme:

• Fotografa ogni stanza, bagno compreso, con la luce del giorno e la casa pronta come la troverà l'ospite. Una stanza che manca fa pensare a qualcosa da nascondere.
• Conta i posti letto veri. Un divano letto è un posto letto solo se ci si dorme bene. Scritto come un letto vero, porta recensioni che costano più di una prenotazione in meno.
• Scrivi quello che in foto non si vede: il piano e l'ascensore, il rumore della strada, dove si parcheggia, quanti minuti a piedi dalla stazione o dalla metropolitana.
• Metti le regole della casa prima che servano: orari, feste, animali, fumo.
• Scrivi il CIN nell'annuncio. È un obbligo, non un dettaglio.

Prezzi e calendario

Una notte non ha un prezzo solo. Cambia con la stagione, il giorno della settimana, gli eventi in città e il preavviso con cui arriva la prenotazione. Un prezzo fissato una volta e mai più toccato è troppo basso nelle settimane piene e troppo alto in quelle vuote.

Tre cose da decidere subito:

• Il soggiorno minimo: più lungo quando la domanda è alta, più corto quando serve riempire i buchi fra una prenotazione e l'altra.
• La tariffa di pulizia: su entrambe le piattaforme puoi aggiungerla come voce separata. Ricorda che la commissione si calcola anche su quella.
• Le date che vuoi tenere per te, da bloccare con anticipo.

Se pubblichi su Airbnb e su Booking insieme, i calendari vanno collegati, altrimenti due ospiti prenotano le stesse notti. Il collegamento più semplice passa da un link di calendario, ma Airbnb lo aggiorna in automatico ogni tre ore: in quella finestra una doppia prenotazione può capitare. Chi gestisce più canali lavora con un gestionale collegato direttamente alle piattaforme, il cosiddetto channel manager.

Quanto prendono Airbnb e Booking

Tutte e due si fanno pagare con una percentuale sulle prenotazioni. Il modo, però, è diverso, e cambia come devi fare il prezzo.

Airbnb applica dei costi del servizio calcolati sul prezzo a notte e sui costi che aggiungi tu, come le pulizie. Le strutture sono due. Con i costi condivisi una parte la paghi tu e un'altra la paga l'ospite, sopra il prezzo che hai impostato: tu vedi un prezzo, l'ospite ne paga un altro. Con i costi singoli la commissione è tutta a carico tuo e viene detratta dal compenso: il prezzo che imposti è quello che l'ospite vede e paga. Airbnb sta portando tutti gli host alla struttura singola, e una volta passati non si torna indietro. Le percentuali aggiornate sono sulla pagina dei costi del servizio.

Booking addebita una commissione: una percentuale fissa dell'importo totale della prenotazione, comprese le pulizie e gli altri costi extra, ma non la tassa di soggiorno. Si paga sui soggiorni conclusi, e anche sulle prenotazioni non rimborsabili quando l'ospite non si presenta. Arriva in una fattura mensile. La percentuale dipende dal Paese, dal tipo di struttura e dal contratto che firmi all'iscrizione, e sale se aderisci ai programmi che danno più visibilità. È spiegata nella guida per i partner.

La conseguenza pratica è una sola: quasi sempre la commissione pesa su di te, quindi il prezzo che imposti deve già tenerne conto. Il conto completo, commissioni, pulizie, utenze e tasse, è in quanto rende un appartamento in affitto breve.

Gli ospiti, dall'arrivo alla partenza

Qui l'affitto breve smette di essere un annuncio e diventa un lavoro con gli orari di un albergo.

• I messaggi. Le domande arrivano prima della prenotazione, prima dell'arrivo e durante il soggiorno, spesso di sera e nel fine settimana.
• L'ingresso. L'identità degli ospiti va verificata: un codice mandato per messaggio con una cassetta per le chiavi, da solo, non basta. Lo spiega la scheda della Polizia di Stato su Alloggiati Web.
• La comunicazione alla Questura. I dati di ogni ospite vanno inseriti su Alloggiati Web entro 24 ore dall'arrivo, entro 6 ore se il soggiorno dura meno di un giorno. La ricevuta va conservata per cinque anni.
• Le pulizie e la biancheria, fra un'uscita e un arrivo, spesso nello stesso giorno e in poche ore.
• I guasti. La caldaia che si ferma il sabato sera va risolta il sabato sera, non il lunedì.
• Le recensioni, da leggere e a cui rispondere: sono quelle che decidono le prenotazioni dei mesi dopo.

Se la casa è in un'altra città, ognuna di queste voci ha bisogno di qualcuno sul posto. È la situazione di molti che affittano la seconda casa.

Cosa cambia se la gestisce un property manager

L'ordine resta lo stesso. Cambia chi fa cosa.

Con noi la casa passa da un sopralluogo, poi la prepariamo: fotografie, allestimento dove serve, annunci su Airbnb, Booking e le altre piattaforme, con un calendario solo. Chiediamo il CIN e il codice regionale, comunichiamo gli ospiti alla Polizia di Stato. Seguiamo i prezzi, i messaggi, gli ingressi, le pulizie e la manutenzione ordinaria. L'imposta di soggiorno si applica secondo il regolamento del Comune: come gestirla nella tua casa lo definiamo con te. Ogni mese ricevi il rendiconto: le prenotazioni, le spese e la nostra commissione, voce per voce. Modalità e tempi dei pagamenti li concordiamo con te e li scriviamo nel contratto. Le date che vuoi per te le blocchiamo su tutte le piattaforme.

Costa una percentuale sulle prenotazioni confermate, senza costi fissi: te la scriviamo nella stima. Come si confrontano le offerte dei gestori è in quanto costa la gestione degli affitti brevi, e cosa comprende la nostra è nella pagina della gestione affitti brevi.

Se secondo noi la tua casa rende di più con un affitto di qualche mese, te lo diciamo. La stima è gratuita e non ti impegna.