Affittare la seconda casa: breve, medio o lungo?

Una seconda casa si può affittare in tre modi: per pochi giorni a chi viaggia, per qualche mese a chi studia o lavora in città, per anni con un contratto tradizionale. Quale conviene dipende meno dalla casa di quanto si pensi, e più da te: quanto vuoi usarla, quanta variabilità accetti, e chi se ne occupa se abiti lontano.

C'è anche una quarta strada, tenerla chiusa. È l'unica che ha solo costi.

Le regole fiscali cambiano: verificale sul sito dell'Agenzia delle Entrate e con il tuo commercialista prima di firmare.

Da dove parti: le situazioni più comuni

Con una seconda casa quasi nessuno parte dal contratto. Si parte da una situazione, e ognuna spinge verso una strada diversa.

• La casa ereditata. Arriva spesso con i mobili di una vita, a volte da dividere con fratelli o cugini. Prima di decidere servono i documenti in ordine: visura e planimetria catastale che corrispondono alla casa com'è oggi, e l'attestato di prestazione energetica. Se gli eredi sono più d'uno, serve anche un accordo scritto su chi decide, chi firma e come si dividono entrate e spese. I passaggi, dalla successione alla scelta fra vendere e affittare, sono in casa ereditata: vendere o affittare?.
• La casa sfitta da tempo. L'ultimo inquilino è andato via e il prossimo non è arrivato. Intanto le spese fisse corrono: le tasse sulla casa, il condominio, le utenze minime. E una casa chiusa si rovina, con l'umidità, gli scarichi fermi e gli impianti che non girano.
• La casa in un'altra città. Ci hai vissuto per lavoro o per studio, oppure è la casa di famiglia in un posto dove torni di rado. Qui la domanda non è solo come affittarla, ma chi ci va quando serve.
• La casa delle vacanze, al mare o in montagna, che usi qualche settimana l'anno e per il resto aspetta. Ha regole e stagioni sue: sono in affittare la tua casa al mare.

Le tre strade, in breve

Affitto breve. Soggiorni di pochi giorni, turisti e viaggi di lavoro. Il ricavo cambia con il calendario, il lavoro è quotidiano, e la casa resta tua nelle settimane che blocchi. Serve una casa arredata in una zona che chi viaggia cerca, e una serie di adempimenti prima della prima prenotazione: sono in come mettere casa su Airbnb.

Affitto medio. Contratti di qualche mese per chi studia, lavora in trasferta o si trasferisce. Un inquilino alla volta, poca rotazione, contratti con regole precise. Per chi ha una casa vicino a un'università c'è una guida a parte: affittare casa a studenti.

Affitto lungo. Un 4+4 a canone libero o un 3+2 a canone concordato. Un canone ogni mese, poca gestione, e la casa impegnata per anni.

Il confronto punto per punto, su ricavo, rischio, lavoro e libertà, è in affitto breve o affitto lungo. Qui la domanda è un'altra: quale strada regge la tua situazione.

Quale strada, per quale situazione

• Vuoi usarla ancora qualche settimana l'anno. Resta solo l'affitto breve. Con un affitto medio la casa è impegnata per mesi, con un 4+4 per anni.
• Ti serve un importo prevedibile ogni mese, magari per coprire una rata o le spese. L'affitto lungo è la strada naturale. Un'alternativa è la sublocazione: diventiamo noi l'inquilino, tu ricevi un canone fisso concordato e il rischio dei mesi vuoti resta a noi. La proponiamo quando i conti di quella casa lo reggono.
• La casa è vicino a un'università, a un ospedale o a un polo di uffici. L'affitto medio è quello che in molte zone tiene insieme meglio ricavo e tranquillità.
• La casa è al mare o in montagna. Affitto breve in stagione, e fuori stagione spesso un contratto di qualche mese a chi lavora in zona.
• È ereditata e non sai ancora se venderla. Meglio una formula che non la vincoli per anni mentre decidi: breve o medio, non un 4+4.
• Abiti lontano. Tutte e tre le strade funzionano, ma solo con qualcuno sul posto. È la sezione più sotto.

A Torino e a Milano proponiamo spesso di alternare nella stessa casa: breve nei mesi di eventi e fiere, medio in quelli tranquilli. La scelta non è per sempre.

Vendere o affittare?

È la domanda di chi eredita, e non ha una risposta di principio. Contano lo stato della casa e quanto costa renderla affittabile, se ti serve liquidità adesso, quanto tempo vuoi dedicarle, e il legame che hai con quel posto.

Un criterio pratico: se per affittarla servono lavori importanti e non hai intenzione di farli, affittarla così com'è di solito rende poco e dà molti pensieri. Se invece è abitabile e in una zona che si affitta, provare un anno con una formula flessibile ti dà dei numeri veri su cui decidere.

Noi non vendiamo case. Se dai conti la strada giusta è la vendita, te lo diciamo, e possiamo presentarti l'agenzia con cui collaboriamo.

Se vivi lontano

Capita spesso, a chi ha una seconda casa, e cambia molto. Una casa affittata ha bisogno di qualcuno sul posto molto più spesso di quanto sembri:

• L'ingresso degli ospiti. Nell'affitto breve l'identità di chi arriva va verificata, e i suoi dati vanno comunicati alla Questura entro 24 ore. Un codice mandato per messaggio, da solo, non basta.
• Le pulizie e la biancheria, fra un'uscita e un arrivo, spesso nello stesso giorno.
• I guasti. Una perdita o una caldaia ferma non aspettano il tuo prossimo viaggio.
• Le consegne. Con un affitto medio o lungo ci sono il verbale di consegna con le foto di ogni stanza, e alla fine la riconsegna.
• I mesi vuoti. Una casa chiusa va aperta, arieggiata e controllata ogni tanto.
• Le pratiche. Molte si fanno online con SPID o CIE, ma i documenti della casa devono essere a portata di mano.

Da lontano puoi fare tutto questo in due modi: con una persona di fiducia che abita vicino e ha tempo, o con un gestore. Con noi ogni mese ricevi il rendiconto, con le prenotazioni, le spese e la nostra commissione voce per voce, e dall'app vedi come va la casa senza aspettare la fine del mese.

Le tasse, in due righe

Affittata, la casa produce un reddito da dichiarare. Per i contratti di locazione abitativa, e per gli affitti brevi fatti da privati, puoi scegliere la cedolare secca al posto della tassazione ordinaria. L'aliquota dipende dal tipo di contratto e, negli affitti brevi, da quanti appartamenti affitti. Le regole aggiornate sono nell'area dell'Agenzia delle Entrate sulla cedolare secca.

Per gli aspetti fiscali il riferimento è il tuo commercialista, e se vivi all'estero è una conversazione da fare prima del primo contratto, non dopo. Se hai un dubbio, chiedici.

Come la valutiamo insieme

Partiamo da un sopralluogo. Guardiamo la casa, la zona e i prezzi reali del quartiere, e ti diciamo quale delle tre strade ha senso, con i numeri di ciascuna. Se secondo noi la risposta è l'affitto lungo, te lo diciamo, anche se per noi è la formula meno redditizia.

La stima è gratuita e non ti impegna. Cosa facciamo per chi ci affida una casa è nella pagina dei proprietari, e i contratti lunghi li seguiamo come spiegato in gestione affitti lunghi.