Casa ereditata: venderla o affittarla?

Una casa ereditata si vende quando serve liquidità, quando gli eredi non sono d'accordo su come tenerla o quando per affittarla servirebbero lavori che nessuno vuole fare. Si affitta quando è abitabile, sta in una zona che si affitta e c'è qualcuno che può seguirla. In mezzo c'è una terza strada: un affitto breve o di qualche mese, che la fa rendere senza vincolarla per anni mentre decidi.

Prima di scegliere, però, ci sono passaggi che valgono per tutte e tre le strade: la dichiarazione di successione, la voltura catastale, i documenti della casa e, se gli eredi sono più d'uno, un accordo fra loro.

Le regole fiscali e le procedure cambiano: verificale sul sito dell'Agenzia delle Entrate e con il tuo notaio o commercialista prima di firmare.

I passaggi dopo la successione

1. La dichiarazione di successione. Va presentata entro 12 mesi dall'apertura della successione, che di solito coincide con la data del decesso. La presentano gli eredi, i chiamati all'eredità e i legatari; se sono più d'uno, ne basta una. Si fa online con SPID, CIE o CNS, oppure tramite un professionista o un CAF: tutto è nella sezione dell'Agenzia delle Entrate sulla dichiarazione di successione, che spiega anche come si pagano le imposte, se sono dovute.
2. La voltura catastale. Si chiede nella stessa dichiarazione, che si chiama infatti «dichiarazione di successione e domanda di volture catastali». Se non la chiedi lì, hai 30 giorni dalla registrazione per farla agli uffici del Territorio, come spiega la pagina su come presentare la dichiarazione.
3. L'IMU. Se nella dichiarazione di successione ci sono immobili, non devi presentare la dichiarazione IMU: la copia la manda l'Agenzia al Comune.
4. L'accettazione dell'eredità. È un passaggio diverso dalla dichiarazione di successione, e riguarda il notaio. Alcuni atti sulla casa valgono come accettazione, per l'articolo 476 del codice civile, e per vendere l'accettazione deve risultare nei registri immobiliari, come prevede l'articolo 2648. Chiariscilo con il notaio prima di firmare un affitto o un preliminare.
5. I documenti della casa. Per vendere, e anche per dividere la casa fra eredi, l'atto deve dichiarare che i dati catastali e la planimetria corrispondono alla casa com'è oggi: lo chiede l'articolo 29 della legge 52 del 1985. Per vendere o per un nuovo contratto di affitto serve l'attestato di prestazione energetica, che vale al massimo dieci anni (articolo 6 del decreto legislativo 192 del 2005). Se ci sono le dichiarazioni di conformità degli impianti, cercale adesso.

Se gli eredi sono più di uno

Finché non viene divisa, la casa è in comunione fra gli eredi, e in mancanza di accordi diversi valgono le regole del codice civile sulla comunione. Quattro articoli dicono quasi tutto.

• Affittare per non più di nove anni è un atto di ordinaria amministrazione (articolo 1572). Nella comunione si decide a maggioranza, calcolata sul valore delle quote, e tutti devono essere informati prima (articolo 1105).
• Vendere richiede il consenso di tutti, come gli affitti di durata superiore a nove anni (articolo 1108).
• Dividere si può chiedere sempre: ogni coerede ha questo diritto (articolo 713). Chi non è d'accordo sulla strada scelta ha quindi un modo per uscirne.
• Restare insieme si può anche mettere per iscritto: il patto di rimanere in comunione vale fino a dieci anni (articolo 1111).

La maggioranza basta per la legge, ma non basta per stare tranquilli. Se decidete di affittare, conviene un accordo scritto fra tutti: chi decide le cose di tutti i giorni, chi firma i contratti, come si dividono entrate e spese, per quanto tempo si tiene la casa e cosa succede se qualcuno vuole uscire. Chi dichiara cosa, e come, lo stabilisce il commercialista.

Le tre strade

Vendere. Chiude la comunione, trasforma la casa in liquidità da dividere e ferma le spese. Serve il consenso di tutti gli eredi e i documenti in ordine. È la strada più semplice se la casa è lontana, ha bisogno di lavori importanti, o se fra gli eredi non c'è accordo su come gestirla.

Affitto lungo. Un 4+4 a canone libero o un 3+2 a canone concordato: un canone ogni mese, poca gestione, la casa impegnata per anni. Va bene se nessuno vuole usarla e agli eredi serve un'entrata prevedibile. Non va bene se state ancora pensando di venderla: con un 4+4 la casa resta occupata per anni.

Affitto breve o medio. Soggiorni di pochi giorni a chi viaggia, o contratti di qualche mese a chi studia o lavora in città. La casa rende, resta libera nei periodi che bloccate, e non vi vincola mentre decidete. Chiede però una casa arredata e qualcuno sul posto ogni giorno. Il confronto punto per punto è in affitto breve o affitto lungo.

Le domande che decidono

• In che stato è la casa? Se è abitabile, si può affittare quasi subito. Se servono lavori, prima di spendere conviene sapere se si recuperano: è il tema di ristrutturare casa per affittarla.
• Quanto è lontana da te? Una casa affittata ha bisogno di qualcuno sul posto per l'ingresso degli ospiti, le pulizie, i guasti, la consegna delle chiavi. Da lontano serve una persona di fiducia o un gestore.
• Quanto tempo vuoi dedicarle? Il breve è lavoro quotidiano, il medio qualche volta al mese, il lungo quasi nulla dopo la firma.
• Ti serve liquidità, o un'entrata ogni mese? La prima porta alla vendita, la seconda all'affitto lungo.
• Cosa pensano gli altri eredi? Senza un accordo, qualunque affitto diventa una fonte di discussioni.
• È in un condominio? Prima di pensare agli affitti brevi, leggi il regolamento: cosa può vietare è in affitti brevi in condominio.
• Quanto costa tenerla chiusa? Tasse sulla casa, condominio, utenze minime, e una casa ferma si rovina.
• E le tasse? Vendere e affittare hanno conseguenze fiscali diverse, e con più eredi cambiano da persona a persona. Il conto va fatto con il commercialista prima di decidere, non dopo. Per gli affitti brevi il punto di partenza è la cedolare secca.

Molte di queste domande valgono per qualunque seconda casa: le situazioni più comuni sono in affittare la seconda casa.

Come ti aiutiamo a decidere

Partiamo da un sopralluogo. Guardiamo la casa, il quartiere e i prezzi reali delle case simili, e ti diamo una stima di quanto può rendere con l'affitto breve, medio e lungo, stagione per stagione. Sono numeri da mettere accanto a quelli della vendita, per decidere con gli altri eredi guardando dati invece che impressioni.

Noi non vendiamo case. Se dai conti la strada giusta è la vendita te lo diciamo, e ti mettiamo in contatto con l'agenzia partner che segue le compravendite: è nella pagina dei nostri servizi. Se invece decidete di affittare, seguiamo la casa noi, e ogni mese arriva il rendiconto: le prenotazioni, le spese e la nostra commissione, voce per voce. È un documento facile da condividere fra eredi.

La stima è gratuita e non ti impegna. Per i contratti di qualche mese c'è la gestione degli affitti medi.