Ristrutturare casa per affittarla: conviene?

Ristrutturare per affittare conviene quando i lavori cambiano quello che la casa può fare: quante persone ci dormono bene, per quanti mesi l'anno si affitta, a chi piace. E quando hai il tempo di recuperarli, cioè se la casa la terrai abbastanza a lungo. Non conviene quando rifai una casa che basterebbe allestire, o la rifai secondo i tuoi gusti invece che per chi la affitterà.

Prima di chiamare un'impresa, fatti fare una stima: deve dirti cosa rende la casa com'è oggi e cosa renderebbe dopo. La differenza fra i due numeri è il tetto di quello che ha senso spendere.

Le regole edilizie cambiano da Comune a Comune e i bonus cambiano ogni anno: verifica con il tuo tecnico e con il commercialista prima di iniziare.

Da cosa dipende la convenienza

• La zona e chi la cerca. In una zona dove si affitta bene anche una casa semplice, i lavori servono meno. Dove la concorrenza è forte, la differenza la fanno bagno, cucina e fotografie.
• Il tipo di affitto. Per un affitto breve contano arredo, letti e foto. Per un contratto di qualche mese contano il comfort per viverci e lavorarci, e le bollette. Per un affitto lungo contano impianti, bagno, cucina e classe energetica, molto meno l'arredo.
• Il punto di partenza. Una casa con impianti vecchi o un bagno che non funziona va sistemata comunque. Una casa in ordine ma datata spesso ha bisogno solo di allestimento.
• I mesi di cantiere. Mentre si lavora la casa non rende, e il conto va fatto anche su quei mesi.
• Quanto la terrai. Se pensi di venderla fra un anno, lavori pesanti per affittarla raramente hanno senso.
• Cosa resta a te. Un impianto nuovo o un bagno rifatto restano nella casa anche se un giorno cambi idea, e contano anche per la vendita.

Non esiste una percentuale di aumento valida per tutte le case. Diffida di chi te la promette prima di aver visto la tua.

Cosa conviene fare prima

1. La sicurezza e gli impianti. Elettrico, gas, caldaia. Alla fine dei lavori l'impresa installatrice rilascia la dichiarazione di conformità, come prevede l'articolo 7 del decreto ministeriale 37 del 2008: conservala con i documenti della casa, perché attesta che l'impianto è stato fatto secondo le norme. Per gli affitti brevi servono anche estintore e rilevatori di gas e monossido, come spiega la guida su estintore e rilevatori di gas; chi affitta in forma d'impresa deve avere in più gli impianti a norma.
2. Il bagno. Booking, nella sua guida alle foto efficaci, scrive che le foto dei bagni sono molto importanti perché spesso riflettono le condizioni igieniche di tutta la struttura. Un bagno vecchio si vede subito.
3. La cucina, se è da rifare: funzionale, facile da pulire, con elettrodomestici che reggono l'uso.
4. Pareti, luce e pavimenti. Tinteggiare, sistemare l'illuminazione e recuperare i pavimenti cambia la casa con poca spesa. Il parquet d'epoca, le cornici e gli stucchi di solito conviene recuperarli invece di coprirli.
5. Serramenti e isolamento, quando la casa è fredda o rumorosa. Contano soprattutto per i contratti di qualche mese e per quelli lunghi, dove le bollette le paga chi ci vive. Dopo un intervento che cambia la classe energetica, l'attestato di prestazione energetica va aggiornato (articolo 6 del decreto legislativo 192 del 2005).
6. Gli spazi, se c'è un modo di ospitare meglio: un secondo bagno, una camera ricavata senza togliere luce. Sono gli interventi che cambiano davvero cosa può fare la casa, e anche quelli che chiedono più pratiche.

Cosa non conviene fare

• Rifare quello che si può recuperare. Un pavimento che si leviga o una porta che si restaura spesso costano meno di quelli nuovi, e hanno più carattere.
• Finiture delicate. Superfici che si macchiano o si graffiano al primo ospite vanno sostituite presto.
• Scelte troppo personali. Una casa da affittare deve piacere a molti, non solo a te.
• Lavori prima di sapere che affitto farai. Una casa per turisti e una per chi resta un anno si sistemano in modo diverso.
• Lavori senza le pratiche. Oltre ai problemi con il Comune, una difformità pesa quando vorrai vendere: nell'atto va dichiarato che la planimetria corrisponde alla casa com'è.

Le pratiche edilizie: niente, CILA o SCIA

Le regole sono nel Testo unico dell'edilizia, e la classificazione esatta dei tuoi lavori la fa il tecnico. In sintesi:

• Nessuna pratica per la manutenzione ordinaria, che l'articolo 3 definisce come riparazione, rinnovamento e sostituzione delle finiture, e lavori per mantenere in efficienza gli impianti esistenti. È l'attività edilizia libera dell'articolo 6.
• La CILA, comunicazione di inizio lavori asseverata, per gli interventi che non rientrano né nell'edilizia libera né negli altri titoli: per esempio la manutenzione straordinaria che non tocca le parti strutturali, come realizzare un nuovo bagno. La presenti al Comune con un elaborato progettuale e l'asseverazione di un tecnico abilitato, che attesta la conformità dei lavori e che non si toccano parti strutturali (articolo 6-bis).
• La SCIA, segnalazione certificata di inizio attività, quando la manutenzione straordinaria riguarda le parti strutturali dell'edificio o i prospetti, e per alcune ristrutturazioni (articolo 22).

Due cose da sapere in più. Le regioni possono estendere la CILA ad altri interventi, e il regolamento edilizio del tuo Comune può aggiungere prescrizioni. E se la casa è in condominio, prima dei lavori va data notizia all'amministratore, come prevede l'articolo 1122 del codice civile. Cosa può chiedere il condominio a chi affitta è in affitti brevi in condominio.

I bonus edilizi

Esistono detrazioni fiscali per chi ristruttura una casa, e ce n'è una per i mobili e i grandi elettrodomestici comprati per una casa ristrutturata. Quali valgono per le spese del 2026, in che misura e a quali condizioni lo trovi nell'area dell'Agenzia delle Entrate sulle agevolazioni per le ristrutturazioni edilizie e nella pagina sul bonus mobili ed elettrodomestici.

Le condizioni cambiano, fra l'altro, se la casa non è la tua abitazione principale, e contano i modi di pagamento. Parlane con il commercialista prima di firmare il preventivo, non dopo aver pagato le fatture.

Come lo facciamo noi

Partiamo da un sopralluogo e da una stima: cosa rende la casa oggi, con l'affitto breve, medio o lungo, e cosa cambierebbe dopo i lavori. Poi, con il servizio di interior design, ci occupiamo del progetto degli spazi, della ristrutturazione e della tinteggiatura, dell'allestimento e delle fotografie. Con un render tridimensionale vedi la casa com'è progettata prima di spendere.

Interveniamo solo dove cambia il risultato, e prima di ogni spesa ti mandiamo un preventivo. Spesso non serve ristrutturare: basta arredare bene, come spieghiamo in arredare casa per affitti brevi. Se vuoi capire come si arriva ai numeri, il conto è scritto in quanto rende un appartamento in affitto breve. La stima è gratuita e non ti impegna.