Arredare casa per affitti brevi

Una casa per gli affitti brevi si arreda per due persone: chi ci dorme qualche notte e chi la pulisce ogni pochi giorni. Servono un letto buono, la biancheria in più cambi, superfici che si lavano, una cucina che funziona, e poco altro che si possa rompere o perdere. Per legge sono obbligatori solo l'estintore e i rilevatori di gas e di monossido. Il resto lo decidono gli ospiti, con i filtri delle piattaforme e con le recensioni.

Non serve arredare da zero. Spesso basta completare quello che c'è, togliere quello che ingombra e fotografare bene il risultato.

Cosa è obbligatorio

La legge che ha introdotto il CIN chiede, in ogni casa affittata per brevi periodi, un estintore portatile e i rilevatori di gas combustibile e di monossido di carbonio, funzionanti. Quando chiedi il codice dichiari di averli. Quanti estintori, di che tipo e dove metterli è spiegato in estintore e rilevatori di gas negli affitti brevi.

Per il resto dell'arredo quella legge non fissa una lista. La lista la fanno le piattaforme, e la fanno gli ospiti.

Cosa cercano gli ospiti

Airbnb chiede agli host di offrire sempre alcuni comfort essenziali: carta igienica, sapone per mani e corpo, un asciugamano e un cuscino per ogni ospite, la biancheria per ogni letto. Un annuncio che li dichiara senza averli rischia di essere rimosso. Nella pagina su cosa si aspettano gli ospiti aggiunge le serrature funzionanti, shampoo e bagnoschiuma, un bagno completo con acqua calda e fredda, e scrive che molte persone filtrano i risultati di ricerca in base ai comfort.

Quei filtri sono elencati nella pagina sui filtri di ricerca. In cima ai servizi Airbnb mette Wi-Fi, cucina, aria condizionata, lavatrice, parcheggio gratuito e ferro da stiro. Più sotto ci sono lo spazio di lavoro dedicato, le tende oscuranti, la culla e il seggiolone, e una voce per la sicurezza con estintore, rilevatore di monossido, kit di pronto soccorso e rilevatore di fumo: quest'ultimo la legge non lo chiede, ma chi lo cerca lo trova.

Su Booking le dotazioni si segnano nell'extranet, alla voce Servizi e dotazioni, e la piattaforma le usa per scrivere in automatico la descrizione della casa. In entrambi i casi vale la stessa regola: segna tutto quello che c'è, e niente di quello che manca.

La dotazione, stanza per stanza

• Camera. Materasso buono e coprimaterasso lavabile, due cuscini per persona, una luce e una presa per ogni lato del letto, tende che oscurano davvero, appendini e un posto per la valigia aperta.
• Bagno. Asciugamani per ogni ospite, sapone, shampoo, bagnoschiuma, asciugacapelli, carta igienica di scorta, un tappetino e un cestino.
• Cucina. Piatti, bicchieri e posate per tutti gli ospiti e qualcuno in più, due o tre pentole e una padella, una caffettiera o una macchina del caffè, un bollitore, sale, olio, detersivo per i piatti.
• Soggiorno. Un tavolo dove si mangia e si lavora, una sedia comoda, Wi-Fi che regge una videochiamata, prese dove servono.
• Ingresso. Un posto per le valigie e le istruzioni della casa: Wi-Fi, rifiuti, riscaldamento, cosa fare se qualcosa non va.
• Per chi resta di più. Lavatrice e stendibiancheria, ferro e asse: un soggiorno di una settimana li usa.

Una casa al mare ha qualche esigenza in più, dalla sabbia al bucato: sono in affittare la tua casa al mare.

Materiali che reggono il turnover

Una casa in affitto breve vede molti arrivi l'anno, e ogni arrivo è una pulizia completa. Conviene scegliere pensando a chi pulisce.

• Tessuti sfoderabili e lavabili in lavatrice: fodere del divano, cuscini, tende.
• Colori medi sulle superfici che si toccano e si siedono. Il bianco puro e il nero pieno mostrano tutto.
• Piani che si lavano: tavoli e top resistenti ai graffi, all'acqua e al calore.
• Niente moquette e pochi tappeti, lavabili.
• Sedie e letti robusti, con strutture semplici. Si spostano e si urtano più che in una casa abitata.
• Pochi oggetti decorativi. Ogni soprammobile va spolverato, può rompersi o sparire. Uno bello vale più di dieci.

Dove c'è qualcosa di buono, come un parquet d'epoca o una cornice in stucco, di solito conviene recuperarlo invece di coprirlo. Quando invece la casa va rifatta, e non solo arredata, il discorso cambia: è in ristrutturare casa per affittarla.

La biancheria

Per ogni letto servono lenzuola, una coperta, un piumino o un copriletto, e un cuscino con federa per ciascun ospite: è la biancheria che Airbnb indica come minima. Per il bagno, almeno un asciugamano a persona.

Poi c'è la quantità. Tra un'uscita e un arrivo, a volte nello stesso giorno, la biancheria usata va in lavanderia e quella pulita va sul letto. Con un solo cambio per letto non ci si arriva: ne servono almeno due, e un terzo di scorta per le macchie e le settimane piene. La biancheria bianca, in cotone, regge i lavaggi ad alta temperatura e si abbina sempre.

Le foto

Le foto si fanno quando la casa è finita, non prima. Anche Airbnb, per il suo servizio fotografico, chiede di non prenotarlo finché le modifiche alla casa non sono completate.

Airbnb, nella pagina su come scattare foto di qualità, consiglia la luce del giorno con le luci accese, il formato orizzontale, perché nei risultati di ricerca le foto si vedono così, e una risoluzione di almeno 1024 × 683. Le prime cinque foto sono quelle in copertina, e la prima è quella che compare nei risultati.

Booking, nei requisiti per foto efficaci, chiede solo foto della casa vera, almeno quattro per ogni ambiente e almeno una del bagno. Tende aperte, luci accese, letti appena rifatti, nessun cavo in vista; in bagno specchi puliti, asciugamani e carta igienica fuori dall'inquadratura, coperchio del water chiuso.

Quanto spendere, e dove

Senza cifre, perché cambiano con la casa: conviene spendere dove l'ospite dorme, si lava e si connette, cioè letto, doccia, luce e Wi-Fi. Si risparmia sugli oggetti, sui mobili che nessuno usa e su tutto quello che serve solo alla foto.

Prima di comprare, chiediti cosa può rendere la casa e con quale formula. Un appartamento che funziona meglio con contratti di qualche mese a chi lavora in città si arreda in un altro modo. La stima gratuita serve anche a questo: capire dove vale la pena spendere.

Come lo facciamo noi

Con il servizio di interior design prepariamo la casa prima di pubblicarla: il progetto degli spazi, l'allestimento con arredi e tessuti che reggono cinquanta arrivi all'anno, dotazioni pensate per chi entra e per chi pulisce, e le fotografie per gli annunci. Se prima vuoi vedere il risultato, c'è il render tridimensionale. Interveniamo solo dove cambia il risultato, e prima di ogni spesa ti mandiamo un preventivo.

Poi la casa entra nella gestione: pulizie e cambio biancheria fra un soggiorno e l'altro, manutenzione ordinaria, gli annunci su Airbnb, Booking e le altre piattaforme. Le fasi sono nel metodo.