Affittare la tua casa al mare: come si fa

Per affittare la tua casa al mare servono le stesse cose di qualunque affitto breve: il CIN, il codice della tua regione, le dotazioni di sicurezza e le credenziali per comunicare gli ospiti alla Questura. In più serve un piano per i mesi in cui il mare non lavora. L'estate fa la parte grossa del reddito, ma dura poco, e una casa ferma da ottobre a maggio costa senza rendere.

Qui c'è l'ordine in cui farlo, scritto da chi segue case al mare in tre regioni: Liguria, Sardegna e Sicilia.

Le regole cambiano, e ogni regione ha le sue: prima di pubblicare verifica sulle fonti linkate.

La stagione, e i mesi prima e dopo

Luglio e agosto sono i mesi più facili da riempire. Il risultato dell'anno si decide prima e dopo: a maggio e giugno, a settembre e ottobre, quando la domanda c'è ma va cercata con il prezzo giusto e con un soggiorno minimo più corto.

La stagione non è uguale dappertutto. In Gallura la domanda si concentra da giugno a settembre. In Riviera comincia in primavera. A Palermo va da Pasqua a fine ottobre, con i picchi in estate.

Allungare la stagione è possibile. A Olbia abbiamo seguito una villa che lavorava quattro mesi l'anno: con i prezzi adattati ai mesi prima e dopo l'estate e una promozione mirata, la stagione è diventata di otto. Il caso è raccontato nella pagina dei proprietari, ed è un esempio, non una promessa.

D'inverno le strade sono tre:

• Chiuderla, con qualcuno che la apre, la arieggia e la controlla ogni tanto.
• Affittarla per qualche mese a chi lavora o studia in zona, con un contratto transitorio. Funziona dove la domanda c'è anche d'inverno: vicino a un porto, a un aeroporto, a un ospedale, a un'università.
• Usarla tu, nei periodi che scegli.

Cosa serve per affittarla

L'elenco è quello di ogni affitto breve, e la procedura completa è in come mettere casa su Airbnb. Al mare cambia soprattutto il codice regionale.

1. Il CIN, il Codice Identificativo Nazionale, da scrivere in ogni annuncio e da esporre all'esterno dello stabile. Come si richiede è in CIN per gli affitti brevi.
2. Il codice della tua regione, che ha un nome diverso in ciascuna: lo trovi qui sotto.
3. Le dotazioni di sicurezza che la legge sul CIN richiede: dispositivi funzionanti per rilevare il gas combustibile e il monossido di carbonio, ed estintori a norma. Il testo è l'articolo 13-ter del decreto-legge 145/2023.
4. Le credenziali di Alloggiati Web, per comunicare i dati di ogni ospite alla Questura entro 24 ore dall'arrivo.
5. L'imposta di soggiorno, se il Comune la applica. Nelle località di mare è frequente, e si applica secondo il regolamento del Comune, che fissa tariffe ed esenzioni: ne parliamo in tassa di soggiorno negli affitti brevi.

Il codice regionale, nelle tre regioni di mare in cui lavoriamo:

• Liguria: il CITRA, per le case date in locazione per finalità turistiche. Lo rilascia la Regione dopo la registrazione sulla piattaforma Ross1000, e serve prima del CIN. Uffici e procedura sono sulla pagina della Regione Liguria.
• Sardegna: lo IUN, Identificativo Univoco Numerico. Chi affitta da privato lo riceve dopo essersi registrato sulla piattaforma regionale delle locazioni occasionali. È spiegato sul portale di Sardegna Turismo.
• Sicilia: il CIR, il Codice Identificativo Regionale, istituito dalla Regione per le strutture ricettive e gli alloggi per uso turistico. La circolare della Regione Siciliana spiega come funziona.

Poi c'è la scelta fiscale: da privato puoi optare per la cedolare secca al posto della tassazione ordinaria. Le regole sono nella guida dell'Agenzia delle Entrate sulle locazioni brevi, e la scelta si fa con il commercialista.

La dotazione di una casa al mare

Rilevatori ed estintori sono un obbligo. Il resto no, ma al mare certe cose pesano più che in città:

• Il fresco. Aria condizionata dove si può, altrimenti ventilatori e zanzariere in ogni stanza.
• L'auto. Un posto auto, o indicazioni precise su dove lasciarla: d'estate, vicino al mare, parcheggiare è spesso il primo problema di chi arriva.
• La sabbia. Una doccia esterna o almeno un posto dove sciacquare piedi e attrezzatura prima di entrare.
• Il bucato. Lavatrice e stendibiancheria: chi resta una settimana lava.
• I materiali. Tessuti lavabili, niente moquette, mobili da esterno che non temono sale e umidità.
• La biancheria di scorta. In alta stagione i cambi sono ravvicinati, e un set in più evita di correre.
• Le istruzioni. Come arrivare, dove fare la spesa, la farmacia più vicina, cosa fare se manca la luce.

Se la casa va sistemata prima di pubblicarla, dai mobili ai tessuti, è il lavoro che facciamo con l'interior design: solo dove cambia il risultato, e con un preventivo prima di ogni spesa.

Chi segue la casa quando non ci sei

Una casa al mare è spesso lontana da dove abita il proprietario. Ed è proprio in estate, quando tu sei altrove, che ha bisogno di più attenzione.

• Gli ingressi. L'identità di chi arriva va verificata, e i dati comunicati alla Questura. Un codice mandato per messaggio, da solo, non basta.
• Le pulizie e la biancheria, spesso nello stesso giorno di un'uscita e di un arrivo, per settimane di fila.
• I guasti. Il condizionatore che si ferma a Ferragosto va riparato a Ferragosto, e serve un tecnico che risponda.
• L'inverno. Aprire, arieggiare, controllare infiltrazioni e umidità dopo le mareggiate e le piogge.
• Il resoconto. Quali prenotazioni ci sono state, quali spese, quali interventi in casa, mese per mese.

Quando la casa la seguiamo noi, fra un ospite e l'altro ci pensa la nostra squadra, e ogni mese ricevi il rendiconto: le prenotazioni, le spese e la nostra commissione, voce per voce. Cosa comprende la gestione è nella pagina gestione affitti brevi.

Dove seguiamo case al mare

Le regioni di mare in cui lavoriamo sono tre.

• Liguria. In Riviera di Ponente, da Noli ad Alassio, con Pietra Ligure, Borgio Verezzi e Andora, e più a ponente a Sanremo e Cipressa; a levante, a Rapallo. Le case della Riviera sono raccontate nella pagina di Savona e della Riviera.
• Sardegna. Soprattutto in Gallura: Olbia, Porto Rotondo, Porto Cervo, San Teodoro, Palau, Cannigione, Santa Teresa Gallura. E a Orosei. Vedi la pagina di Olbia.
• Sicilia. A Palermo e a Marzamemi. Vedi la pagina di Palermo.

Se la tua casa è altrove sulla costa, scrivici lo stesso: ti diciamo subito se possiamo seguirla. Al sopralluogo guardiamo la casa, la distanza dal mare e il calendario dell'anno, non solo le settimane di agosto. La stima è gratuita e non ti impegna.