Affitto breve o affitto lungo: come si decide

«Rende di più l'affitto breve o quello lungo?» è la domanda sbagliata, o meglio: è una domanda a cui non si può rispondere così com'è. Le due formule non si distinguono solo per quanto rendono. Si distinguono per quanto rischi, quanto lavori e quanto sei libero di cambiare idea.

E le strade non sono due: sono tre. In mezzo c'è l'affitto medio, che molti proprietari non sanno di poter fare.

Le tre strade, in breve

Affitto breve. Soggiorni da pochi giorni, prezzi che cambiano con la stagione e con gli eventi. Ricavo lordo più alto, spese più alte, lavoro continuo. Il calendario lo decidi tu e la casa resta disponibile per te quando vuoi.

Affitto medio. Contratti da uno a dodici mesi, per chi lavora, studia o si trasferisce in città. Ricavo intermedio, poca rotazione, nessuna gestione quotidiana degli ospiti. È la formula che a Milano e a Torino tiene occupate le case nei mesi in cui i turisti non ci sono.

Affitto lungo. Contratti pluriennali, canone fisso ogni mese, spese ridotte al minimo. Il ricavo è il più basso dei tre e il più prevedibile. In cambio, la casa non è più disponibile per te per anni.

Cosa cambia davvero, punto per punto

Il ricavo. Il breve rende di più al lordo, quasi sempre. Al netto la distanza si accorcia, perché nel breve restano a tuo carico utenze, biancheria, manutenzione più frequente e gestione. Il confronto onesto si fa sul netto annuo: come si calcola è scritto in quanto rende un appartamento in affitto breve.

La variabilità. Nel lungo sai a gennaio quanto ti renderà la casa a dicembre. Nel breve un mese vale il doppio del precedente, e un anno storto esiste. Se hai un mutuo sulla casa e ti serve una rata coperta ogni mese, questo pesa più del rendimento.

Il rischio, ma non è lo stesso rischio. Nel breve il rischio è che la casa resti vuota: fastidioso, e si vede subito. Nel lungo il rischio è l'inquilino che smette di pagare: raro, ma quando capita dura, costa e non lo risolvi in un mese. Sono due rischi di natura diversa e chi confronta solo i rendimenti li ignora entrambi.

Il lavoro. Il breve è un lavoro vero: annunci, prezzi, messaggi, arrivi, pulizie, adempimenti. Il medio ha poche rotazioni e qualche pratica. Il lungo, una volta partito, chiede poco. Se te ne occupi da solo, questa riga è quella che conta di più.

La libertà. Nel breve blocchi le date che vuoi e la casa è tua quando ti serve. Nel medio la riavuta è a fine contratto. Nel lungo, con un 4+4, parliamo di anni.

L'usura della casa. Cinquanta gruppi di ospiti all'anno consumano più di una famiglia che ci vive. Nel breve va messa a bilancio la manutenzione, e va fatta prima che si veda.

Quando conviene l'affitto breve

• La casa è in centro, o a pochi minuti a piedi da una stazione o da una fermata della metropolitana.
• La città ha una domanda vera: turismo, fiere, ospedali, università, eventi.
• Vuoi poter usare la casa per te, anche solo qualche settimana l'anno.
• Accetti che il ricavo vari da mese a mese.
• La casa è già in buono stato, o sei disposto a sistemarla prima di pubblicarla.

Non conviene se la casa è lontana da tutto, se un condominio con regolamento contrattuale lo vieta, o se ti serve un importo certo ogni mese.

Quando conviene l'affitto medio

• La casa è vicino a un'università, a un ospedale, a un polo di uffici.
• La città ha stagioni morte in cui il breve non riempie.
• Vuoi meno rotazione del breve ma non vuoi impegnarti per anni.
• La casa è grande abbastanza da ospitare qualcuno per qualche mese, non solo per un fine settimana.

È la formula più sottovalutata. A Torino e a Milano proponiamo spesso di alternare: breve nei mesi di eventi, medio nei mesi tranquilli, nello stesso appartamento. Come funziona il contratto è spiegato in affitto transitorio e, se pensi agli universitari, in affittare casa a studenti; il servizio è nella pagina affitti medi.

Quando conviene l'affitto lungo

• Ti serve un importo certo ogni mese, per esempio per coprire una rata.
• Non vuoi pensarci: né agli ospiti, né alle pulizie, né agli adempimenti.
• La casa non ha una posizione che il breve premia.
• Non prevedi di riaverla indietro per qualche anno.

C'è anche una variante, il canone concordato: un canone sotto il libero mercato, fissato secondo gli accordi del tuo Comune, che in cambio ha un trattamento fiscale di favore. Se conviene nel tuo caso lo dice il commercialista; dettagli nella pagina affitti lunghi.

Due domande diverse: quanto dura l’affitto, e chi lo gestisce

Fin qui abbiamo parlato di quanto dura l’affitto. C’è una seconda domanda, indipendente dalla prima: chi si occupa della casa, e con quale accordo. Le strade sono due, e valgono per tutte e tre le durate.

• Property management. La casa resta a nome tuo e la gestiamo per una commissione sulle prenotazioni: se la casa non produce, non paghi. È il modello con cui seguiamo la maggior parte delle case, e fa sì che il nostro guadagno e il tuo salgano e scendano insieme.
• Sublocazione, che in giro trovi chiamata anche rent to rent. Qui diventiamo noi il tuo inquilino: ricevi un canone fisso concordato, e il rischio dei mesi vuoti resta a noi. Tu hai un importo prevedibile e nessuna gestione; in cambio rinunci ai picchi delle settimane buone.

La sublocazione non è una formula che si chiede: la proponiamo noi, e solo quando i conti di quella casa reggono un canone fisso per tutta la durata del contratto. Come funziona è in sublocazione e rent to rent; cosa comprende la percentuale, in quanto costa la gestione. In tutti e due i casi modalità e tempi dei pagamenti li concordiamo con te e li scriviamo nel contratto.

Le due domande non si incrociano: con tutti e due i modelli la casa può andare in affitto breve, medio o lungo, e spesso alternarli nell’anno.

Cosa cambia sul piano fiscale

Breve, medio e lungo non si dichiarano allo stesso modo, e conta anche quante case affitti e come le usi. Il quadro ufficiale è sul sito dell'Agenzia delle Entrate, e la disciplina delle locazioni brevi è raccolta in questa guida ufficiale.

Per gli aspetti fiscali il riferimento è il tuo commercialista; se hai un dubbio, chiedici. Prima di scegliere, le domande da portargli sono tre:

• quale regime conviene ai redditi di questa casa, in affitto breve, medio o lungo;
• cosa cambia se le case che affitti sono più d'una;
• se nel tuo Comune il canone concordato ha senso, e cosa comporta.

E il condominio?

Prima di decidere per il breve, vale la pena leggere il regolamento condominiale. Un regolamento contrattuale, accettato da tutti i condomini negli atti d'acquisto, può vietare le locazioni turistiche; una delibera assembleare a maggioranza, in generale, non può imporre lo stesso divieto ma può regolare rumori, orari e uso degli spazi comuni. È una verifica di dieci minuti che evita un problema di anni.

Si può cambiare idea?

Sì, ed è la risposta che tranquillizza di più.

Da breve a lungo si passa quando vuoi: basta non prendere altre prenotazioni. Da lungo a breve si passa alla scadenza del contratto, con i termini di disdetta previsti. E si può alternare nello stesso anno: è quello che facciamo a Torino con le case che lavorano bene nei mesi di eventi, e a Savona, dove l'estate e l'inverno sono due mercati diversi.

La scelta non è per sempre. È per la stagione che hai davanti.

Come lo decidiamo insieme

Al sopralluogo guardiamo la casa, la zona e i prezzi reali del quartiere, e ti diciamo quale delle tre strade ha senso, con i numeri di ciascuna. Se secondo noi la risposta è l'affitto lungo, te lo diciamo, anche se per noi è la formula meno redditizia.

La stima è gratuita e non ti impegna. Le città in cui lavoriamo sono queste, e quanto costa farsi gestire la casa è scritto in quanto costa la gestione degli affitti brevi.