Affittare casa a studenti: conviene?

Affittare casa a studenti conviene se la casa è in una città universitaria, è arredata, e ti va bene un contratto con regole precise: quello per studenti universitari dura da sei mesi a tre anni e il canone segue l'accordo del tuo Comune. In cambio hai un inquilino per l'anno accademico invece di un arrivo a settimana, e un pubblico che torna a cercare casa ogni anno con l'inizio delle lezioni.

Non conviene se vuoi fissare il canone liberamente, o se ti serve riavere la casa con poco preavviso.

Contratti e fisco cambiano: verifica sulle fonti linkate, e per la scelta fiscale chiedi al tuo commercialista.

Il contratto per studenti universitari

È un contratto previsto dalla legge 431 del 1998, all'articolo 5. Le regole pratiche le fissa il decreto ministeriale del 16 gennaio 2017:

• Dove. Nei Comuni sede di università, di corsi universitari distaccati o di specializzazione, o di istituti di alta formazione come accademie e conservatori, e nei Comuni vicini.
• Con chi. L'inquilino deve essere iscritto a un corso di laurea o a un corso dopo la laurea, come un master, un dottorato o una specializzazione, in un Comune diverso da quello in cui ha la residenza. Lo studente fuori sede, insomma.
• Chi firma. Il singolo studente, un gruppo di studenti, oppure un'azienda per il diritto allo studio.
• Quanto dura. Da sei mesi a tre anni. Alla prima scadenza si rinnova, a meno che l'inquilino dia disdetta almeno un mese e non più di tre mesi prima.
• Il canone. Non è libero: sta dentro i valori fissati dall'accordo locale del Comune, zona per zona. A Torino, per esempio, il Comune pubblica gli accordi territoriali con le tabelle.
• Il modello. Si usa il tipo di contratto approvato con il decreto, non un testo qualsiasi. Se le parti non si fanno assistere dalle rispettive organizzazioni, l'accordo locale prevede un'attestazione che il contratto lo rispetta.

L'alternativa: il contratto transitorio

Se chi entra non ha i requisiti del contratto per studenti, per esempio perché lavora in città per qualche mese, il contratto è il transitorio. Anche questo è regolato dallo stesso decreto:

• Dura fino a diciotto mesi.
• Serve un'esigenza transitoria, del proprietario o dell'inquilino, fra quelle previste dall'accordo locale: il decreto cita la mobilità per lavoro, lo studio, l'apprendistato e la formazione. L'esigenza va scritta nel contratto e, sopra i trenta giorni, documentata.
• Il canone, nei Comuni sopra i diecimila abitanti, sta dentro le fasce dell'accordo territoriale.
• Se le regole di stipula non sono rispettate, il contratto viene ricondotto alla durata di un normale 4+4.

L'ultima riga è quella che conta: un transitorio scritto male diventa un contratto di quattro anni.

Pro e contro, detti onestamente

A favore:

• Un inquilino per mesi, non un arrivo a settimana: meno pulizie, meno consumo, meno lavoro quotidiano.
• Un pubblico legato al calendario universitario, che si rinnova ogni anno.
• Un contratto con una durata definita dalla legge, e regole uguali per tutti.
• La possibilità di scegliere la cedolare secca, come per gli altri contratti abitativi.

Contro:

• Il canone non lo decidi liberamente: segue l'accordo locale.
• Alla prima scadenza il contratto si rinnova, se lo studente non dà disdetta. Non puoi contare di riavere la casa dopo sei mesi.
• La casa deve essere arredata e pensata per viverci e studiare: letti veri, una scrivania in ogni camera, una connessione che regga.
• Con un gruppo di studenti ci sono più persone, più usura e più attenzione da dare ai rapporti con il condominio.
• Se il contratto segue l'anno accademico, fra un inquilino e l'altro c'è l'estate. Si può riempire con soggiorni brevi, se la casa è adatta e in regola per farli.

Meglio studenti o lavoratori?

Dipende dalla casa e da dove si trova, più che dall'inquilino. Nella stessa casa, in anni diversi, possono stare gli uni e gli altri: conta scegliere il contratto giusto per chi entra.

• Gli studenti cercano vicino alle sedi universitarie e ai collegamenti, spesso in gruppo e a camere. Il contratto è quello dedicato. È normale chiedere una garanzia, per esempio dei genitori.
• I lavoratori in trasferta, come consulenti, tecnici, chi segue un cantiere o un incarico di qualche mese, di solito cercano case intere, pronte da abitare, vicino a uffici e stazioni. Il contratto è il transitorio, con l'esigenza di lavoro documentata.
• Il personale sanitario. Medici e infermieri che arrivano per qualche mese cercano vicino agli ospedali. Un dettaglio che in pochi conoscono: la specializzazione è un corso dopo la laurea, quindi uno specializzando iscritto in un Comune diverso da quello di residenza rientra nel contratto per studenti universitari. Per gli altri, il transitorio.

A Torino e a Milano proponiamo spesso di alternare nella stessa casa: affitto breve nei mesi di eventi e fiere, un inquilino di qualche mese in quelli tranquilli. Il confronto fra le tre durate è in affitto breve o affitto lungo.

Cosa serve per affittare a studenti

1. La casa arredata e i suoi documenti: visura e planimetria catastale, e l'attestato di prestazione energetica.
2. Il contratto sul modello giusto, con il canone dentro l'accordo locale e, se serve, l'attestazione.
3. La registrazione all'Agenzia delle Entrate entro 30 giorni dalla firma, o dalla decorrenza se è precedente. Come si fa è nella scheda dell'Agenzia.
4. La cauzione e il verbale di consegna, con le foto di ogni stanza: sono la base su cui si fa la riconsegna.
5. Una comunicazione in più per gli inquilini extra UE: chi cede l'uso di una casa a un cittadino di un Paese fuori dall'Unione europea deve comunicarlo entro 48 ore all'autorità di pubblica sicurezza, cioè Questura o Commissariato. È spiegato dalla Polizia di Stato.
6. La scelta fiscale: tassazione ordinaria o cedolare secca, con un'aliquota che dipende dal tipo di contratto e dal Comune. Le regole sono nell'area dell'Agenzia delle Entrate sulla cedolare secca, e la scelta si fa con il commercialista.

Cosa facciamo noi

Gli affitti di qualche mese sono un servizio a sé, e li seguiamo dall'inizio alla fine. Pubblichiamo la casa su Spotahome, Uniplaces e HousingAnywhere, le piattaforme dove cerca chi si sposta per qualche mese, e la proponiamo alle aziende e alle università della città. Verifichiamo reddito e referenze, prepariamo il contratto per studenti o transitorio e lo registriamo. Facciamo consegna e riconsegna con il verbale e le foto dello stato della casa, seguiamo il rapporto con l'inquilino per tutta la durata del contratto e ti mandiamo il rendiconto ogni mese. Quando l'inquilino parte, cerchiamo il prossimo.

Tutto questo è descritto nella pagina della gestione affitti medi. Se la casa è una seconda casa e stai ancora decidendo cosa farne, parti da affittare la seconda casa.

Al sopralluogo ti diciamo se la tua casa è adatta agli studenti, ai lavoratori o a un'altra strada. La stima è gratuita e non ti impegna.