L'annuncio su Airbnb: titolo, descrizione, foto e regole della casa

Un annuncio su Airbnb si legge in fretta: nei risultati l'ospite vede la foto di copertina e il titolo, poi apre le foto, i servizi e le regole. Airbnb consiglia titoli sotto i 50 caratteri, perché quelli più lunghi vengono tagliati, e foto orizzontali di almeno 1.200 per 800 pixel. Per il resto la regola è una: in casa l'ospite deve trovare esattamente quello che ha visto nell'annuncio.

Un servizio segnato e mancante può costarti il compenso, e un annuncio senza CIN può essere nascosto: le regole che seguono sono lette sulle pagine di Airbnb.

Il titolo

Le linee guida sui titoli sono poche:

• meno di 50 caratteri, con le informazioni più importanti all'inizio: nei risultati di ricerca i titoli più lunghi vengono abbreviati;
• maiuscola solo all'inizio, e per i nomi propri come quartieri e monumenti;
• niente emoji e niente simboli ripetuti per dare enfasi;
• niente informazioni che Airbnb mostra già, come la città, il numero di letti o il fatto che l'annuncio è nuovo.

Nel titolo va quello che distingue la casa e che l'ospite cerca: la terrazza, il secondo bagno, la metropolitana vicina, un posto per lavorare. «Bilocale con terrazzo a due passi dalla metro» dice di più di «Splendido appartamento nuovo in centro».

La descrizione

Serve all'ospite per capire, prima di prenotare, se la casa fa per lui. La guida di Airbnb su come scrivere una descrizione efficace chiede di non dilungarsi, di concentrarsi su ciò che distingue la casa, di non ripetere l'elenco dei servizi e di non esagerare: un testo troppo entusiasta prepara recensioni deluse. Chiede anche di essere trasparenti su quello che può creare problemi, per esempio a chi ha una mobilità ridotta o viaggia con bambini.

Le righe che evitano più guai sono quelle su cosa non c'è, o non è comodo:

• il piano, e se c'è l'ascensore;
• il rumore della strada o dei locali sotto casa;
• dove si parcheggia, e se la casa è in una zona a traffico limitato;
• quanti minuti a piedi dalla stazione o dalla metropolitana;
• l'aria condizionata, se manca.

Le regole di base per gli host chiedono che l'annuncio descriva con precisione posizione, tipo di alloggio, stanze, letti e livello di privacy, e che foto e testo rappresentino lo spazio com'è. Airbnb chiede di togliere le immagini ritoccate, anche con l'intelligenza artificiale, per nascondere difetti o aggiungere cose che non ci sono.

Le foto

Foto e video sono fra i fattori con cui Airbnb valuta la qualità di un annuncio nella ricerca. La guida su come scattare ottime foto per l'annuncio dice:

• casa pulita e in ordine, come la troverà l'ospite;
• ogni stanza a cui l'ospite ha accesso, bagno compreso, da più angolazioni;
• luce naturale, flash spento, tende e persiane aperte;
• in orizzontale: nei risultati le foto vengono ritagliate quadrate, nella pagina dell'annuncio sono panoramiche;
• fotocamera dritta, senza inclinarla verso l'alto o verso il basso;
• almeno 1.200 per 800 pixel, fino a circa 10 megabyte per file.

Poi il tour fotografico, che ordina le foto per stanza, e le didascalie per quello che la foto non dice: la camera al secondo piano con il bagno privato, il tavolo che si allunga. La foto di copertina è, con il titolo, quello che l'ospite vede nei risultati: la stanza migliore, non la facciata.

Se le foto sono giuste e la casa no, perché è stanca o arredata in fretta, il lavoro viene prima dell'annuncio: è quello che facciamo con l'interior design.

I servizi: tutti quelli veri, nessuno di più

I servizi pesano due volte. Nella ricerca: gli ospiti possono filtrare per comfort, e Airbnb scrive che aggiungere quelli che cercano, come una culla o un posto dove gli animali sono ammessi, migliora la visibilità nelle ricerche che li chiedono. E dopo la prenotazione: se un servizio dell'annuncio manca o non funziona, come riscaldamento, aria condizionata o un elettrodomestico principale, per Airbnb è un problema di prenotazione, che può dare all'ospite un rimborso e a te un compenso ridotto o nullo. Lo prevedono i termini di riprenotazione e rimborso.

Tre controlli:

• i comfort essenziali, cioè carta igienica, sapone, un asciugamano e un cuscino per ospite, biancheria per ogni letto, si segnano solo se ci sono sempre;
• i dispositivi di sicurezza: in Italia le case in affitto breve devono avere rilevatori di gas e di monossido di carbonio ed estintori, e Airbnb chiede di indicarli nell'annuncio, alla voce Sicurezza degli ospiti. Cosa chiede la legge è in estintore e rilevatori di gas negli affitti brevi;
• i limiti d'uso: una piscina aperta solo in certi mesi o in certe ore va scritta.

Le regole della casa

Airbnb offre regole standard su pochi temi, come spiega la guida su come creare regole della casa efficaci: animali, eventi, fumo e sigarette elettroniche, orari di silenzio, orari di check-in e check-out, numero massimo di ospiti, foto e riprese a scopo commerciale. L'ospite le vede prima di prenotare, e di nuovo prima di partire.

Sopra quelle standard puoi scriverne di tue. Airbnb consiglia di non esagerare e di usarle per le usanze del posto e la sicurezza. In un appartamento, quelle che servono davvero:

• come si fa la raccolta differenziata in quel Comune, e dove sono i bidoni;
• le regole del condominio che riguardano l'ospite: cortile, biciclette, orari;
• cosa fare prima di uscire: finestre chiuse, aria condizionata spenta, porta chiusa a chiave.

Tutte devono rispettare le regole di Airbnb, compresa la politica antidiscriminazione. E una regola non è una tariffa: Airbnb non permette di addebitare costi o penalità all'ospite che al check-out non fa determinate pulizie. Se un ospite viola una regola, la prima strada è parlarne con lui; se non vi accordate, c'è l'assistenza di Airbnb.

Il CIN nell'annuncio

Il codice identificativo nazionale va nell'annuncio, e su Airbnb ha un campo suo: dall'editor dell'annuncio, Impostazioni, poi Normative, nella sezione per il codice identificativo nazionale. Se l'hai chiesto e non l'hai ancora ricevuto, puoi indicare un'esenzione temporanea, che ti dà almeno altri 30 giorni prima che l'annuncio venga nascosto. È tutto nella pagina Ospitare responsabilmente in Italia.

Airbnb aggiunge che i codici regionali, dove servono, si possono scrivere nella descrizione. Non servono ovunque: in Lombardia, per esempio, una volta ottenuto il CIN negli annunci basta quello. Come si legano i due codici, regione per regione, è in CIN e CIR: che differenza c'è.

I termini di cancellazione

Per i soggiorni fino a 27 notti Airbnb offre termini standard, descritti nella pagina sui termini di cancellazione:

• Flessibili: rimborso totale fino a 24 ore prima del check-in;
• Moderati: rimborso totale fino a 5 giorni prima;
• Limitati: rimborso totale fino a 14 giorni prima, metà fra 14 e 7 giorni;
• Semirigidi: rimborso totale fino a 30 giorni prima, metà fra 30 e 7 giorni.

I termini Rigidi e Super Rigidi sono solo su invito. Tutti quelli standard hanno un periodo di 24 ore dopo la conferma in cui l'ospite può cancellare con rimborso totale, se ha prenotato almeno 7 giorni prima dell'arrivo. Puoi affiancare un'opzione non rimborsabile con uno sconto, e per i soggiorni da 28 notti in su ci sono termini a parte.

Quale scegliere dipende da quando prenotano i tuoi ospiti: termini più severi dove le date si vendono con mesi di anticipo, come quelle degli eventi, più morbidi dove si prenota all'ultimo momento. Le cancellazioni fatte da te sono un'altra cosa: hanno costi, bloccano il calendario e possono costare il titolo di Superhost, come spiegato in Superhost e recensioni su Airbnb.

Dopo la pubblicazione

Un annuncio non è mai finito: si rilegge a ogni cambio di stagione, quando cambia un arredo, quando una recensione segnala una cosa che l'annuncio non diceva. Prima di pubblicarlo vengono il CIN, la sicurezza e le credenziali per comunicare gli ospiti, in ordine in come mettere casa su Airbnb; dopo, il prezzo di ogni notte, in prezzi dinamici negli affitti brevi.

Se gli annunci che curi sono di case di altri, sai che ogni riga imprecisa finisce prima o poi in una recensione. Lo stesso lavoro lo facciamo su oltre 250 immobili dal 2019, e una parte di quelle case la seguiamo insieme ad altri gestori: se ti interessa lavorare con noi, scrivici partendo dalla pagina per i property manager.