Affitti brevi in forma d'impresa: quando serve la partita IVA

Per affittare casa per brevi periodi da privato la partita IVA non serve. Serve quando l'attività è d'impresa: perché la organizzi come tale, perché offri servizi da struttura ricettiva come la colazione, oppure perché affitti più appartamenti di quanti la legge ammette nel regime delle locazioni brevi. Oltre un certo numero di appartamenti la legge presume l'attività d'impresa, e dal 2026 quel numero è più basso di prima: lo trovi nella guida dell'Agenzia delle Entrate sulle locazioni brevi.

Qui c'è come si distinguono i due casi, cosa cambia in pratica e cosa puoi affidare a un gestore.

Le regole fiscali sulle locazioni brevi cambiano quasi a ogni legge di bilancio: verifica il limite e le condizioni in vigore alla fonte, e decidi con il tuo commercialista prima di aprire, o di non aprire, la partita IVA.

Da privato o in forma d'impresa: la differenza

Per la legge la locazione breve è un contratto di non più di 30 giorni per una casa a uso abitativo, fatto da una persona fisica fuori da un'attività d'impresa, anche con pulizia e biancheria comprese e anche tramite un intermediario o una piattaforma. La definizione sta nell'articolo 4 del decreto-legge 50/2017.

Tre cose ti portano fuori da questa definizione:

• I servizi che non servono ad abitare la casa. Pulizia, biancheria, wi-fi e utenze vanno bene; la colazione, i pasti, l'auto a noleggio o la guida turistica no. Con quelli, spiega l'Agenzia delle Entrate, la prestazione è d'impresa anche se svolta in modo occasionale.
• La scelta di lavorare come impresa, per esempio con una società.
• Il numero di appartamenti. Oltre un certo numero di appartamenti destinati alla locazione breve nello stesso anno, l'attività si presume d'impresa.

Il numero di appartamenti: cosa è cambiato dal 2026

La legge di bilancio 2026, cioè la legge 199/2025 all'articolo 1, comma 17, ha abbassato il numero di appartamenti che si possono destinare alla locazione breve restando nel suo regime fiscale. Oltre quel numero l'attività, «da chiunque esercitata», si presume svolta in forma imprenditoriale. Il conto si fa per ciascun periodo d'imposta, cioè anno per anno.

Il numero non lo scriviamo qui, di proposito: queste soglie cambiano con le leggi di bilancio, e una cifra ricopiata su una pagina invecchia prima della pagina. Quella in vigore è nella guida dell'Agenzia delle Entrate aggiornata ad aprile 2026, che trovi anche in PDF. Se ricordi il limite degli anni scorsi, non fidarti della memoria: controllalo lì.

Due cose da sapere prima di fare il conto:

• Affidare le case a un gestore non cambia il numero. Contano gli appartamenti che tu destini alla locazione breve, e la norma sull'avvio dell'attività parla di chi la esercita «direttamente o tramite intermediario»: è il comma 8 dell'articolo 13-ter del decreto-legge 145/2023.
• Si contano gli appartamenti, non i soggiorni. Venti prenotazioni nella stessa casa restano una casa.

Cosa cambia in pratica se l'attività è d'impresa

• La partita IVA. L'attività si svolge con una posizione fiscale d'impresa. La forma, cioè ditta individuale o società, il codice di attività, le iscrizioni e i contributi si decidono con il commercialista: dipendono da come lavorerai e da quanto.
• La SCIA. Chi affitta in forma imprenditoriale, anche per effetto della presunzione, presenta la segnalazione certificata di inizio attività allo sportello unico per le attività produttive, il SUAP, del Comune in cui si trova la casa. Se l'attività è di una società, la presenta il legale rappresentante. Lo prevede lo stesso articolo 13-ter, al comma 8.
• La sicurezza degli impianti. Per le case gestite in forma d'impresa il comma 7 chiede anche i requisiti di sicurezza degli impianti previsti dalle norme statali e regionali, oltre agli estintori e ai rilevatori di gas e di monossido che valgono per tutti. Cosa serve per questi ultimi è in estintore e rilevatori di gas negli affitti brevi.
• Il fisco. Il regime delle locazioni brevi, e con lui la possibilità di scegliere la cedolare secca, vale solo per chi affitta fuori dall'impresa. Dentro l'impresa il reddito segue le regole dell'impresa, e la contabilità va impostata dal primo giorno. Come funziona la cedolare per chi resta fuori è in cedolare secca sugli affitti brevi. Le regole della cedolare sulle locazioni brevi sono nella pagina dell'Agenzia su locazioni brevi e cedolare secca.
• Le piattaforme e i gestori che lavorano per te. Per chi affitta da privato la legge prevede adempimenti a carico degli intermediari, dalla comunicazione dei dati dei contratti alla ritenuta. Se affitti in forma d'impresa e comunichi loro la partita IVA, l'Agenzia ammette che possano non farli: lo spiega la stessa guida sulle locazioni brevi.

Cosa non cambia

Privato o impresa, restano uguali per tutti:

• il CIN in ogni annuncio e all'esterno dell'edificio, come spiega la guida al CIN per gli affitti brevi;
• gli estintori e i rilevatori di gas e di monossido, funzionanti;
• la comunicazione degli ospiti alla Questura con Alloggiati Web, i dati per la statistica della regione e l'imposta di soggiorno, dove il Comune la applica.

L'elenco completo, nell'ordine in cui arrivano gli obblighi, è in affitti brevi: le regole e gli obblighi del proprietario.

Hai più case del limite: le strade possibili

Se l'hai superato, o stai per farlo, le strade sono tre. La scelta si fa con il commercialista, sui numeri veri delle tue case.

1. Strutturarti come impresa, con partita IVA, SCIA e contabilità, e gestire le case come un'attività. Ha senso se le case sono abbastanza da reggerne i costi.
2. Destinare alcune case ad affitti più lunghi. I contratti oltre i 30 giorni non sono locazioni brevi: una casa affittata per mesi a chi si trasferisce per lavoro o per studio, con un contratto transitorio, lavora con regole diverse. Come si contano le case che nello stesso anno passano da un tipo di contratto all'altro, verificalo con il commercialista. Il contratto è spiegato in affitto transitorio, e come lo gestiamo nella pagina sulla gestione degli affitti medi.
3. Dare la casa in locazione a un gestore, che la subaffitta: tu ricevi un canone fisso concordato, e il rischio dei mesi vuoti resta a lui. In quel caso tu firmi un contratto di locazione con il gestore, non contratti brevi con gli ospiti. Come funziona è in sublocazione e rent to rent; anche qui, gli effetti fiscali sul tuo caso li conferma il commercialista.

Cosa puoi affidare a un gestore, e cosa resta tuo

A un gestore puoi affidare quasi tutto il lavoro di ogni giorno: annunci e prezzi, messaggi, ingressi con l'identificazione degli ospiti, Alloggiati Web, dati per la statistica, pulizie e manutenzione. E ogni mese un rendiconto, con le prenotazioni e le spese voce per voce, che è anche la base più ordinata per la contabilità.

Restano tuoi, perché sono dell'impresa: la partita IVA, la SCIA, la contabilità, le dichiarazioni e le scelte fiscali. Chi fa cosa va scritto nel contratto di gestione, insieme a come e quando si fanno i pagamenti e a come si gestisce l'imposta di soggiorno, che segue il regolamento del Comune. Le clausole da guardare sono in il contratto con il property manager. Se invece vuoi affidarci la tua casa e capire cosa passa a noi, parti dalla pagina per i proprietari.

Le domande da portare al commercialista

1. Con le case che ho, e con quelle che voglio aggiungere, quest'anno sono sotto o sopra il limite?
2. Come si contano le case che nello stesso anno passano da un tipo di contratto all'altro?
3. Se sono sopra, conviene strutturarmi come impresa, destinare alcune case ad affitti più lunghi o darle in locazione a un gestore?
4. Se apro, ditta individuale o società, con quale codice di attività e con quale regime?
5. Cosa devo comunicare alle piattaforme e al gestore, e cosa cambia nei loro adempimenti se hanno la mia partita IVA?

Dal 2027: il nuovo testo unico

Un'avvertenza per chi legge questa pagina più avanti. L'articolo 4 del decreto-legge 50/2017, con la definizione di locazione breve e il suo regime fiscale, è in vigore fino al 31 dicembre 2026. Dal 1° gennaio 2027 la disciplina passa nel nuovo testo unico delle imposte sui redditi, il decreto legislativo 117/2026, al capo III, «Regime fiscale delle locazioni brevi», articoli 207 e 208. Cambiano i riferimenti di legge; per sapere cosa cambia per te, il punto di partenza resta la guida dell'Agenzia delle Entrate, e poi il tuo commercialista.

Se stai valutando di strutturarti

Quando le case superano il limite, la domanda diventa se aprire un'attività da soli o appoggiarsi a chi la fa già. Maison Métropole segue oltre 250 immobili dal 2019, e una parte li segue insieme ad altri gestori. Se vuoi capire se possiamo lavorare insieme, trovi come cominciare nella pagina per i property manager. Per gli aspetti fiscali il riferimento è il tuo commercialista; se hai un dubbio su questa pagina, chiedici.