Partita IVA e codice ATECO del property manager: come si apre l'attività

Gestire case per conto di altri, con continuità e dietro compenso, è un'attività economica: ti servono una partita IVA e, nella forma più comune, l'iscrizione al registro delle imprese della Camera di commercio. Il codice ATECO, con la classificazione in uso dal 2025, è il 68.32.01, «Gestione di beni immobili per conto terzi», che secondo l'ISTAT comprende anche il property management degli alloggi per soggiorni brevi. Regime forfettario o ordinario lo decidi con il commercialista, sulle regole dell'anno in cui apri.

Qui trovi perché è quel codice e non un altro, come si fa l'iscrizione e cosa distingue la tua partita IVA da quella di un proprietario con molte case.

Codici, regimi e procedure cambiano: verifica sulle fonti linkate, e decidi forma e regime con il tuo commercialista prima di aprire.

Che attività è, gestire case per altri

Il codice civile chiama imprenditore chi esercita professionalmente un'attività economica organizzata per produrre o scambiare beni o servizi: è l'articolo 2082. Chi gestisce case di più proprietari tutto l'anno, con chi pulisce, un gestionale e un contratto per ogni casa, ha tutti gli elementi di quella definizione: la continuità, l'organizzazione, un servizio venduto.

Per questo la strada tipica è la partita IVA d'impresa, con l'iscrizione al registro delle imprese. I casi di confine, come l'aiuto saltuario a un parente, li valuti con il commercialista, non da solo.

Nota una cosa su cui si basa tutto il resto: lavori per conto del proprietario. La casa resta sua, l'affitto è suo, tu vendi un servizio di gestione. È questo che ti distingue da chi affitta una casa propria, e da chi fa mediazione, cioè mette in contatto due parti per un affare. Se nel tuo lavoro c'è anche quello, leggi property manager o agente immobiliare: la mediazione ha requisiti suoi.

Il codice ATECO: 68.32.01 dal 2025

Il codice ATECO dice che attività fai. La classificazione ATECO 2025 è in vigore dal 1° gennaio 2025 ed è stata adottata per i fini statistici e amministrativi dal 1° aprile 2025, come spiega la pagina dell'ISTAT, dove trovi la struttura completa dei codici.

Per chi gestisce case per conto terzi il codice è 68.32.01, «Gestione di beni immobili per conto terzi». Le note esplicative dell'ISTAT vi mettono, fra le altre cose, il property management su base remunerativa o contrattuale e, in particolare, il «property management in ambito turistico»: la gestione di immobili o di alloggi per soggiorni di meno di un anno di visitatori e altri viaggiatori.

Nella classificazione precedente la stessa attività era nel 68.32.00, «Amministrazione di condomini e gestione di beni immobili per conto terzi», e la tavola di raccordo dell'ISTAT lo fa corrispondere per intero al nuovo codice. Se hai aperto prima del 2025, controlla nella visura quale codice risulta oggi.

I codici vicini, e perché non sono il tuo

• 68.31.00, «Attività di servizi di intermediazione per attività immobiliari». È il codice delle agenzie immobiliari: mettere in contatto chi compra, vende o affitta, in cambio di una commissione.
• 55.40.00, «Attività di servizi di intermediazione per servizi di alloggio». Riguarda chi mette in contatto clienti e alloggi, per esempio con un servizio di prenotazione. Le note dell'ISTAT rimandano esplicitamente il property management turistico al 68.32.01.
• 55.20.42, «Servizi di alloggio in camere, case e appartamenti per vacanze». È il codice di chi l'alloggio lo offre in proprio, a turisti e per meno di un anno. Se prendi le case in affitto e le subaffitti, l'alloggio lo dai tu: il modello è spiegato in sublocazione e rent to rent. Per i soggiorni sotto l'anno di chi viaggia per lavoro o per studio, le note indicano invece il 55.90.00.

Il codice non è un dettaglio da modulo. Nel regime forfettario, per dire, il reddito si calcola applicando ai ricavi un coefficiente che cambia secondo il codice ATECO. Se fai più cose, come indicarle nella pratica lo decidi con il commercialista.

L'iscrizione alla Camera di commercio

Per un'attività d'impresa non si passa da tre uffici diversi. Con la Comunicazione unica d'impresa una sola pratica telematica, inviata al registro delle imprese, contiene:

• l'iscrizione al registro delle imprese della Camera di commercio;
• la richiesta di codice fiscale e partita IVA all'Agenzia delle Entrate;
• l'iscrizione all'INPS e, se serve, la posizione INAIL;
• l'eventuale SCIA per lo sportello unico del Comune.

Lo conferma l'Agenzia delle Entrate nella pagina sulla partita IVA delle persone fisiche: per un'attività d'impresa la partita IVA si apre con la Comunicazione unica, non con il modello dei professionisti.

Per alcune attività la Camera di commercio verifica anche requisiti professionali e morali. La Camera di commercio di Torino, per esempio, elenca agenti e rappresentanti, mediatori, imprese di pulizia, facchinaggio, installazione di impianti, autoriparazione e commercio all'ingrosso. La gestione di immobili per conto terzi non è nell'elenco. Due conseguenze pratiche: se fai anche mediazione ti servono i requisiti del mediatore; se vendi le pulizie come servizio a sé, a clienti tuoi, chiedi alla Camera se rientri fra le imprese di pulizia.

Forfettario o ordinario

Per una ditta individuale i regimi possibili sono due: il forfettario, in cui il reddito si calcola con il coefficiente legato al codice ATECO e si paga un'imposta sostitutiva, e l'ordinario, con la contabilità e le imposte di un'impresa.

Le condizioni per entrare nel forfettario e per restarci sono nella legge 190/2014, articolo 1, commi 54 e seguenti, e cambiano con le leggi di bilancio. Non te le riassumiamo: una soglia ricopiata qui invecchierebbe prima della pagina. Si verificano l'anno in cui apri, con il commercialista, sulle istruzioni dell'Agenzia delle Entrate.

Le domande da portargli, da gestore:

1. Il contratto che proporrò ai proprietari cambia qualcosa nei miei obblighi fiscali? Conta la differenza fra mandato con e senza rappresentanza?
2. Con il regime che mi proponi, cosa succede se durante l'anno prendo molte case in più?
3. Ditta individuale o società, con quante case e con quanti soci?
4. In quale gestione INPS mi iscrivo, e cosa pago negli anni in cui l'attività rende poco?

La tua partita IVA e quella del proprietario

Sono due posizioni diverse, e a volte le ha la stessa persona.

• Il proprietario che affitta le sue case per brevi periodi resta un privato finché non organizza l'attività come impresa, o finché non supera il numero di appartamenti oltre il quale la legge presume l'impresa. Da lì apre una partita IVA per il suo affitto, con un codice fra i servizi di alloggio. Tutto in affitti brevi in forma d'impresa.
• Il gestore vende un servizio ai proprietari. La sua partita IVA dipende da come lavora, non da quante case possiede: le case che gestisci per altri sono dei loro proprietari, e contano per loro.

Se sei tutte e due le cose, per esempio affitti due appartamenti tuoi e ne gestisci altri per conto di terzi, hai due attività da tenere distinte, anche nei conti.

Negli affitti brevi c'è poi la figura dell'intermediario, a cui la legge affida alcuni adempimenti fiscali: la comunicazione dei dati dei contratti e una ritenuta a carico degli intermediari che intervengono nel pagamento, comprese le piattaforme. Cos'è e dove si legge la regola è in la ritenuta sugli affitti brevi; se ti riguarda, e come, lo verifichi con il commercialista, contratto alla mano.

Da dove cominciare, in ordine

1. Scrivi cosa farai davvero: gestione per conto terzi, sublocazione, mediazione, pulizie per altri. Ogni pezzo ha il suo codice e le sue regole.
2. Decidi che contratto proporrai ai proprietari: mandato con o senza rappresentanza, cosa comprende la gestione, come e quando si fanno i pagamenti. Sono scelte che toccano anche i tuoi obblighi fiscali.
3. Con il commercialista: forma, regime, codice ATECO, contributi.
4. Apri con la Comunicazione unica, e controlla la visura quando arriva.
5. Prepara il contratto con ogni proprietario: le clausole che contano sono in il contratto con il property manager.

Il quadro più ampio, dalle competenze alle prime case, è in come diventare property manager.

Se apri pensando già a crescere

Aprire la partita IVA è la parte breve. Il lavoro vero comincia dopo: trovare le case, tenere i prezzi, rispondere agli ospiti, non perdere una scadenza quando le case diventano dieci. Maison Métropole segue oltre 250 immobili dal 2019, e una parte li segue insieme ad altri gestori. Se stai aprendo, o hai appena aperto, e vuoi capire se possiamo lavorare insieme, trovi come cominciare nella pagina per i property manager. Per le scelte fiscali il riferimento resta il tuo commercialista; se hai un dubbio su questa pagina, chiedici.