Property manager o agente immobiliare? Serve il patentino?

Dipende da cosa fai. L'abilitazione di agente d'affari in mediazione, quella che tutti chiamano patentino, serve a chi mette in contatto due parti per concludere un affare, e la legge la chiede anche a chi, con un mandato a pagamento, lavora per concludere affari su immobili. Il property manager che gestisce i soggiorni di una casa per conto del proprietario fa un altro mestiere, ma la legge non lo nomina. Se cerchi inquilini per contratti di mesi o di anni, o ti fai pagare a contratto firmato, sei vicino al confine: la risposta sul tuo caso te la dà la Camera di commercio.

Qui trovi cosa dice la legge, dove passa la differenza e le domande da fare prima di cominciare.

Questa guida non è una consulenza legale: sul tuo caso fanno fede la Camera di commercio della tua provincia e, se serve, un avvocato.

Cosa fa l'agente immobiliare, per la legge

La definizione sta nel codice civile. Mediatore è chi mette in relazione due o più parti per la conclusione di un affare, senza essere legato ad alcuna di esse da rapporti di collaborazione, di dipendenza o di rappresentanza: è l'articolo 1754. Se l'affare si conclude grazie a lui, ha diritto alla provvigione da ciascuna delle parti (articolo 1755).

Chi fa questo mestiere segue la legge 39 del 1989. I punti che ti riguardano:

• I requisiti (articolo 2). Un diploma di scuola secondaria di secondo grado, più un corso di formazione e un esame, oppure dodici mesi continuativi di pratica con un corso professionale. In più, i requisiti morali elencati dalla stessa norma.
• Anche se è occasionale. L'abilitazione serve anche a chi fa mediazione in modo discontinuo, e a chi svolge, su mandato a titolo oneroso, attività per la conclusione di affari relativi a immobili o aziende (articolo 2, comma 4). È la riga da leggere con attenzione, se gestisci case.
• La provvigione (articoli 6 e 8). Ha diritto alla provvigione solo chi è abilitato. Chi fa mediazione senza esserlo deve restituire le provvigioni ricevute, e ne risponde secondo l'articolo 8 della legge.

Il property manager: un mandato per conto del proprietario

Il property manager di solito lavora con un mandato: si obbliga a compiere atti per conto del proprietario, con o senza il potere di agire in suo nome. Come si scrive quel contratto, e cosa cambia fra le due forme, è in il contratto con il property manager.

La differenza con il mediatore sta tutta qui. Il gestore non è neutrale fra le parti: lavora per una sola, il proprietario, e resta finché dura la gestione. Pubblica gli annunci, decide i prezzi, risponde agli ospiti, organizza pulizie e ingressi, segue gli adempimenti, rende conto ogni mese. Il lavoro, voce per voce, è in cosa fa un property manager.

Anche la classificazione delle attività tiene separati i due mestieri: le agenzie immobiliari hanno il codice ATECO 68.31.00, la gestione di immobili per conto terzi il 68.32.01, dove l'ISTAT mette anche il property management turistico. Lo spieghiamo in partita IVA e ATECO del property manager.

Quando la gestione diventa mediazione

Il confine non dipende dal nome che dai al tuo lavoro, ma da cosa fai e da come ti fai pagare. Sono segnali che ti avvicinano alla mediazione:

• cerchi un inquilino per un contratto transitorio, un 3+2 o un 4+4, e il proprietario ti paga quando il contratto è firmato;
• ti fai pagare anche dall'inquilino, non solo dal proprietario;
• metti in contatto un proprietario con chi vuole comprare casa, o con un altro gestore, e prendi una parte sull'affare;
• trovi alloggi per aziende o per chi si trasferisce, e loro ti pagano per averli trovati.

All'opposto, gestire i soggiorni brevi di una casa che il proprietario ti ha affidato, con un compenso per la gestione, è il lavoro del gestore.

Attenzione a una parola. Anche il fisco parla di «intermediari», con un altro significato: la legge sugli affitti brevi prevede una ritenuta a carico degli intermediari che intervengono nel pagamento, comprese le piattaforme, e chi è tenuto e come si applica lo spiega l'Agenzia delle Entrate. Un orientamento è in la ritenuta negli affitti brevi, e sul tuo caso il riferimento è il commercialista. Se il tuo lavoro richieda anche l'abilitazione di mediatore è un'altra domanda, e va fatta alla Camera di commercio.

La Camera di commercio e il REA

Fino al 2010 esisteva il ruolo dei mediatori, tenuto da ogni Camera di commercio. L'articolo 73 del decreto legislativo 59/2010 lo ha soppresso. Oggi funziona così:

• l'attività di mediazione si avvia con una SCIA alla Camera di commercio, con le autocertificazioni sui requisiti;
• la Camera verifica i requisiti e iscrive i dati nel registro delle imprese, se l'attività è svolta come impresa, oppure nel REA, il repertorio delle notizie economiche e amministrative, per chi non è un'impresa;
• la qualifica di agente d'affari in mediazione immobiliare compare nella posizione dell'impresa e si legge nella visura, come spiega la Camera di commercio di Torino.

Anche la mediazione occasionale ha una sua strada. In un parere del 2014 il Ministero dello sviluppo economico, oggi delle Imprese e del made in Italy, ha chiarito che si svolge con l'iscrizione in un'apposita sezione del REA, da chi ha i requisiti, per non più di sessanta giorni all'anno.

Se vuoi fare tutte e due le cose

Si può essere gestore e agente immobiliare, ma la legge sui mediatori ha delle incompatibilità. L'articolo 5 dichiara incompatibili con la mediazione, fra l'altro, le attività d'impresa di produzione, vendita, rappresentanza o promozione di beni dello stesso settore in cui si fa mediazione, e comunque le situazioni di conflitto di interessi. Dal 2019 l'elenco è più stretto di prima, come spiega la circolare 3719/C del Ministero.

Per chi gestisce case la domanda concreta è una: se rappresento un proprietario, posso fare da mediatore su quella stessa casa? Non cercare la risposta nei riassunti: chiedila, con il tuo caso scritto nero su bianco.

Le domande da fare alla Camera di commercio

Scrivi all'ufficio del registro delle imprese della provincia in cui lavori, descrivendo il lavoro come lo fai davvero:

1. Gestisco affitti brevi per conto di proprietari, con un mandato con o senza rappresentanza, e mi pagano un compenso in percentuale sulle prenotazioni. Per questa attività servono i requisiti di agente d'affari in mediazione?
2. Il mio mandato rientra nell'articolo 2, comma 4, della legge 39/1989, cioè nelle attività per la conclusione di affari relativi a immobili su mandato a titolo oneroso?
3. Se cerco anche inquilini per contratti oltre i trenta giorni, e il proprietario mi paga a contratto firmato, cambia qualcosa? E se mi paga anche l'inquilino?
4. Se voglio fare anche mediazione, nella stessa impresa, la gestione per conto terzi è compatibile secondo l'articolo 5?
5. Come devo descrivere l'attività nella pratica, e con quale codice ATECO?

Fatti rispondere per iscritto e conserva la risposta insieme ai contratti. Se poi il tuo lavoro è solo gestire, il percorso per cominciare è in come diventare property manager.

Se il tuo mestiere è gestire

Noi siamo gestori, non un'agenzia immobiliare: non facciamo mediazione e non vendiamo case. Maison Métropole segue oltre 250 immobili dal 2019, e una parte li segue insieme ad altri gestori. Se gestisci case per conto dei proprietari e cerchi qualcuno con cui farlo meglio, parti dalla pagina per i property manager.