Un property manager gestisce la tua casa in affitto per conto tuo. La prepara e la pubblica, tiene i prezzi, risponde agli ospiti o sceglie l'inquilino, segue gli ingressi, coordina pulizie e manutenzione, fa le pratiche e ogni mese ti manda il rendiconto: le prenotazioni, le spese e la sua commissione, voce per voce. La casa resta tua, e le decisioni che contano pure.
Non è un'agenzia immobiliare: non vende case e non trova un inquilino per poi sparire. E non è il tuo commercialista.
Le regole sui contratti e sugli adempimenti cambiano: prima di firmare, verifica sulle fonti linkate e, per i dubbi fiscali o legali, con il tuo commercialista o un avvocato.
Chi è il property manager
Alla lettera, è chi gestisce un immobile. In Italia lo si incontra soprattutto negli affitti brevi, ma lo stesso mestiere vale per gli affitti di qualche mese e per quelli di anni: cambiano il calendario e i contratti, non il fatto che qualcuno segua la casa al posto tuo.
Di solito lavora con un mandato: si impegna a fare per conto tuo quello che serve alla casa, e viene pagato per questo. Il modello più diffuso è una percentuale sulle prenotazioni, che lega il suo guadagno al tuo; come funziona è in property management: come funziona. Esiste anche la strada opposta: il gestore prende la casa in affitto da te, tu ricevi un canone fisso concordato e il rischio dei mesi vuoti resta a lui. È la sublocazione, e lì il gestore è il tuo inquilino, non il tuo mandatario.
Co-host o property manager?
Su Airbnb esiste anche il co-host: una persona che il titolare dell'annuncio aggiunge per farsi aiutare, con i permessi che decide lui. È un ruolo dentro una piattaforma. Il property manager lavora su tutti i canali, con un contratto suo con te, e risponde di tutta la gestione, non solo dell'annuncio. Le differenze sono spiegate in co-host su Airbnb.
Cosa fa, giorno per giorno
In un affitto breve:
- prepara la casa: sopralluogo, allestimento dove serve, fotografie;
- pubblica gli annunci su Airbnb, Booking e gli altri canali, con i calendari sincronizzati;
- tiene i prezzi, aggiornati con la stagione, gli eventi e la domanda;
- risponde agli ospiti, prima, durante e dopo il soggiorno;
- segue l'ingresso e l'uscita, con la verifica dell'identità e la comunicazione degli ospiti alla Questura;
- coordina pulizie e cambio biancheria fra un soggiorno e l'altro;
- chiama i tecnici per la manutenzione ordinaria e per gli imprevisti;
- fa le pratiche: CIN, codice regionale, comunicazione al Comune;
- ti rende conto ogni mese: le prenotazioni, le spese e la sua commissione, voce per voce.
In un affitto medio o lungo il grosso del lavoro sta prima della firma: cercare l'inquilino, verificarne reddito e referenze, preparare e registrare il contratto, fare il verbale di consegna. Poi segue il rapporto con l'inquilino per tutta la durata del contratto, con rinnovi, disdette e aggiornamenti, e ti affianca se l'inquilino è in ritardo con il canone.
Cosa non fa
- Non è un'agenzia immobiliare. L'agente immobiliare è un mediatore: mette in contatto te e l'inquilino, o te e chi compra, senza rappresentare nessuno dei due, e viene pagato una volta, quando l'affare si conclude. Il property manager lavora per te e resta finché dura la gestione. La differenza, con i costi dell'una e dell'altro, è in affittare casa tramite agenzia.
- Non vende la tua casa. Se un giorno vuoi vendere, serve un'agenzia. Noi le vendite non le facciamo: se ti serve, possiamo presentarti l'agenzia con cui collaboriamo.
- Non fa il commercialista. Ti dà il rendiconto con i numeri della casa, ma la dichiarazione dei redditi, la scelta fra cedolare secca e IRPEF e ogni altro aspetto fiscale restano tuoi e di chi ti segue il fisco: il riferimento è il tuo commercialista.
- Non ti promette un reddito. Con una percentuale un mese vuoto pesa su tutti e due: la casa rende meno, e lui guadagna meno. Chi ti dà una cifra certa prima di aver visto la casa ti sta vendendo un'aspettativa.
- Non decide al posto tuo le cose che ti riguardano: il prezzo minimo sotto cui non scendere, le date in cui la casa serve a te, le spese che non sono manutenzione ordinaria.
Com'è fatto il contratto
Il contratto con il property manager è, quasi sempre, un mandato. Deve dire se è con o senza rappresentanza, cioè se il gestore firma in nome tuo o in nome proprio; quanto dura, se si rinnova da solo e come se ne esce; modalità e tempi dei pagamenti; su cosa si calcola il compenso e cosa comprende; ogni quanto ricevi il rendiconto; chi risponde dei danni e chi fa gli adempimenti.
Le clausole da leggere una per una, e le dieci domande da fare prima di firmare, sono in il contratto con il property manager.
Come verifichi che sia una società vera
- La visura camerale. Sul Registro delle imprese trovi ragione sociale, sede, attività dichiarata e da quando esiste.
- La partita IVA. Il servizio dell'Agenzia delle Entrate ti dice se è attiva e a chi è intestata.
- Una sede e un telefono. Un indirizzo dove puoi andare, un numero a cui risponde qualcuno negli orari dichiarati.
- Il contratto. Intestato alla società, con ragione sociale e partita IVA, non a una persona che ti scrive su WhatsApp.
- Gli annunci che gestisce. Le recensioni degli ospiti sulle piattaforme sono pubbliche, e dicono come vengono seguite le case.
- L'associazione di categoria. Farne parte dice qualcosa, ma non è una certificazione.
Per noi le risposte sono queste. Siamo Maison Métropole S.r.l., partita IVA 12459170010, sede in via Pier Dionigi Pinelli 88 a Torino, aperta dal lunedì al venerdì dalle 9.30 alle 18.30, telefono 011 1962 0297. Lavoriamo dal 2019 e siamo membro associato di AIGAB, l'Associazione Italiana Gestori Affitti Brevi. Chi c'è dietro è raccontato in chi siamo.
Le domande da fargli prima di firmare
- Chi risponde agli ospiti la notte e nel fine settimana?
- Chi fa entrare gli ospiti, e come ne verifica l'identità?
- Le pulizie le fa una squadra sua o una ditta esterna, e chi controlla la casa dopo?
- Mi fai vedere un rendiconto vero, con i dati degli altri clienti oscurati?
- Nella mia città c'è qualcuno dei tuoi, o si coordina tutto a distanza?
- Come blocco le date in cui la casa serve a me?
- Se un giorno smettiamo di lavorare insieme, cosa succede all'annuncio e alle recensioni?
Come lavoriamo noi
Seguiamo oltre 250 case, a settembre 2026, in affitto breve, medio e lungo, con un team che lavora anche nei fine settimana. Il percorso, dal sopralluogo al primo rendiconto, è scritto nel metodo. La nostra commissione è una percentuale sulle prenotazioni confermate, senza canone mensile e senza costi di attivazione; non la pubblichiamo, te la scriviamo nella stima dopo aver visto la casa. Modalità e tempi dei pagamenti li concordiamo con te e li scriviamo nel contratto. Cosa deve comprendere, voce per voce, è in quanto costa la gestione degli affitti brevi.
Cosa cambia per chi ci affida la casa è raccontato nella pagina per i proprietari. Se vuoi partire dai numeri della tua, la stima è gratuita e non ti impegna. E se il property manager sei tu, e cerchi con chi lavorare, c'è una pagina per i property manager.
Domande frequenti
Cos'è un property manager?
È chi gestisce una casa in affitto per conto del proprietario: annunci, prezzi, ospiti o inquilini, ingressi, pulizie, manutenzione, pratiche e rendiconto. Di solito lavora con un mandato e si fa pagare con una percentuale sulle prenotazioni. La casa resta del proprietario, che decide prezzo minimo, date e spese straordinarie.
Che differenza c'è tra un property manager e un'agenzia immobiliare?
L'agenzia fa da mediatore: mette in contatto proprietario e inquilino, o chi vende e chi compra, e viene pagata una volta, ad affare concluso. Il property manager lavora per conto del proprietario per tutta la durata della gestione, e non vende case.
Co-host o property manager: che differenza c'è?
Il co-host è una persona che il titolare di un annuncio Airbnb aggiunge per farsi aiutare, con i permessi che decide lui: è un ruolo dentro la piattaforma. Il property manager gestisce la casa su tutti i canali, con un contratto suo con il proprietario, e risponde di tutta la gestione, non solo dell'annuncio.
Il contratto con il property manager va registrato?
Non è un contratto di affitto, quindi non segue l'obbligo di registrazione delle locazioni. Se e come registrarlo dipende dalla forma del contratto e dalla posizione fiscale di chi lo firma: chiedilo al tuo commercialista. Vanno registrati, invece, i contratti di locazione oltre i trenta giorni che il gestore firma per la tua casa.
Se affido la casa a un property manager, posso continuare a usarla?
Con il property management sì: blocchi nel calendario le date in cui la casa serve a te, e in quelle non si affitta. Con la sublocazione no, per tutta la durata del contratto. Con un affitto medio o lungo la casa è dell'inquilino fino alla fine del contratto.
Chi risponde se un ospite fa un danno?
Lo stabilisce il contratto di gestione, ed è una clausola da leggere prima di firmare: chi documenta il danno, chi apre la richiesta di rimborso sulla piattaforma, chi paga la parte non rimborsata. Nelle case che gestiamo il danno lo documentiamo noi e apriamo la richiesta sulla piattaforma su cui l'ospite ha prenotato.
Come verifico che un property manager sia una società vera?
Con una visura del Registro delle imprese, che riporta ragione sociale, sede e attività, e con il servizio dell'Agenzia delle Entrate che dice se una partita IVA è attiva. Poi guarda se ha una sede che puoi visitare, un telefono a cui risponde qualcuno e un contratto intestato alla società.
A cura della redazione di Maison Métropole.
