Co-host su Airbnb: come funziona, e cosa cambia dal property manager

Il co-host su Airbnb è una persona che il titolare dell'annuncio aggiunge alla sua casa per farsi aiutare: messaggi, calendario, prenotazioni, a seconda dei permessi che le dà. Si possono invitare fino a dieci co-host per annuncio.

La differenza con il property manager è di perimetro. Il co-host è un ruolo dentro Airbnb; il property manager è un mestiere che lavora su tutti i canali, con un contratto suo con il proprietario.

Le regole di Airbnb e quelle fiscali cambiano: controllale sulle pagine ufficiali linkate prima di decidere.

Cos'è un co-host su Airbnb

Airbnb lo descrive come una persona che può aiutare l'host a gestire l'annuncio, a rispondere alle richieste e a scrivere agli ospiti che hanno prenotato. Può essere un familiare, un vicino, un professionista.

L'annuncio resta del titolare, e il titolare resta responsabile anche dei co-host che aggiunge, compresi quelli aggiunti da un altro co-host. Airbnb lo scrive in chiaro nella pagina su cosa possono fare i co-host.

Cosa può fare: i tre livelli di accesso

Il titolare sceglie quanto affidarti:

• Accesso completo: annuncio, prenotazioni, messaggi, calendario e prezzi, e la possibilità di invitare altri co-host.
• Accesso al calendario e ai messaggi: scrivi agli ospiti e consulti il calendario, ma non lo modifichi.
• Accesso al calendario: lo consulti, e basta.

Alcune cose restano fuori in ogni caso, come i dati fiscali e le preferenze di pagamento del titolare.

Fuori dall'app, il lavoro di un co-host è spesso fisico: accogliere gli ospiti, controllare la casa dopo le pulizie, cambiare una lampadina. Airbnb non lo regola. È materia dell'accordo fra te e il titolare, e conviene scriverlo.

Come si diventa co-host

Le strade sono due.

Su invito di un host. Il titolare dell'annuncio, o un co-host con accesso completo, apre l'annuncio, va alla voce Co-host, ti invita con il numero di telefono o l'email e sceglie i permessi. La procedura è nella pagina su come aggiungere un co-host. È il modo più comune per cominciare: un proprietario che ti conosce ti aggiunge alla sua casa.

Attraverso la Rete di co-host. È l'elenco con cui Airbnb mette in contatto gli host con i co-host della loro zona, ed è attiva anche in Italia. Si fa domanda, e decide Airbnb. A settembre 2026 i requisiti pubblicati sono questi:

• un annuncio attivo come host, oppure come co-host con accesso completo o con accesso al calendario e ai messaggi;
• almeno 10 soggiorni negli ultimi 12 mesi, oppure almeno 3 per un totale di oltre 100 notti;
• una valutazione media di almeno 4,8 stelle;
• un tasso di cancellazione sotto il 3 %;
• l'identità verificata, e un profilo con nome e foto in regola.

Per restarci servono valutazioni alte e risposte rapide alle richieste degli host. I dettagli aggiornati sono nella pagina dei requisiti della Rete di co-host. In pratica, alla Rete si arriva con un'esperienza già fatta; senza, si comincia dalla prima strada.

Come viene pagato un co-host

L'accordo economico è fra te e il titolare: Airbnb chiede solo che ne parliate chiaramente prima, insieme a chi fa cosa e a chi paga le spese.

Il titolare può anche impostare il tuo compenso direttamente su Airbnb, e solo lui può farlo: una quota di ogni prenotazione, un importo fisso per prenotazione, le spese di pulizia, oppure le spese di pulizia più una quota. In quel caso Airbnb paga prima i co-host e poi il titolare. Come funziona è spiegato nella pagina sui compensi dei co-host.

Quanto chiedere dipende da cosa fai. Rispondere ai messaggi da casa e occuparsi di ingressi, pulizie e urgenze sono due lavori diversi, e vanno pagati in modo diverso.

Co-host e property manager: cosa cambia

• I canali. Il co-host lavora dentro Airbnb. Il property manager gestisce la casa ovunque sia pubblicata: Airbnb, Booking, altri portali, prenotazioni dirette. Con più canali i calendari vanno tenuti allineati, e questo è già un lavoro in più.
• L'accordo. Il co-host ha un invito sulla piattaforma e, nel migliore dei casi, un accordo scritto con l'host. Il property manager ha un contratto con il proprietario che dice cosa fa, come viene pagato e come si esce.
• La responsabilità. Su Airbnb il titolare dell'annuncio resta responsabile anche per i suoi co-host. Il property manager risponde al proprietario di tutta la gestione.
• Il compenso. Il co-host viene pagato come stabilisce il titolare, anche attraverso Airbnb. Il property manager ha un compenso scritto nel contratto con il proprietario, dove si fissano anche modalità e tempi dei pagamenti.
• Gli adempimenti. Il CIN, la comunicazione degli ospiti alla Questura e le regole del Comune sull'imposta di soggiorno non spariscono perché c'è un co-host: va deciso per iscritto chi fa cosa. Il property manager di solito prende in carico gli adempimenti di gestione, e il resto lo definisce con il proprietario. Il primo, il CIN, è spiegato in CIN per gli affitti brevi.

Tasse e partita IVA: la domanda da fare al commercialista

Nei termini della Rete di co-host, Airbnb scrive che il co-host è un fornitore indipendente, non un suo dipendente né un suo agente, e che deve avere le registrazioni, le licenze e i permessi che la legge del suo paese richiede. Il testo è nei termini aggiuntivi della Rete di co-host.

Tradotto: come inquadrare quello che guadagni tocca a te. Dare una mano a un amico è una cosa; farlo con continuità per più host è un'attività, e serve una posizione fiscale. La legge prevede anche una ritenuta a carico degli intermediari che intervengono nel pagamento, comprese le piattaforme: chi è tenuto e come si applica lo spiega la guida dell'Agenzia delle Entrate sulle locazioni brevi. La forma giusta la decidi con il commercialista, prima del primo compenso.

Dal co-host al property manager

Il passo è più corto di quanto sembra, ma non è automatico. Chiede tre cose: una forma fiscale, un contratto con ogni proprietario, una squadra per ingressi e pulizie. Cosa serve, in ordine, è in come diventare property manager; come si trovano le case dopo la prima, in come trovare case da gestire.

Se fai già il co-host e ti accorgi che il mestiere ce l'hai ma le case sono poche, sappi che Maison Métropole gestisce oltre 250 immobili dal 2019, in sette regioni italiane, e una parte li segue insieme ad altri gestori e partner. Per capire se possiamo lavorare insieme, parti dalla pagina per i property manager.