Affittare casa tramite agenzia: come funziona, e cosa cambia con un gestore

Affittare casa tramite agenzia vuol dire pagare un mediatore perché ti trovi l'inquilino. L'agenzia pubblica l'annuncio, fa vedere la casa, raccoglie le proposte e ti accompagna fino alla firma; quando il contratto si conclude, ha diritto a una provvigione, una volta sola, da te e dall'inquilino. Poi il suo lavoro finisce.

Un gestore, invece, lavora per conto tuo per tutta la durata dell'affitto: segue l'inquilino, la casa e le scadenze, e si fa pagare finché lo fa. Sono due servizi diversi, e si scelgono per motivi diversi.

Le regole cambiano: prima di firmare, verifica sulle fonti linkate.

Come funziona l'affitto tramite agenzia

1. Firmi un incarico, di solito su un modulo prestampato che l'agenzia deve aver depositato alla Camera di commercio.
2. L'agenzia pubblica l'annuncio, fa le visite e raccoglie i candidati.
3. Ti porta una proposta, con il canone e le condizioni.
4. Se accetti, firmate il contratto di locazione tu e l'inquilino, e in quel momento l'agenzia matura la provvigione.

Per legge il mediatore è chi mette in relazione due parti per concludere un affare, senza essere legato a nessuna delle due da rapporti di collaborazione, di dipendenza o di rappresentanza: è l'articolo 1754 del codice civile. Vuol dire che l'agenzia non lavora solo per te. Mette d'accordo te e l'inquilino, e per questo ha diritto a essere pagata da tutti e due.

Quanto costa: la provvigione

La provvigione si paga una volta, quando l'affare è concluso, e la devono entrambe le parti (articolo 1755). La misura non la fissa la legge: la decidete voi, e conviene scriverla quando firmi l'incarico. Può essere una percentuale o una cifra fissa, e ci si aggiunge l'IVA.

Se un accordo scritto non c'è, valgono gli usi che la Camera di commercio raccoglie per ogni provincia: quelli di Torino sono nella raccolta provinciale degli usi. Si può anche concordare che una delle parti non paghi niente: è la clausola «franco provvigione».

C'è poi una voce che molti non si aspettano. Se l'affare non si conclude, l'agenzia può chiederti il rimborso delle spese sostenute per tuo incarico, salvo patti o usi contrari (articolo 1756). Anche questo va scritto: meglio un tetto massimo, o nessun rimborso.

Prima di firmare l'incarico: cinque controlli

• Che l'agente sia iscritto. Solo chi è iscritto alla Camera di commercio ha diritto alla provvigione, lo dice la legge 39 del 1989 all'articolo 6. Lo controlli con una visura del Registro delle imprese.
• Che il modulo sia quello depositato. I moduli che l'agenzia usa vanno depositati prima alla Camera di commercio, e devono riportare gli estremi dell'iscrizione.
• L'esclusiva. Per la durata dell'incarico ti impedisce di affittare da solo o tramite un'altra agenzia.
• Durata, rinnovo automatico e penali. Nel suo decalogo per chi si rivolge a un agente immobiliare, la Camera di commercio di Torino ricorda che per un consumatore clausole come l'esclusiva, l'irrevocabilità dell'incarico, la penale in caso di recesso e il rinnovo automatico possono essere vessatorie. Se le trovi, chiedi di toglierle o di cambiarle prima di firmare.
• Il ripensamento. Se l'incarico l'hai firmato online o fuori dall'agenzia, per esempio a casa tua, hai quattordici giorni per recedere senza motivare e senza costi.

Cosa fa un gestore, e come si fa pagare

Un gestore non ti presenta un inquilino e se ne va: lavora per conto tuo, con un mandato, finché dura l'affitto. In un affitto lungo, un gestore completo:

• cerca e seleziona l'inquilino, verificando reddito e referenze;
• prepara il contratto e lo registra all'Agenzia delle Entrate;
• segue il rapporto con l'inquilino per tutta la durata del contratto, e ti manda il rendiconto;
• segue aggiornamenti ISTAT, rinnovi e disdette;
• coordina la manutenzione, e fa il verbale di consegna e di riconsegna;
• ti affianca se l'inquilino è in ritardo con il canone, dal sollecito fino, se serve, all'avvocato.

I modelli di prezzo sono tre e si riconoscono subito: una percentuale su quello che la casa produce, un compenso fisso ogni mese, oppure un compenso per singolo servizio, per esempio solo la ricerca dell'inquilino o solo il contratto. Con la percentuale il gestore guadagna se la casa lavora; con il compenso fisso lo paghi anche nei mesi in cui la casa è vuota. Cosa deve esserci scritto, in ogni caso, è in il contratto con il property manager.

Agenzia o gestore: quando conviene

L'agenzia conviene se:

• vivi vicino alla casa e hai tempo per seguirla;
• cerchi un inquilino che resti anni;
• preferisci pagare una volta e poi fare da solo: rapporto con l'inquilino, scadenze, manutenzione.

Il gestore conviene se:

• vivi lontano, o non hai tempo per telefonate, guasti e scadenze;
• hai più di una casa da seguire;
• vuoi qualcuno al tuo fianco se l'inquilino è in ritardo con il canone;
• vuoi alternare formule diverse nello stesso anno, per esempio qualche mese di affitto medio e poi l'affitto breve.

Non è una scelta per sempre: si può trovare l'inquilino con un'agenzia e affidare la gestione dopo, o il contrario.

E se è una casa vacanze?

Per una casa vacanze la mediazione una tantum ha poco senso: gli ospiti cambiano ogni pochi giorni e il lavoro non finisce mai con una firma. Quelle che si presentano come agenzie di affitti brevi, nei fatti, fanno i gestori: pubblicano la casa sulle piattaforme, seguono prenotazioni, ingressi, pulizie e pratiche, e si pagano con una percentuale. Come funziona questo modello è in property management: come funziona; su dove pubblicare la casa, c'è Airbnb o Booking.

Come lavoriamo noi

Non siamo un'agenzia immobiliare: non facciamo mediazione e non vendiamo case. Siamo gestori, per affitti brevi, medi e lunghi.

Negli affitti lunghi pubblichiamo la casa su Immobiliare.it, Idealista e gli altri portali, selezioniamo l'inquilino verificando buste paga e referenze, prepariamo il contratto 4+4 o 3+2 e lo registriamo. Poi restiamo: seguiamo il rapporto con l'inquilino per tutta la durata del contratto, gli aggiornamenti ISTAT, i rinnovi e le disdette, e coordiniamo la manutenzione. Se l'inquilino è in ritardo con il canone, ti affianchiamo: dal sollecito fino, se serve, allo studio legale con cui lavoriamo. Con il property management la casa resta a nome tuo e la gestiamo per una commissione, che ti scriviamo nella stima; modalità e tempi dei pagamenti li concordiamo con te e li scriviamo nel contratto.

Quale formula ha senso per la tua casa si capisce al sopralluogo: la stima è gratuita e non ti impegna. Cosa cambia per chi ci affida la casa è raccontato nella pagina per i proprietari.