La risposta breve: su tutte e due, con un calendario solo. Airbnb e Booking non si escludono. Cambiano le commissioni, il modo in cui paga l'ospite, le regole su cancellazioni e danni, ma le prenotazioni si sommano. Il rischio vero di stare su entrambe è la doppia prenotazione, e si evita collegando i calendari o, meglio, con un channel manager.
Sotto trovi le differenze che contano, con i link alle pagine ufficiali. Le condizioni delle piattaforme cambiano spesso: fa fede quello che c'è scritto lì.
Le commissioni: chi paga cosa
Airbnb trattiene un costo del servizio su ogni prenotazione. Finora la formula più comune era quella divisa: una parte la pagava l'host, una parte l'ospite. Oggi Airbnb sta portando tutti gli host di alloggi alla formula in cui il costo lo paga solo l'host, già obbligatoria per chi usa un software di gestione. Le condizioni aggiornate sono nella pagina sui costi del servizio di Airbnb.
Booking addebita alla struttura una commissione in percentuale sull'importo totale della prenotazione, compresi i costi extra come la pulizia, ma non sulla tassa di soggiorno. Arriva una fattura al mese, oppure la commissione si scala dai pagamenti se usi i Pagamenti tramite Booking.com. La percentuale dipende dal Paese, dal tipo di struttura e dal contratto, e sale se aderisci ai programmi di visibilità. Il dettaglio è nella pagina su come funziona la commissione.
Per confrontarle non guardare la percentuale: guarda il netto, cioè quanto resta a te, a parità di prezzo pagato dall'ospite, dopo commissioni e tasse. Se il costo è tutto a carico tuo, il prezzo che imposti deve già tenerne conto.
Come paga l'ospite
Su Airbnb l'ospite paga sulla piattaforma quando prenota, e Airbnb trasferisce il compenso all'host dopo l'arrivo. Per la maggior parte dei soggiorni fino a 27 notti, entro la fine del giorno lavorativo successivo al check-in; nei soggiorni di 28 notti o più, il primo compenso arriva dopo 28 giorni e poi ogni mese. Per i nuovi host i tempi possono essere più lunghi.
Su Booking le strade sono due. Senza i Pagamenti tramite Booking.com l'ospite paga direttamente la struttura, online o all'arrivo, e carte, rimborsi e contestazioni li segui tu. Con i Pagamenti tramite Booking.com l'ospite paga su Booking, che poi trasferisce l'importo alla struttura nei modi previsti per il Paese e il tipo di struttura.
Il modo in cui paga l'ospite ha anche un seguito fiscale. La legge prevede una ritenuta a carico degli intermediari che intervengono nel pagamento, comprese le piattaforme: chi è tenuto e come si applica lo spiega l'Agenzia delle Entrate nella pagina sulle locazioni brevi. Per la tua situazione il riferimento è il tuo commercialista; se hai un dubbio, chiedici.
Le cancellazioni
Su Airbnb scegli fra termini standard, dai Flessibili ai Rigidi, per i soggiorni fino a 27 notti, e termini a parte per i soggiorni mensili. Con i termini standard, sulle prenotazioni brevi l'ospite ha 24 ore per cancellare con rimborso totale, se ha prenotato almeno sette giorni prima dell'arrivo. Puoi affiancare un'opzione non rimborsabile con uno sconto. In casi come le circostanze eccezionali previste da Airbnb, i tuoi termini possono essere scavalcati. Tutto è nella pagina sui termini di cancellazione.
Su Booking le condizioni di cancellazione si legano ai piani tariffari: decidi tu se la cancellazione è gratuita, fino a quando, e quanto paga l'ospite se cancella tardi o non si presenta. Si possono tenere due tariffe per le stesse notti, una flessibile e una non rimborsabile, ed è quello che Booking stessa suggerisce.
Danni e sicurezza
Airbnb include per gli host AirCover: la verifica dell'identità di chi prenota, un controllo delle prenotazioni a rischio di feste e danni, una protezione per i danni che l'ospite non ti rimborsa e un'assicurazione di responsabilità civile.
Booking offre alle case vacanza una copertura di responsabilità civile per i danni agli ospiti e alle loro cose. Per i danni alla casa, fuori dagli Stati Uniti, le strade sono due: il deposito cauzionale, che gestisci tu, oppure un programma danni in cui la procedura di pagamento la segue Booking.
Su tutte e due ci sono limiti ed esclusioni: leggili prima di contarci, e controlla cosa copre la polizza della tua casa.
Allora dove pubblicare? Su tutte e due
Stare su una sola piattaforma vuol dire farsi trovare solo da chi usa quella. Commissioni e regole diverse non sono un motivo per scegliere: sono un motivo per impostare bene prezzi e condizioni su ciascuna. Il lavoro in più è uno solo, e pesa: tenere allineate le disponibilità.
Il problema vero: il calendario
Se la stessa notte si prenota su Airbnb e su Booking, hai un doppione e un ospite da ricollocare. Su Booking l'overbooking costa due volte: la commissione viene addebitata comunque, e Booking ti chiede di coprire le spese di trasferimento dell'ospite.
La soluzione più semplice è collegare i calendari con i link iCal che le piattaforme mettono a disposizione. Funziona, ma non è immediata: Airbnb aggiorna i calendari importati ogni tre ore, come spiega la pagina su come sincronizzare i calendari, e in quella finestra una notte già venduta altrove può risultare libera.
Quando le prenotazioni crescono, o le case sono più di una, serve un channel manager: un software collegato alle piattaforme che tiene in un posto solo calendario, prezzi e prenotazioni, e chiude le date sugli altri canali appena arriva una prenotazione. Su Booking, per le strutture collegate, anche le condizioni di cancellazione possono essere gestite dal software.
Le regole sono le stesse su tutte e due
La piattaforma non cambia gli obblighi. Il CIN va scritto in ogni annuncio, su Airbnb come su Booking. Gli ospiti vanno comunicati alla Polizia di Stato con Alloggiati Web, e l'imposta di soggiorno, dove c'è, segue il regolamento del Comune, che fissa tariffe ed esenzioni.
Come lo facciamo noi
Pubblichiamo la casa su Airbnb, Booking e le altre piattaforme nello stesso momento, con calendari e prezzi sincronizzati, e aggiorniamo le tariffe con la stagione, gli eventi e la domanda. Le nostre case si prenotano anche dal nostro portale di prenotazione. Rispondiamo agli ospiti, e se un ospite fa un danno apriamo la richiesta di rimborso sulla piattaforma da cui ha prenotato. Ogni mese ricevi il rendiconto: le prenotazioni, le spese e la nostra commissione, voce per voce.
Cosa comprende la gestione è nella pagina gestione affitti brevi, le fasi dal sopralluogo al primo rendiconto nel metodo. Se affidi la casa a un gestore, cosa deve dire il contratto è in il contratto con il property manager. Per sapere quanto può rendere la tua casa, c'è la stima gratuita.
Domande frequenti
Airbnb o Booking: quale conviene a un proprietario?
Tutte e due, con un calendario solo. Hanno commissioni, pagamenti e regole di cancellazione diversi, ma le prenotazioni si sommano. Il lavoro in più è tenere allineate le disponibilità, e per quello serve collegare i calendari o usare un channel manager.
Si può mettere la stessa casa su Airbnb e su Booking?
Sì. Bisogna collegare i calendari, perché una notte venduta su una piattaforma si chiuda sull'altra. I link iCal funzionano ma non sono immediati; un channel manager aggiorna tutto appena arriva una prenotazione. In ogni annuncio va scritto il CIN.
Costa di più Airbnb o Booking?
Dipende dal contratto, dal Paese e da come è ripartito il costo del servizio fra te e l'ospite. Confronta il netto che ti resta a parità di prezzo pagato dall'ospite, non la percentuale. Le condizioni aggiornate sono sulle pagine ufficiali delle due piattaforme.
È più sicuro Airbnb o Booking?
Hanno strumenti diversi. Airbnb include AirCover per gli host, con verifica dell'identità, controllo delle prenotazioni e protezione dai danni; Booking offre una copertura di responsabilità civile e, per i danni alla casa, il deposito cauzionale o un programma danni. In tutti e due i casi ci sono limiti ed esclusioni da leggere.
Cos'è un channel manager, e serve davvero?
È un software collegato alle piattaforme che tiene in un posto solo calendario, prezzi e prenotazioni. Con una casa e poche prenotazioni possono bastare i calendari collegati. Quando le prenotazioni crescono evita le doppie prenotazioni, che su Booking costano la commissione e il trasferimento dell'ospite.
A cura della redazione di Maison Métropole.
