Ritenuta sugli affitti brevi: cos'è, chi riguarda, cosa chiedere

La ritenuta sugli affitti brevi è un acconto sulle imposte del proprietario, legato ai contratti di locazione breve in cui interviene un intermediario. La legge prevede una ritenuta a carico degli intermediari che intervengono nel pagamento, comprese le piattaforme online: chi è tenuto e come si applica lo spiega l'Agenzia delle Entrate nella sua guida sulle locazioni brevi, aggiornata ad aprile 2026.

Qui trovi cos'è, chi riguarda, quale legge la regola e dove si legge, e le domande da portare al commercialista. La percentuale, le procedure e le scadenze non le riportiamo: cambiano, e vanno lette alla fonte.

Questa guida è un orientamento, non consulenza fiscale: le regole cambiano, e dal 2027 cambia anche la legge di riferimento. Sul tuo caso il riferimento è il commercialista.

Cos'è la ritenuta sugli affitti brevi

Per la legge una locazione breve è un contratto di non più di 30 giorni per una casa a uso abitativo, fatto da una persona fisica fuori da un'attività d'impresa, anche con pulizia e biancheria comprese e anche tramite un intermediario o un portale online. Quando in quel contratto interviene un intermediario, la legge gli affida alcuni adempimenti verso il fisco, e la ritenuta è uno di questi.

Per il proprietario la ritenuta è sempre un acconto, qualunque regime scelga: dalla legge di bilancio 2024 non cambia se opta per la cedolare secca o per l'IRPEF. Non è un'imposta in più: in dichiarazione si calcola l'imposta dovuta e si tiene conto di quanto è già stato trattenuto. Come funziona la cedolare, e perché una casa ha l'aliquota ridotta e le altre no, è in cedolare secca sugli affitti brevi.

Chi riguarda

• Il proprietario che affitta da privato. La ritenuta riguarda il suo reddito, e la ritrova in dichiarazione.
• Gli intermediari. La norma parla di chi esercita attività di intermediazione immobiliare, anche non in modo esclusivo, e di chi gestisce portali online, quando interviene in una locazione breve. Per il fisco un gestore di case può essere uno di loro, secondo il contratto che ha con il proprietario.
• Non le banche. Banche e servizi di pagamento non sono intermediari del contratto, e l'Agenzia li lascia fuori da questi adempimenti.

La stessa norma prevede anche la comunicazione all'Agenzia dei dati dei contratti conclusi con l'intervento di un intermediario: chi è il proprietario, quanto dura il contratto, dove si trova la casa, il CIN e l'importo.

Alcune situazioni su cui la guida dell'Agenzia dice qualcosa di preciso, da guardare con il commercialista:

• Un intermediario che pubblica la casa su una piattaforma. La guida spiega come si coordinano i due, perché gli adempimenti non si sommino.
• Un proprietario che affitta in forma d'impresa e comunica la sua partita IVA: l'Agenzia ammette che l'intermediario possa non fare questi adempimenti. Quando un proprietario deve aprirla è in affitti brevi in forma d'impresa.
• Una casa con più proprietari, se il contratto l'ha firmato uno solo, e una prenotazione annullata dopo il pagamento: la guida dice come si trattano tutti e due i casi.

Chi la regola e dove si legge

• La legge. È l'articolo 4 del decreto-legge 50/2017, in vigore fino al 31 dicembre 2026. Lo stesso articolo parla anche dell'imposta di soggiorno: cos'è e chi la regola è in la tassa di soggiorno negli affitti brevi.
• Le istruzioni. Percentuale, calcolo, tempi e adempimenti sono nella guida dell'Agenzia delle Entrate sulle locazioni brevi, linkata qui sopra: è il documento da tenere aperto.
• Gli altri obblighi di chi affitta, dal CIN alla comunicazione degli ospiti, sono in affitti brevi: le regole e gli obblighi del proprietario.

Cosa cambia dal 1° gennaio 2027

Dal 1° gennaio 2027 il regime fiscale delle locazioni brevi passa nel nuovo testo unico delle imposte sui redditi, il decreto legislativo 117/2026, al capo III, articoli 207 e 208. Nell'articolo 208 ritrovi la comunicazione dei dati dei contratti, la ritenuta e le regole per gli intermediari non residenti.

Cambiano i riferimenti di legge. Le istruzioni restano quelle della guida dell'Agenzia delle Entrate: ricontrollala quando sarà aggiornata, e chiedi al commercialista se cambia qualcosa per te.

Le domande da portare al commercialista

Se sei il proprietario:

1. Con i canali su cui è pubblicata la casa e il contratto di gestione che ho firmato, qualcuno è tenuto alla ritenuta?
2. Quali documenti devo aspettarmi, e come li uso in dichiarazione?
3. Cedolare secca o IRPEF: come entra la ritenuta nel conto di quello che pago?
4. La casa è di più proprietari: come si dichiara la parte di ciascuno?
5. Cosa cambia per me dal 2027?

Se gestisci case per altri:

1. Con il contratto che firmo con i proprietari, per il fisco sono un intermediario? Per quali adempimenti?
2. Cambia qualcosa fra mandato con e senza rappresentanza?
3. Se pubblico le case su una piattaforma, come si coordinano i suoi adempimenti con i miei?
4. Se un proprietario affitta in forma d'impresa e mi comunica la partita IVA, cosa cambia?
5. Con il nuovo testo unico, dal 2027, cosa devo aggiornare?

Chi sta aprendo l'attività trova il resto, dal codice ATECO alla Camera di commercio, in partita IVA e codice ATECO del property manager.

Come si lega alla gestione con noi

Maison Métropole segue oltre 250 immobili dal 2019, e una parte li segue insieme ad altri gestori. Il nostro lavoro è la gestione della casa: come e quando arrivano i pagamenti lo concordiamo con il proprietario e lo scriviamo nel contratto, e per gli aspetti fiscali il riferimento è il suo commercialista. In una collaborazione fra gestori, chi fa cosa si decide insieme e si mette per iscritto.

Se vuoi capire se possiamo lavorare insieme, trovi come cominciare nella pagina per i property manager. Se hai un dubbio su questa pagina, chiedici.