Affittare casa senza rischi: le tutele del proprietario

Un affitto a rischio zero non esiste, ma i rischi più seri si riducono prima della firma: verificando chi entra, chiedendo una garanzia, scrivendo un contratto registrato e un verbale dello stato della casa. Se poi l'inquilino smette di pagare, la legge ha una strada apposita, lo sfratto per morosità, che passa dal tribunale. Negli affitti brevi il rischio cambia: l'ospite paga prima di entrare, e quello da temere sono i danni e gli ingressi di persone non identificate.

Norme e condizioni delle piattaforme cambiano: verifica sulle fonti linkate e, per un caso concreto, chiedi a un avvocato o al tuo commercialista.

Come si verifica un inquilino

La verifica deve rispondere a due domande: può pagare il canone per tutta la durata del contratto, e lo ha pagato dove abitava prima? I documenti che si chiedono di solito:

• un documento d'identità e il codice fiscale di chi firma e di chi abiterà la casa;
• la prova del reddito: le ultime buste paga e il contratto di lavoro per un dipendente, la Certificazione Unica o la dichiarazione dei redditi per un autonomo o un pensionato;
• le referenze: il contatto del proprietario precedente, o le ricevute dei canoni pagati;
• per uno studente, o per chi ha un reddito da poco, gli stessi documenti di chi gli fa da garante.

Il canone deve stare con margine dentro il reddito netto, non al limite. Contano anche la stabilità del lavoro e la coerenza fra quello che il candidato racconta e quello che mostrano i documenti. Un incontro di persona, alla visita della casa, completa il quadro. Chiedi solo i documenti che ti servono per decidere, e conservali con cura: sono dati personali.

Le garanzie: deposito cauzionale e fideiussione

Il deposito cauzionale lo versa l'inquilino alla firma, e serve a coprire quello che alla fine del rapporto resta in sospeso: danni, canoni, spese. Per le case la legge 392 del 1978, all'articolo 11, fissa un tetto: non più di tre mensilità del canone. Il deposito produce interessi legali, che spettano all'inquilino alla fine di ogni anno. Alla riconsegna, il confronto con il verbale d'ingresso dice se ci sono danni da coprire.

La fideiussione è l'impegno di un terzo a pagare se l'inquilino non paga: la definisce l'articolo 1936 del codice civile. Può darla una persona, spesso un familiare, oppure una banca o un'assicurazione. Prima di accettarla leggi tre cose: fino a quale importo copre, fino a quando vale e come si chiede il pagamento. Una fideiussione che scade prima del contratto, o che prevede passaggi lunghi prima di pagare, protegge meno di quanto sembri.

Il contratto, la registrazione, la consegna

• Il tipo di contratto. Il 4+4 a canone libero, il 3+2 a canone concordato o il transitorio: cambiano durata, canone e modi di uscita. Il confronto è in affitto 4+4 o 3+2, e il concordato ha una guida sua, canone concordato: quando conviene.
• La registrazione. Un contratto che dura più di trenta giorni complessivi nell'anno va registrato all'Agenzia delle Entrate entro trenta giorni dalla firma, o dalla decorrenza se è anteriore, come spiega la pagina dell'Agenzia sulla registrazione. Non è una formalità: la legge 311 del 2004, all'articolo 1, comma 346, dice che i contratti di locazione non registrati, quando la registrazione è dovuta, sono nulli.
• Il verbale di consegna, con le fotografie di ogni stanza, le letture dei contatori e l'elenco di mobili ed elettrodomestici. È il termine di paragone per la riconsegna, e per il deposito.

Se l'inquilino non paga

La legge 392 del 1978, all'articolo 5, considera motivo di risoluzione del contratto il canone non pagato decorsi venti giorni dalla scadenza; per le spese accessorie, quando il debito supera due mensilità di canone. Da lì la strada, a grandi linee, è questa:

1. Il sollecito, appena il canone non arriva: prima una telefonata, poi un messaggio scritto.
2. La messa in mora, con una raccomandata o una PEC che chiede il pagamento entro un termine.
3. L'intimazione di sfratto per morosità, preparata da un avvocato, con la citazione davanti al tribunale per la convalida. Nello stesso atto si può chiedere l'ingiunzione di pagamento per i canoni scaduti (codice di procedura civile, articolo 658).
4. L'udienza. Se l'inquilino non si presenta, o si presenta e non si oppone, il giudice convalida lo sfratto con un'ordinanza esecutiva, dopo che il proprietario ha confermato che la morosità continua (articolo 663). Se si oppone, la causa prosegue davanti al giudice.
5. Il rilascio. Se dopo la convalida la casa non viene lasciata, si passa all'esecuzione: l'ufficiale giudiziario avvisa l'inquilino del giorno in cui procederà, e quel giorno rimette il proprietario in possesso della casa (articolo 608).

C'è un'uscita anche per l'inquilino. Alla prima udienza può pagare tutto il dovuto, con gli interessi e le spese, e il contratto non si risolve: la legge glielo consente non più di tre volte in quattro anni, e se ha difficoltà comprovate il giudice può concedergli un termine per pagare (articolo 55 della legge 392). Quanto duri la procedura, e quanto costi, dipende dal tribunale e dal caso: non c'è un numero valido per tutti.

Negli affitti brevi il rischio è un altro

Su Airbnb l'ospite paga attraverso la piattaforma, prima di entrare in casa. Il rischio vero sono i danni, le feste e le persone che entrano senza essere identificate.

I danni. Su Airbnb la cauzione, di regola, non si può chiedere: la pagina sui depositi cauzionali dice che la maggior parte degli host non è autorizzata, né sulla piattaforma né fuori. Al suo posto c'è AirCover per gli host, che comprende la verifica dell'identità di chi prenota, un controllo delle prenotazioni a rischio di feste e danni e la Protezione danni per host. La richiesta, secondo la pagina d'aiuto sulla Protezione danni, funziona così:

• documenti il danno con foto o video, e con preventivi o ricevute;
• entro 14 giorni dal check-out mandi la richiesta all'ospite dal Centro Soluzioni;
• l'ospite ha 24 ore per rispondere; se rifiuta o paga solo in parte, chiedi il rimborso ad Airbnb, che esamina il caso.

Airbnb precisa che la Protezione danni non è un'assicurazione e non copre la normale usura, e che AirCover non sostituisce la tua polizza. Su Booking.com scegli invece fra un deposito cauzionale gestito da te, con le regole che scrivi nell'annuncio, e un programma di protezione danni in cui è Booking a contattare l'ospite per il danno: Booking scrive però che il rimborso arriva solo se l'ospite accetta di pagare.

L'identità. Airbnb chiede di verificare l'identità a chi prenota. L'obbligo di identificare ogni ospite resta però a chi gestisce la casa: la legge vuole che si alloggi solo chi ha un documento, e che le generalità arrivino alla Questura entro 24 ore dall'arrivo (articolo 109 del testo unico di pubblica sicurezza). L'identità si può verificare anche a distanza, con un videocollegamento all'ingresso che controlla in tempo reale chi entra: il Consiglio di Stato, con la sentenza 9101 del 2025, lo ammette. Un codice della keybox mandato per messaggio, da solo, no. I dettagli sono in self check-in e keybox e in Alloggiati Web.

Le regole della casa. Numero massimo di ospiti, niente feste, orari di silenzio: scritte nell'annuncio e ripetute prima dell'arrivo, sono la base di ogni richiesta successiva.

Come lo gestiamo noi

Negli affitti lunghi la parte che conta viene prima della firma. Verifichiamo reddito, referenze e stabilità di chi si candida, prepariamo il contratto 4+4 o 3+2, lo registriamo e consegniamo la casa con il verbale. Poi seguiamo il rapporto con l'inquilino per tutta la durata del contratto. Se l'inquilino è in ritardo con il canone, ti affianchiamo: dal sollecito fino, se serve, allo studio legale con cui lavoriamo, e ti teniamo aggiornato a ogni passaggio. Alla fine seguiamo la riconsegna, con il verbale e le foto dello stato della casa.

Negli affitti brevi l'ingresso degli ospiti lo seguiamo noi, con la verifica dell'identità e la comunicazione alla Polizia di Stato. Dopo ogni soggiorno la squadra delle pulizie controlla le dotazioni e segnala quello che manca o va riparato.

Se vuoi confrontare le due strade sui numeri della tua casa, la stima è gratuita e non ti impegna.