A Milano una casa non resta vuota per mancanza di domanda: resta vuota se è sulla strada sbagliata. La città ha due picchi all'anno, un vuoto estivo e un fondo continuo di viaggi di lavoro, e la differenza tra un buon risultato e uno mediocre sta quasi sempre in una scelta: soggiorni brevi o contratto di qualche mese.
Il conto è sempre tariffa media per notti occupate, meno le spese: come si imposta è in quanto rende un appartamento in affitto breve. Qui c'è quello che a Milano cambia i numeri da metterci.
Le settimane che valgono doppio, e quelle che non esistono
Ad aprile la Design Week — Salone del Mobile e Fuorisalone insieme — riempie tutti i quartieri, non solo il centro: è la settimana con i prezzi più alti dell'anno, e si prenota con mesi di anticipo. Gennaio apre con le settimane della moda, settembre e ottobre portano fiere, congressi e il ritorno degli studenti, dicembre ha la Prima alla Scala, l'Artigiano in Fiera e il ponte dell'Immacolata.
Luglio e agosto sono l'altra faccia: la città si svuota, i prezzi scendono, e tenere la casa aperta a vuoto costa. Sono i due mesi in cui conviene fare i lavori, o ospitare qualcuno che arriva per l'estate.
La conseguenza pratica è una sola: a Milano il calendario si apre presto. Una casa prenotabile a gennaio per aprile e una prenotabile a marzo per aprile hanno la stessa tariffa teorica e due risultati diversi, perché le richieste delle settimane forti arrivano prima.
Dove la casa regge dodici mesi, e dove no
Brera, i Navigli, Porta Venezia e la zona del Duomo lavorano con i soggiorni brevi in tutti i mesi: ci sono i viaggi di piacere, quelli di lavoro, i congressi. Sono anche le zone dove la concorrenza è più alta, quindi la cura della casa pesa più della posizione.
L'Isola, Porta Romana e le zone attorno al passante tengono bene perché sono comode: chi viene per lavoro misura i minuti fino alla fermata, non il nome del quartiere.
Città Studi, la Bocconi, le zone dei policlinici sono un'altra cosa: lì la domanda è di qualche mese, non di tre notti. Una casa grande in quelle zone, messa sul breve, lavora meno di quanto potrebbe.
Com'è ciascun quartiere e chi ci cerca casa lo abbiamo scritto nella pagina della gestione degli affitti brevi a Milano.
Breve o medio: a Milano è qui che si decide l'anno
È la domanda che a Milano vale più di tutte le altre, e la risposta dipende da due cose: quanto è grande la casa e in quale zona si trova.
Un monolocale o un bilocale in centro, o vicino a una fermata della metropolitana, di solito sta meglio sul breve: la rotazione è alta, le tariffe reggono, e nelle settimane delle fiere recupera i mesi piatti.
Un trilocale in zona universitaria o ospedaliera spesso rende di più con un contratto da sei a dodici mesi, e con molto meno lavoro: nessun cambio biancheria ogni tre giorni, nessun buco infrasettimanale, nessuna pulizia da incastrare tra una partenza e un arrivo. A parità di commissione, il netto può essere migliore.
Il confronto si fa sul netto di un anno intero, non sul prezzo di una notte contro un canone. Come si imposta è in affitto breve o affitto lungo; il medio termine a Milano, con i contratti e le zone, è nella sua pagina.
Cosa si sottrae
Dal lordo vanno via la commissione del portale, le pulizie e la biancheria a ogni cambio, le utenze, la manutenzione, i consumabili e la gestione se non la fai tu.
A Milano due voci pesano più che altrove. Le spese di condominio, soprattutto nei palazzi con portineria, servizio che a Milano è comune e che d'altra parte semplifica molto gli arrivi. E la rotazione: più la casa cambia ospite, più il lavoro di pulizia e biancheria è frequente, e in una città di soggiorni corti è una voce che conta.
Sul fisco non entriamo: cosa si dichiara e con quale regime lo dicono il tuo commercialista e le pagine dell'Agenzia delle Entrate. Come funziona la cedolare secca sugli affitti brevi l'abbiamo spiegata a parte.
Le cose che spostano il risultato più di quanto sembri
- Aprire il calendario presto, con prezzi già impostati per le settimane forti.
- Una scrivania vera e il wi-fi che tiene una videochiamata: metà degli ospiti di Milano lavora anche in viaggio.
- Il check-in automatico, perché i voli e i treni arrivano a tutte le ore.
- Le fotografie fatte bene: a Milano l'offerta è molta, e il primo filtro è l'immagine di copertina.
- Il minimo di notti, da abbassare a luglio e ad agosto invece di restare vuoti.
Come lo calcoliamo per la tua casa
Al sopralluogo guardiamo la casa, la zona e i prezzi reali di quelle strade, e ti diamo una stima con i tre scenari — breve, medio, lungo — e il netto di ciascuno. A Milano, nove volte su dieci, la parte utile della stima è proprio il confronto tra breve e medio.
La stima è gratuita e non ti impegna. Se hai una domanda prima, scrivici.
Domande frequenti
Quanto rende un bilocale in affitto breve a Milano?
Dipende dalla zona, da quanto la casa è curata e da quante notti riesci a riempire. A Milano la domanda c'è quasi tutto l'anno, quindi il risultato lo fanno la qualità della casa e il prezzo impostato in anticipo per le settimane delle fiere. Una cifra data senza aver visto la casa non significa niente.
A Milano rende più l'affitto breve o quello di qualche mese?
Per i monolocali e i bilocali in centro o vicino alla metropolitana, di solito il breve. Per i trilocali nelle zone universitarie e ospedaliere, spesso il contratto da sei a dodici mesi: meno lavoro, meno buchi infrasettimanali e un netto che può essere migliore. È la prima cosa che guardiamo al sopralluogo.
Quanto conta la settimana del Salone del Mobile?
Molto, ma solo se il calendario è aperto in tempo. È la settimana con i prezzi più alti dell'anno e si prenota con mesi di anticipo: chi imposta i prezzi a marzo la trova già prenotata ad altri. Una settimana non fa l'anno, però la differenza tra farla e perderla si vede nel totale.
Vale la pena tenere la casa aperta a luglio e agosto?
A prezzi normali, raramente. Con un minimo di notti più corto e tariffe adeguate si riempie comunque qualcosa, e c'è chi arriva in città per l'estate e cerca una casa per qualche settimana. L'alternativa sensata è usare quei due mesi per i lavori.
Le spese di condominio cambiano molto il conto a Milano?
Possono, soprattutto nei palazzi con portineria o con servizi. Vanno messe nel conto dell'anno come spesa fissa, perché corrono anche nei mesi vuoti. In cambio, un portiere semplifica gli arrivi e le consegne, e questo vale qualcosa.
Hai una casa a Torino o a Milano? Come la gestiamo, quartiere per quartiere: gestione affitti brevi a Torino e gestione affitti brevi a Milano.
A cura della redazione di Maison Métropole.
