A Olbia l'estate si riempie quasi da sé. Il risultato dell'anno, però, si decide fuori dall'estate: ad aprile e a maggio, a ottobre, e nella scelta di cosa fare da novembre a marzo. Due case identiche a Pittulongu possono chiudere l'anno a grande distanza perché una ha lavorato quattro mesi e l'altra otto.
Il conto è sempre tariffa media per notti occupate, meno le spese: come si imposta è in quanto rende un appartamento in affitto breve. Qui c'è la parte gallurese.
Luglio e agosto non sono il problema
Da giugno a settembre l'aeroporto lavora a pieno, le case si prenotano da marzo e i prezzi sono i più alti dell'anno. Agosto va via per primo, giugno è quello che si riempie per ultimo.
Quello che distingue una buona stagione da una mediocre sta ai bordi:
- Aprile e maggio. Pasqua e i ponti aprono l'anno per le case al mare. Il clima è buono, i prezzi sono più bassi dell'estate, e chi arriva cerca tranquillità. Sono settimane che molti proprietari lasciano andare perché «non è ancora stagione».
- Ottobre. Il mare è ancora buono, ci sono le escursioni e il trekking. È il mese in cui si decide se chiudere o passare a un inquilino per l'inverno.
- Il prezzo di giugno. Tenerlo uguale a quello di agosto è il modo più comune di restare vuoti in un mese che si riempirebbe.
Allungare la stagione si può, e non è una promessa in astratto: a Olbia abbiamo seguito una villa che lavorava quattro mesi l'anno e, con i prezzi adattati ai mesi prima e dopo l'estate, è arrivata a otto. È un esempio, non una regola: dipende da dov'è la casa e da com'è fatta.
La distanza dal mare, e quella dall'aeroporto
A Olbia e in Gallura il prezzo lo fanno due distanze, e quasi nient'altro.
Il mare. Non la vista: i minuti a piedi. Una casa a cinque minuti dalla spiaggia e una a venti si posizionano in due fasce diverse, e dichiarare «a due passi dal mare» quando sono venti minuti di strada è il modo più rapido di prendere recensioni negative.
L'aeroporto e il porto. Contano in modo opposto: chi arriva in aereo la sera o prende il traghetto all'alba cerca una casa in città, vicina, per una notte. È un pubblico diverso da quello della vacanza, ed esiste anche fuori stagione.
Poi c'è la Costa Smeralda, che è un'altra cosa: a Porto Rotondo e intorno la stagione è corta e i prezzi altissimi, e quello che conta è la cura — la biancheria, il giardino, qualcuno che risponde al telefono di domenica — più della metratura.
Com'è ciascuna zona e chi ci cerca casa lo abbiamo scritto nella pagina della gestione degli affitti brevi a Olbia.
Le tre cose che gli ospiti cercano, qui
Sono sempre le stesse, e pesano sul prezzo che puoi chiedere:
- L'aria condizionata. In Gallura, da giugno a settembre, non è un extra.
- Il posto auto. Qui si gira in macchina: una casa senza parcheggio perde una parte del pubblico, e in alta stagione si vede.
- Uno spazio fuori. Un cortile, una veranda, un terrazzo all'ombra: cambia la percezione della casa più di un bagno nuovo.
Se stai pensando a cosa sistemare prima della stagione, l'ordine è questo. Ne abbiamo scritto anche in affittare casa al mare.
Cosa si sottrae
Dal lordo vanno via la commissione del portale, le pulizie e la biancheria a ogni cambio, le utenze, la manutenzione, i consumabili e la gestione se non la fai tu.
In Gallura ci sono due voci particolari. La logistica delle pulizie in alta stagione: a luglio e ad agosto i cambi si incastrano in poche ore, e nelle zone turistiche trovare chi li fa bene in quelle settimane è il vero collo di bottiglia della stagione. E la manutenzione del fuori: giardino, piscina se c'è, salsedine su infissi e serramenti, che qui consuma più che altrove.
Sul fisco non entriamo: lo dicono il tuo commercialista e le pagine dell'Agenzia delle Entrate. Le regole della Sardegna, con il codice regionale, sono in affitti brevi in Sardegna.
Da novembre a marzo: chiudere o no
È la domanda che a Olbia pesa più di tutte, e non ha una risposta uguale per tutti.
Chiudere ha senso per le case nelle zone puramente turistiche, dove d'inverno non passa nessuno. Serve però qualcuno che apra, arieggi e controlli: una casa chiusa sei mesi al mare si rovina.
Tenerla aperta per qualche mese funziona in città e nelle zone vicine al porto e all'aeroporto, dove c'è chi arriva a lavorare per un periodo. Non sono tariffe da vacanza, ma sono mesi che altrimenti valgono zero e portano spese.
Al sopralluogo ti diciamo in quale dei due casi sta la tua casa, con i prezzi della zona alla mano.
Come lo calcoliamo per la tua casa
Guardiamo la casa, la distanza vera dal mare, com'è attrezzata e i prezzi reali di quella zona, e ti diamo una stima con il netto dei due scenari: solo stagione, oppure stagione più inverno.
La stima è gratuita e non ti impegna. Se hai una domanda prima, scrivici.
Domande frequenti
Quanto rende una casa in affitto breve a Olbia?
L'estate fa la parte più grande, e quanto pesa dipende da quanto la casa è vicina al mare, da com'è attrezzata e da quante settimane riesci a vendere fuori da luglio e agosto. Due case identiche possono chiudere l'anno a grande distanza se una lavora quattro mesi e l'altra otto. Una cifra data senza aver visto la casa non significa niente.
Conviene affittare a Olbia solo d'estate?
Dipende da dov'è la casa. Nelle zone puramente turistiche d'inverno non passa nessuno, e chiudere è ragionevole, purché qualcuno apra e controlli. In città e vicino al porto e all'aeroporto c'è chi arriva a lavorare per qualche mese: sono mesi che altrimenti valgono zero e portano comunque spese.
Perché giugno si riempie per ultimo?
Perché molti lo mettono in vendita al prezzo di agosto. La domanda di giugno esiste ed è diversa: cerca clima buono e prezzi più bassi. Con una tariffa di inizio stagione e un minimo di notti più corto, giugno si vende quasi sempre.
Quanto conta la distanza dal mare?
Moltissimo, ma contano i minuti a piedi, non la vista. Cinque minuti e venti minuti sono due fasce di prezzo diverse. Scrivere «a due passi dal mare» quando sono venti minuti di strada è il modo più rapido di prendere recensioni negative.
Le pulizie in alta stagione sono un problema a Olbia?
Sono il vero collo di bottiglia dell'estate: a luglio e ad agosto i cambi si incastrano in poche ore e nelle zone turistiche trovare chi li fa bene in quelle settimane è difficile. È una delle ragioni per cui molti proprietari affidano la casa: non per il prezzo, per la logistica.
Hai una casa a Torino o a Milano? Come la gestiamo, quartiere per quartiere: gestione affitti brevi a Torino e gestione affitti brevi a Milano.
A cura della redazione di Maison Métropole.
