Assicurazione per affitti brevi: la polizza del proprietario e quella del gestore

In un affitto breve le coperture sono tre, e nessuna sostituisce le altre: quella della piattaforma, la polizza della casa e, se la casa la gestisce qualcuno per lavoro, la polizza del gestore. Le coperture delle piattaforme valgono solo per i soggiorni prenotati lì, e la parte di Airbnb che rimborsa i danni alla casa non è un'assicurazione. La prima domanda va fatta alla tua compagnia: la polizza della casa copre anche i periodi in cui la affitti a turisti?

Qui sotto c'è cosa copre ciascuna, letto sulle pagine ufficiali. Le condizioni delle piattaforme cambiano: fa fede quello che c'è scritto lì.

AirCover per gli host: cosa è, e cosa non è

AirCover è l'insieme di tutele che Airbnb include per gli host, gratis e senza bisogno di aderire. Dentro ci sono cose diverse, come elenca la pagina su AirCover per gli host: la verifica dell'identità dell'ospite, un controllo delle prenotazioni, un supporto per la sicurezza attivo a ogni ora e due coperture.

• La Protezione danni per host. Rimborsa i danni che un ospite fa alla casa, agli arredi e alle tue cose quando l'ospite non ti risarcisce, fino a 3 milioni di dollari. Copre anche, in alcuni casi, le pulizie extra, come macchie e odore di fumo, e i guadagni persi per prenotazioni cancellate a causa del danno. Airbnb lo scrive chiaro: non è un'assicurazione né un servizio finanziario. Non copre la normale usura, gli eventi naturali, la pulizia del normale check-out. I dettagli sono nella pagina sulla protezione danni per host.
• L'Assicurazione di responsabilità civile per host. Questa è una polizza vera, che in Europa sottoscrive una compagnia assicurativa terza, fino a 1 milione di dollari. Ti copre se sei legalmente responsabile di un infortunio dell'ospite o di altri, di danni o furti alle loro cose, di danni alle parti comuni dell'edificio. Protegge anche chi ti aiuta, come i co-host e chi fa le pulizie. Non copre i danni intenzionali né quelli alla tua casa: è tutto nella pagina sull'assicurazione di responsabilità civile per host.

Tutte e due valgono solo per i soggiorni prenotati su Airbnb, e Airbnb stessa avverte che AirCover non sostituisce la tua assicurazione personale.

Per un danno si procede così: foto o video, preventivi e ricevute, e una richiesta all'ospite nel Centro Soluzioni entro 14 giorni dal check-out. L'ospite ha 24 ore per rispondere; se rifiuta, paga solo in parte o tace, interviene Airbnb. Il deposito cauzionale invece la maggior parte degli host non può chiederlo, e i costi della prenotazione non si fanno pagare fuori dalla piattaforma, salvo i casi che Airbnb autorizza: lo spiega la pagina sui costi riscossi al di fuori di Airbnb.

Booking: responsabilità civile inclusa, i danni alla casa in un altro modo

Booking ha un programma di assicurazione per la responsabilità civile dei partner per chi affitta case e strutture extralberghiere. Copre le richieste di risarcimento di ospiti e terzi per lesioni personali o danni alle loro cose durante un soggiorno prenotato su Booking, fino a 1 milione di euro nello Spazio economico europeo, senza costi aggiuntivi e senza toccare la commissione. È una copertura di primo rischio: se hai già una polizza di responsabilità civile, si aggiunge. Le richieste le gestisce la compagnia assicurativa, non Booking. Sei dentro appena la casa è online, e puoi uscirne dall'extranet.

Per i danni che gli ospiti fanno alla casa, fuori dagli Stati Uniti, le opzioni per la politica sui danni sono due, e nessuna è un'assicurazione:

• il deposito cauzionale, che imposti e gestisci tu, e che secondo Booking tende a ridurre le prenotazioni e ad aumentare le cancellazioni;
• il programma protezione danni: l'ospite non paga niente in anticipo, tu mandi la richiesta con foto e fatture entro 14 giorni dal check-out e Booking la inoltra all'ospite. Il rimborso arriva solo se l'ospite accetta di pagare, fino al massimo che hai fissato. Con questo programma non si possono chiedere le pulizie ordinarie, i danni non fisici come l'odore di fumo o le violazioni delle regole della casa.

La polizza della casa: la domanda da fare alla compagnia

Né Airbnb né Booking possono dirti se la polizza della tua casa copre gli affitti brevi: tutte e due rimandano alla tua compagnia. È una telefonata da fare prima del primo ospite, chiedendo la risposta per iscritto. Le domande:

1. La polizza copre la casa anche quando è affittata a turisti, per pochi giorni alla volta?
2. Copre i danni che gli ospiti fanno alla casa e agli arredi?
3. La responsabilità civile copre gli ospiti? E i danni che un ospite fa ai vicini, come un allagamento al piano di sotto?
4. Copre il furto del contenuto quando in casa c'è un ospite?
5. Cambia qualcosa se la casa la gestisce un'altra persona o un'impresa?
6. Quali franchigie ci sono, e un sinistro fa salire il costo della polizza al rinnovo?

Se le risposte sono no, le strade sono un'estensione della polizza che hai o una polizza pensata per le locazioni turistiche. Confronta le condizioni e le esclusioni, non solo il prezzo. E tieni le foto della casa prima di ogni arrivo: Booking ricorda che le compagnie chiedono una prova del danno, e il controllo a ogni cambio è spiegato in pulizie e biancheria negli affitti brevi.

Quando la polizza è un obbligo

Dipende da come è inquadrata la casa e dalla regione. In Lombardia, per esempio, le case e appartamenti per vacanze sono strutture ricettive, e chi le gestisce deve stipulare una polizza di responsabilità civile verso i clienti, come ricorda la pagina del Comune di Milano citando la legge regionale 27 del 2015. La differenza con la locazione turistica è spiegata in affitti brevi a Milano e in Lombardia, e le regole delle altre regioni partono da affitti brevi: le regole e gli obblighi del proprietario. Prima di scegliere l'inquadramento, guarda anche quali coperture chiede.

La responsabilità civile professionale del gestore

Chi gestisce case per altri tiene le chiavi, fa entrare gli ospiti, chiama i tecnici, comunica i dati alla Questura, coordina le pulizie. Gli errori di questo lavoro, una porta lasciata aperta, un tecnico mandato senza verificare, un guasto segnalato e dimenticato, non sono danni fatti da un ospite: non li coprono le protezioni danni delle piattaforme, e la polizza della casa è del proprietario. L'assicurazione di responsabilità civile di Airbnb protegge anche i co-host, ma solo per i soggiorni Airbnb e solo verso ospiti e terzi. Per il resto c'è la polizza di responsabilità civile professionale.

Per chi fa anche mediazione immobiliare è un obbligo: l'articolo 3 della legge 39 del 1989 chiede a chi esercita la professione di mediatore un'idonea garanzia assicurativa per i rischi professionali e a tutela dei clienti. Per chi fa solo gestione, chiedi al tuo consulente cosa ti riguarda; un proprietario, in ogni caso, ha tutto il diritto di chiederti se sei coperto.

Quando la stipuli, fai scrivere l'attività che fai davvero: gestione di case per conto di terzi, con le chiavi, gli ingressi, gli ospiti e i fornitori. Poi mettila nel contratto: quale polizza copre la casa, a nome di chi, e quale copre te. Le altre clausole che contano sono in il contratto con il property manager.

Quando succede un danno

1. Foto e video subito, prima di toccare niente, da confrontare con quelle fatte prima dell'arrivo.
2. Un messaggio all'ospite dalla piattaforma, mai fuori: resta come prova.
3. La richiesta nei tempi: 14 giorni dal check-out, sia su Airbnb sia nel programma di Booking.
4. Preventivi, fatture e ricevute conservati.
5. Se qualcuno si è fatto male, o sono stati danneggiati i vicini, la strada è la responsabilità civile: quella della piattaforma, la tua e quella del gestore, se ci sono.

Se le case sono tue, e se sono di altri

Se sei il proprietario, parti dalla telefonata alla compagnia: è la parte che nessuna piattaforma fa al posto tuo. Cosa comprende la gestione quando la affidi a noi è nella pagina per i proprietari.

Se gestisci case di altri, le coperture sono uno dei punti da mettere per iscritto con ogni proprietario. Seguiamo oltre 250 immobili dal 2019, e una parte li seguiamo insieme ad altri gestori: se vuoi capire se c'è spazio per lavorare insieme, trovi come cominciare nella pagina per i property manager.