Pulizie e biancheria negli affitti brevi: come si organizza il cambio

Il cambio fra un ospite e l'altro è sempre lo stesso lavoro: pulizia completa, letti rifatti con biancheria pulita, asciugamani e consumabili al loro posto, e un controllo con le foto prima del prossimo arrivo. Si organizza con tre cose fisse: una lista uguale per chiunque pulisca, almeno due set di biancheria per ogni letto, un intervallo fra check-out e check-in deciso prima. Il costo, su Airbnb e su Booking, lo puoi far pagare all'ospite con una tariffa di pulizia a parte.

È un pezzo del ciclo descritto in come si gestisce un affitto breve, quello che si vede di più nelle recensioni.

Cosa si fa tra un ospite e l'altro

Le regole di base per gli host di Airbnb chiedono una casa pulita e senza rischi per la salute prima di ogni check-in, e fra un soggiorno e l'altro il bucato, la spazzatura, l'aspirapolvere, le superfici. È il minimo. Il cambio segue un ordine, che conviene tenere uguale ogni volta:

1. Finestre aperte e letti disfatti: se la biancheria si lava in casa, la lavatrice parte subito.
2. Via quello che ha lasciato l'ospite: spazzatura, avanzi, oggetti dimenticati da mettere da parte.
3. Bagno e cucina, poi maniglie, interruttori e telecomandi.
4. Letti rifatti e asciugamani, un set per ogni ospite, e i consumabili.
5. Pavimenti per ultimi, poi le foto.

La checklist

Una lista scritta fa lavorare nello stesso modo persone diverse, e ti dice cosa controllare quando non ci sei. Airbnb ne propone una nella guida su come tenere l'alloggio pulito. Per un appartamento in affitto breve, il minimo è questo:

• superfici spolverate, pavimenti lavati, nessuna ragnatela, muffa o macchia;
• lenzuola e asciugamani puliti e senza pelucchi, letti rifatti;
• sanitari, doccia e lavandini puliti e disinfettati;
• sapone, shampoo e detersivo per i piatti riempiti;
• stoviglie pulite e al loro posto, frigorifero vuoto;
• spazzatura portata via, con la raccolta differenziata del Comune;
• oggetti personali del proprietario fuori dalla vista.

Airbnb raccomanda anche i comfort essenziali: carta igienica, sapone per mani e corpo, un asciugamano e un cuscino per ospite, biancheria per ogni letto. Se li segni nell'annuncio e poi mancano, l'annuncio rischia provvedimenti fino alla rimozione, come spiega la pagina sui comfort essenziali.

Chi pulisce entra in casa a ogni cambio: se segnala il rubinetto che gocciola, il guasto lo scopri tu, non l'ospite.

La biancheria: in casa, in lavanderia o a noleggio

Per ogni letto servono almeno due set di lenzuola e asciugamani, uno in uso e uno pronto: il set sporco non torna asciutto in tempo per un arrivo nello stesso pomeriggio. Poi le strade sono tre.

• Di proprietà, lavata in casa. Paghi acquisti e utenze, ma servono spazio, lavatrice e asciugatrice, e chi pulisce passa parte del turno a piegare. Funziona con una casa o due, vicine.
• Di proprietà, lavata da una lavanderia industriale, che ritira lo sporco e riconsegna il pulito in giorni stabiliti. La biancheria la compri e la sostituisci tu.
• A noleggio. La biancheria è della lavanderia, che la porta pulita, ritira la sporca e sostituisce i capi rovinati. Niente soldi fermi in scorte e lo stesso standard in ogni casa, ma dipendi dai loro giri di consegna.

Chi usa gli strumenti di Airbnb per host professionisti può aggiungere un costo della biancheria, per prenotazione o per ospite, che si somma alle spese di pulizia: è nella pagina sui costi aggiuntivi per host professionisti.

Per la legge, una locazione breve resta tale anche se comprende biancheria e pulizia dei locali: lo dice l'articolo 4 del decreto-legge 50 del 2017, in vigore fino al 31 dicembre 2026; dal 1° gennaio 2027 la disciplina passa nel nuovo testo unico delle imposte sui redditi, il decreto legislativo 117 del 2026, agli articoli 207 e 208. I servizi durante il soggiorno sono un altro discorso: in Lombardia le pulizie e l'accoglienza sono fra i servizi delle case e appartamenti per vacanze, che sono strutture ricettive. Prima di proporre una pulizia a metà soggiorno, leggi affitti brevi a Milano e in Lombardia.

Quanto tempo serve tra check-out e check-in

Non c'è un numero giusto per tutte le case. Dipende dalla grandezza, da dove si lava la biancheria, dalla strada fra una casa e l'altra quando i cambi dello stesso giorno sono più d'uno. Quello che conta è che l'intervallo sia deciso prima:

• orari fissi di check-out e check-in, che su Airbnb sono fra le regole della casa standard e l'ospite li vede prima di prenotare;
• il tempo di preparazione, se una pulizia chiede più di qualche ora: Airbnb chiude in automatico le notti intorno a ogni prenotazione, come spiega la pagina sul tempo di preparazione. Toglie notti vendibili, quindi si usa solo quando serve;
• una persona di riserva per il giorno in cui chi pulisce di solito non può, come consiglia anche Airbnb;
• il check-out tardivo solo se il prossimo arrivo lo permette.

Il controllo con le foto

A fine pulizia si fotografa ogni stanza, sempre dalle stesse angolazioni. Le foto servono a te, per sapere com'è la casa senza andarci. Servono se un ospite scrive che la casa era sporca: su Airbnb le condizioni igieniche inaccettabili al check-in sono uno dei problemi per cui l'ospite può ottenere un rimborso, e l'host non riceve il compenso o lo riceve al netto, come prevedono i termini di riprenotazione e rimborso. E servono per i danni: Airbnb chiede foto o video e preventivi, con la richiesta all'ospite entro 14 giorni dal check-out, e anche Booking vuole foto chiare del danno.

La tariffa di pulizia su Airbnb e su Booking

Su Airbnb le spese di pulizia sono un importo fisso per prenotazione, che l'ospite vede come voce separata, a meno che non sia attiva la visualizzazione del prezzo totale. Puoi fissarne uno più basso per i soggiorni di una o due notti, e a fine viaggio non si rimborsano: è nella pagina sulle spese di pulizia. Tre regole da sapere:

• Non puoi far pagare all'ospite le pulizie che non fa. Airbnb vieta costi o penalità per chi non svolge determinate pulizie prima di partire, come scrive la pagina sui costi aggiuntivi. Puoi chiedere di buttare la spazzatura, non far pagare chi non lo fa.
• La pulizia ordinaria non la copre AirCover. La protezione danni per host esclude bucato, piatti e spazzatura del normale check-out; copre in alcuni casi le pulizie extra, come macchie o odore di fumo.
• La commissione si calcola anche sulla pulizia. Su Airbnb i costi del servizio sono una percentuale del prezzo a notte e dei costi che aggiungi tu; su Booking la commissione comprende i costi extra come la pulizia, come spiega la pagina su come funziona la commissione.

Poi c'è il prezzo. Airbnb ordina i risultati confrontando il prezzo totale con quello delle case simili della zona, e una tariffa di pulizia alta pesa poco su una settimana e molto su due notti. Come si tiene insieme tutto è in prezzi dinamici negli affitti brevi.

Le recensioni sulla pulizia

Su Airbnb la pulizia è una delle categorie che l'ospite valuta con le stelle, e la domanda è precisa: niente muffa, parassiti, polvere in abbondanza, peli di animali o piatti sporchi, come spiega la pagina sulle valutazioni degli alloggi. Nella sua guida alle spese di pulizia Airbnb aggiunge che chi paga una tariffa di pulizia si aspetta uno standard più alto.

Su Booking la pulizia è un voto facoltativo che non entra nel punteggio complessivo, ma pesa altrove: per avere la valutazione della qualità, i riquadri gialli accanto al nome, il punteggio di pulizia deve essere almeno 6. Come si risponde a una recensione che parla di pulizia è in Superhost e recensioni su Airbnb.

Quando le case da preparare sono tante

Con venti case il cambio diventa logistica: turni, chiavi, giri della lavanderia, scorte, qualcuno che guarda le foto prima di ogni arrivo. Se sei il proprietario e cerchi chi se ne occupi, parti dalla pagina sulla gestione degli affitti brevi.

Nelle case che gestiamo pulizie, biancheria e dotazioni seguono lo stesso metodo in ogni città: sono oltre 250 immobili dal 2019, e una parte la seguiamo insieme ad altri gestori. Se questo lavoro lo fai anche tu e vuoi capire se possiamo farlo insieme, parti dalla pagina per i property manager.