Gestione affitti brevi sul lago di Garda

Il Garda è il lago più grande d'Italia e bagna tre regioni: il Veneto a sud-est, la Lombardia a ovest e il Trentino a nord. Chi cerca casa non guarda i confini: guarda l'acqua, la distanza dal borgo, il posto auto, la bicicletta. Chi la gestisce invece i confini li deve conoscere, perché cambiano i codici, gli uffici e perfino gli ospiti.

Gestiamo la casa per intero e la casa resta tua: fotografie, annunci in italiano, inglese e tedesco, prezzi, ospiti, pulizie, codici e un rendiconto ogni mese. Si comincia con un sopralluogo gratuito e senza impegno.

Tre sponde, tre ospiti

• La sponda veneta, da Peschiera a Malcesine. Famiglie con bambini, Gardaland a pochi minuti, borghi sul lungolago come Lazise e Bardolino, il Monte Baldo sopra Malcesine. Le settimane di luglio e agosto si riempiono presto, e il tedesco conta quanto l'italiano. Il dettaglio sta nella pagina di Verona e del Garda veneto.
• La sponda lombarda, da Sirmione a Limone. Sirmione con le terme e le Grotte di Catullo, Desenzano con la stazione, Salò e Gardone Riviera con le ville, Limone con le terrazze sul lago. È la sponda più lunga, con soggiorni di una settimana intera e prenotazioni aperte con mesi di anticipo. Il dettaglio è nella pagina di Brescia e del Garda bresciano.
• La sponda trentina, da Riva del Garda a Torbole. È la più sportiva: il vento di Torbole per il windsurf e la vela, Arco per l'arrampicata, i sentieri e le mountain bike sopra Riva, la bicicletta lungo il lago. Gli ospiti sono atleti, coppie e gruppi di amici, e la stagione comincia prima e finisce dopo, perché in primavera e in autunno il Garda trentino lavora più di quello sud.

Chi arriva da lontano non vede queste differenze, ma le sente nei prezzi e nei tempi: sulla sponda lombarda si prenota con largo anticipo e si cercano giardino e piscina, su quella trentina si prenota più vicino alla data e conta un posto sicuro per la bicicletta, su quella veneta servono stanze per quattro e il parcheggio.

Il vento e la bicicletta: perché a nord la stagione è più lunga

A Torbole e a Malcesine il lago ha due venti regolari: il Peler al mattino, da nord, e l'Ora nel pomeriggio, da sud. Per questo l'alto Garda è meta di chi fa vela e windsurf, e di chi sceglie un posto dove l'aria si muove anche quando altrove fa troppo caldo. Aggiungici l'arrampicata di Arco, i sentieri sopra Riva e le ciclabili che costeggiano il lago, come quella da Limone a Riva, e capisci perché una casa in alto lago può lavorare da aprile a ottobre, con qualche fine settimana anche fuori.

Una casa per sportivi ha richieste diverse: un locale chiuso per le biciclette, un'asciugatrice o uno stendino, la colazione presto, un ingresso autonomo con orari flessibili. Sono dettagli che mettiamo nell'annuncio e che trasformano un soggiorno di due notti in uno di cinque.

L'anno sul lago

• Marzo e aprile. Il lago riapre, con Pasqua e i primi ponti; i primi a tornare sono ciclisti e climber, specie a Riva e ad Arco.
• Maggio e giugno. Tempo buono, giornate lunghe, scuole non ancora chiuse: il momento di tedeschi e olandesi senza bambini, e delle coppie.
• Luglio e agosto. Il cuore dell'anno: famiglie, settimane intere da sabato a sabato, prezzi al massimo e calendario che si chiude con mesi di anticipo.
• Settembre e ottobre. Vendemmia sulle colline, luce bassa sul lago, meno gente: il mese che molti proprietari sottovalutano e che molti ospiti preferiscono.
• Da novembre a febbraio. La maggior parte delle case si ferma. Restano alcuni fine settimana, i mercatini dell'avvento e le feste: conviene decidere in anticipo se tenere la casa aperta o chiuderla e pensare alle manutenzioni.

I giorni di cambio, sul Garda, sono quasi tutti di sabato: le pulizie si organizzano su quel giorno, e un cambio mal gestito costa una notte o un ospite insoddisfatto.

Tre regioni, tre procedure

• In Veneto si fa la comunicazione di locazione turistica alla Regione su ROSS1000, si riceve il CIR, e con il CIR si chiede il CIN. I passaggi sono nella pagina di Verona e nella pagina della Regione Veneto sulle locazioni turistiche.
• In Lombardia si comunica la casa al SUAP del Comune, si trova il CIR su ROSS 1000 e si chiede il CIN. Si sceglie prima fra locazione turistica e casa e appartamento per vacanze: tutto questo è nella pagina di Brescia.
• In Trentino la Provincia autonoma ha regole proprie sull'ospitalità e il CIN ha sostituito il vecchio codice provinciale (CIPAT). Come si ottiene e cosa si comunica prima di accogliere gli ospiti lo spiega la Provincia di Trento.

In tutte e tre le regioni serve il CIN, il codice nazionale, da scrivere in ogni annuncio ed esporre all'ingresso: la guida è in CIN per gli affitti brevi. Serve anche l'accesso ad Alloggiati Web, con le credenziali della Questura, per comunicare gli ospiti alla Polizia di Stato.

L'imposta di soggiorno la paga l'ospite, per persona e per notte, e ogni Comune del lago ha il suo regolamento: tariffe e scadenze stanno sui siti comunali, cambiano, e non le ripetiamo qui. Cos'è, in generale, lo trovi in la tassa di soggiorno.

Le regole regionali e comunali cambiano: prima di partire verifica sulle fonti linkate.

Cosa facciamo per una casa sul Garda

Siamo un property manager, non un'agenzia immobiliare: lavoriamo a nome tuo e la casa resta intestata a te.

• All'inizio: sopralluogo, fotografie, annunci su Airbnb, Booking e le altre piattaforme con un calendario unico, in tre lingue; codici e comunicazioni della tua regione.
• Ogni giorno: prezzi appoggiati al calendario vero del lago, messaggi degli ospiti, arrivi e partenze con l'identificazione prevista dalla legge.
• Il giorno del cambio: pulizie, biancheria, controllo della casa, e la chiave pronta per chi arriva.
• Ogni mese: il rendiconto, con le prenotazioni, le spese e il nostro compenso, voce per voce.

Da parte tua servono i dati catastali, un set di chiavi in più per le pulizie, le date che vuoi tenere per te e il via libera sulle spese fuori dall'ordinario, che ti chiediamo con un preventivo. Se la casa è vicino all'acqua molte cose valgono come in affittare casa al mare; il servizio completo è in gestione affitti brevi. Per il fisco il riferimento è il tuo commercialista. La stima è gratuita e non ti impegna.