Gestione affitti brevi a Venezia e provincia

Venezia è la città italiana dove gli affitti brevi si vedono di più e si discutono di più. Gli ospiti non mancano mai, in nessun mese; quello che manca, a chi ha una casa qui e vive lontano, è qualcuno che ci sia davvero. Un arrivo alle undici di sera a Santa Lucia, una valigia da portare su tre ponti, una lavatrice che si rompe in un palazzo senza ascensore, la marea che sale in una notte di novembre: sono le cose che decidono le recensioni, e nessuna si risolve al telefono.

Il nostro lavoro su una casa a Venezia è quello che facciamo ovunque, adattato alla città: fotografie e annunci, prezzi che seguono la Biennale, le feste e le stagioni, ospiti accolti di persona, pulizie e biancheria organizzate con chi lavora in laguna, codici e comunicazioni, un rendiconto ogni mese. Il sopralluogo è gratuito e non ti impegna: veniamo a vedere la casa e il percorso per arrivarci, che qui conta quanto la casa.

La città antica, sestiere per sestiere

• San Marco e Castello. Il centro dei centri, poi la Venezia dei veneziani verso via Garibaldi e l'Arsenale, dove si tiene una parte della Biennale. Più si va verso est, più le case sono silenziose e i prezzi sostenibili.
• Cannaregio. Dalla stazione alle Fondamenta della Misericordia, con il Ghetto: il sestiere più vissuto, con case più grandi e luminose. Funziona con chi arriva in treno e vuole dormire lontano dalle folle.
• Dorsoduro. L'Accademia, la Salute, le Zattere sul canale della Giudecca, l'università: un pubblico colto, coppie, soggiorni di più notti.
• San Polo e Santa Croce. Rialto e il mercato, Piazzale Roma con gli autobus e il tram per la terraferma: comodità prima di tutto, per chi arriva in auto o dall'aeroporto.
• Giudecca, Lido e le isole. La Giudecca con la vista su San Marco, il Lido con la spiaggia e la Mostra del Cinema, Murano e Burano: mercati più piccoli, ospiti che restano più a lungo.

Mestre e la terraferma

Negli ultimi anni Mestre è diventata la seconda Venezia degli affitti brevi: dieci minuti di treno dalla stazione di Santa Lucia, il tram, i parcheggi, prezzi più bassi. Chi dorme qui cerca una casa pratica vicino alla stazione o al tram, con l'ingresso che funzioni a ogni ora e istruzioni chiare per arrivare in centro storico. Il pubblico è più internazionale e più giovane, la concorrenza alta: qui le fotografie e il prezzo fanno la differenza più che altrove. Verso l'aeroporto Marco Polo, a Tessera e Favaro, lavorano le case per chi ha un volo all'alba.

La provincia, dal mare alla Riviera del Brenta

• Jesolo e Cavallino-Treporti. La spiaggia più grande della costa, la vita la sera, famiglie e ragazzi da tutta Europa; a Cavallino i campeggi e un turismo all'aria aperta.
• Caorle e Bibione. Il borgo colorato sul mare e la spiaggia con le terme: ospiti di lingua tedesca, famiglie, soggiorni di una o due settimane. L'annuncio va scritto anche in tedesco.
• Chioggia e Sottomarina. La piccola Venezia dei pescatori e la spiaggia accanto: turismo italiano, prezzi accessibili.
• La Riviera del Brenta. Le ville venete lungo il fiume, da Stra a Mira: matrimoni, eventi, chi vuole Venezia a mezz'ora e la campagna dalla finestra.

L'anno a Venezia

• Gennaio e febbraio. Il Carnevale è il primo picco dell'anno, con le settimane che si prenotano mesi prima.
• Da marzo a luglio. Pasqua, i ponti di primavera, e negli anni pari la Biennale Arte, da maggio a novembre: la città lavora piena. È anche il periodo del contributo di accesso nei giorni di maggiore afflusso.
• Il Redentore. Il sabato prima della terza domenica di luglio, la notte dei fuochi sul bacino di San Marco: una delle notti più cercate dell'anno, soprattutto per le case con un'altana o una finestra sull'acqua.
• Agosto e settembre. La Mostra del Cinema al Lido, la Regata Storica la prima domenica di settembre, i congressi: settembre è spesso il mese migliore dell'anno.
• Ottobre e novembre. La Biennale che chiude, il 21 novembre la festa della Salute, i primi giorni di acqua alta: meno turisti, più ospiti che restano qualche giorno.
• Dicembre. Natale e Capodanno in piazza San Marco, con la città piena di italiani.

Il contributo di accesso e chi dorme in città

Dal 2024 Venezia chiede un contributo di accesso a chi entra in città antica per la giornata, in alcuni giorni dell'anno: nel 2026 da aprile a luglio, nel 2027 dalla fine di marzo a metà agosto. Chi dorme in città ne è esente, perché paga già l'imposta di soggiorno, dal giorno dell'arrivo a quello della partenza. Per l'ospite è una buona notizia, e un annuncio che lo spiega con chiarezza evita domande e malintesi. Il calendario e le regole dell'anno sono sulla pagina del Comune di Venezia sul contributo di accesso.

Da anni a Venezia si discute anche di un tetto ai giorni di affitto breve nella città antica, che una legge nazionale del 2022 permette al Comune di fissare. Chi pensa di comprare una casa da mettere a reddito in centro storico fa bene a verificare prima, sulla pagina del Comune, a che punto sono le regole.

ROSS1000, CIR e CIN: i passaggi in Veneto

In Veneto chi affitta da privato, senza partita IVA, non passa dal SUAP: comunica la locazione turistica alla Regione. In ordine:

1. La comunicazione su ROSS1000, la piattaforma della Regione, con SPID, CIE o CNS, prima del primo ospite: l'alloggio, le camere, i posti letto, i periodi in cui lo affitti. Una copia va al Comune, finché l'invio non sarà automatico.
2. Il CIR, il codice regionale, lo assegna ROSS1000 dopo che la Regione ha controllato la comunicazione.
3. Il CIN, il codice nazionale, si chiede al Ministero del Turismo partendo dal CIR, entro trenta giorni. Va negli annunci e su una targa all'ingresso, con la scritta «locazione turistica». Come si fa è in CIN per gli affitti brevi.
4. Le credenziali di Alloggiati Web le rilascia la Questura di Venezia, per comunicare ogni ospite entro ventiquattro ore dall'arrivo.
5. I movimenti degli ospiti si mandano a ROSS1000 ogni mese, entro i primi dieci giorni del mese dopo, anche quando non c'è stato nessuno: se per dodici mesi non arriva niente, la Regione chiude la posizione e i codici decadono.

Il quadro aggiornato è sulla pagina della Regione Veneto sulle locazioni turistiche. L'imposta di soggiorno a Venezia c'è e la paga l'ospite, per persona e per notte, secondo il regolamento del Comune: cos'è lo spieghiamo in la tassa di soggiorno.

Studenti, Biennale, ospedali: qualche mese

A Venezia chi ci viene a studiare o a lavorare per qualche mese fa fatica a trovare casa. La domanda c'è: gli studenti di Ca' Foscari e dello IUAV, chi lavora per mesi agli allestimenti della Biennale, medici e infermieri dell'ospedale civile e di quello di Mestre. Per una casa a Cannaregio, a Dorsoduro o a Mestre, un contratto di qualche mese può rendere bene con molto meno lavoro, e si può alternare con l'affitto breve nei mesi più cercati. Come funziona è in gestione affitti medi e in affittare casa a studenti.

Cosa facciamo per una casa a Venezia

Siamo un property manager: la casa resta tua e intestata a te, e noi la seguiamo per intero, per una commissione.

• All'inizio: sopralluogo, fotografie, annunci con un calendario unico, comunicazione su ROSS1000, CIR e CIN, il percorso dalla stazione e dal pontile scritto per l'ospite.
• Ogni giorno: prezzi aggiornati, ospiti seguiti in italiano, inglese e tedesco, accoglienza di persona con l'identificazione, comunicazione alla Questura e a ROSS1000.
• Fra un ospite e l'altro: pulizie, biancheria, piccole manutenzioni, recensioni.
• Ogni mese: il rendiconto, con prenotazioni, spese e la nostra commissione una per una.

Il servizio completo è in gestione affitti brevi. Il compenso è una percentuale sulle prenotazioni confermate, senza canoni fissi, e lo trovi nella stima gratuita; come si confrontano i gestori lo spiega quanto costa la gestione degli affitti brevi. Per gli aspetti fiscali il riferimento è il tuo commercialista; se hai un dubbio, chiedici.