Gestiamo case per affitti brevi in Sicilia, e su questa provincia il lavoro è quello di sempre — annunci e fotografie, prezzi appoggiati al calendario vero della zona, ospiti, pulizie fra un soggiorno e l'altro, Allegato B, CIR e CIN, e un rendiconto ogni mese — con una complicazione in più: qui le case stanno in posti che non hanno niente in comune, e uno di quei posti è un'isola, dove la biancheria arriva in aliscafo.
Se la tua casa è a Messina, a Taormina, su un'isola o sulla costa tirrenica, veniamo a vederla: il sopralluogo è gratuito e non ti impegna.
Taormina è provincia di Messina, non di Catania
È l'errore più comune, e non è un errore da pignoli: cambia il Comune a cui si mandano le comunicazioni e il regolamento dell'imposta di soggiorno. Che l'aeroporto più comodo sia quello di Catania spiega la confusione, ma per le pratiche conta la provincia.
Taormina, con Castelmola e Giardini Naxos, è un mercato a sé:
- La domanda è internazionale e anticipata. Americani, inglesi, tedeschi, nordici, che prenotano con molti mesi di anticipo e che per una casa con la vista sul teatro greco o sull'Etna pagano quello che altrove pagherebbero per una settimana intera.
- Non si compete con le altre case, si compete con gli alberghi. Taormina ha un'offerta alberghiera di livello alto, e una casa qui viene giudicata con quel metro: lenzuola, bagno, pulizia, risposta ai messaggi. Un annuncio approssimativo non prende un prezzo basso, prende zero prenotazioni.
- La stagione è lunga, da aprile a ottobre, con un'estate pienissima e due code — la primavera e l'autunno — che valgono moltissimo e che molti proprietari non vendono per abitudine.
- Il parcheggio e la salita contano più dei metri quadri. Chi arriva con le valigie su una scalinata lo scrive nelle recensioni.
Le Eolie: sette isole, sette calendari
Lipari, Salina, Vulcano, Panarea, Stromboli, Filicudi e Alicudi sono tutte in provincia di Messina, e ognuna ha il suo pubblico e i suoi prezzi. Hanno però tre cose in comune che chi arriva da fuori sottovaluta:
- La stagione è cortissima, da maggio o giugno a settembre. Il risultato dell'anno si fa in quattro mesi, e quindi ogni settimana persa pesa il triplo.
- La logistica è tutto. Biancheria, pulizie, manutenzioni e persino una lampadina passano da un aliscafo. Una casa sull'isola non si gestisce con la stessa squadra e gli stessi tempi di una in città: va organizzata prima, con scorte e con persone sul posto.
- I trasporti decidono gli arrivi. Gli ospiti arrivano via Milazzo, e un mare mosso sposta un check-in di mezza giornata. Chi non lo mette in conto nelle istruzioni di arrivo colleziona recensioni ingiuste.
Il sopralluogo è gratuito e non impegna
Veniamo a vedere la casa, guardiamo i calendari della zona e ti diciamo cosa può rendere. Se l'affitto breve non è la strada giusta per la tua casa, te lo diciamo e ti proponiamo quella che lo è.
Richiedi la stima gratuitaLa città, Milazzo e il resto
- Messina città. Non è una città da turismo di vacanza: vive di università, lavoro, traghetti e crociere. L'anno è lungo e regolare, le tariffe sono normali, e per molte case qui rende più un contratto di qualche mese — ne parliamo in gestione affitti medi — che l'affitto breve.
- Milazzo. È la porta delle Eolie, e questo le dà una domanda tutta sua: notti singole di chi parte all'alba o arriva tardi dall'isola. È il mestiere delle case da porto e da aeroporto, molti cambi e soggiorni corti.
- La costa tirrenica: Tindari, Capo d'Orlando, Sant'Agata di Militello, Brolo. Mare italiano, famiglie, soggiorni di una settimana, prezzi umani e concorrenza meno aggressiva di Taormina.
- I Nebrodi e i Peloritani. Turismo lento, borghi, cammini: domanda piccola ma crescente, su due notti.
La regione intera, con le case che gestiamo davvero, è in gestione affitti brevi in Sicilia; la città siciliana che seguiamo quartiere per quartiere è in gestione affitti brevi a Palermo.
L'anno in provincia di Messina
- Da gennaio a marzo. Le isole sono chiuse o quasi, Taormina lavora poco, la città e Milazzo tengono.
- Aprile e maggio. Taormina riapre forte, con Pasqua e i ponti; le Eolie cominciano a muoversi a fine maggio. Sono settimane che si vendono d'inverno, non in primavera.
- Da giugno ad agosto è il pieno di tutto, ed è anche il momento in cui la logistica fa la differenza fra una casa che vende dodici settimane e una che ne vende otto.
- Settembre e ottobre sono i mesi migliori di Taormina e fra i migliori delle isole: mare caldo, meno folla, ospiti stranieri che stanno di più. Un calendario chiuso a fine agosto è un calendario che regala i due mesi più redditizi per notte.
- Novembre e dicembre. Resta la città, resta qualche fine settimana di festa.
Allegato B, CIR e CIN: i passaggi siciliani
In Sicilia la parte più pesante non la decide il Comune ma la Regione. Prima di pubblicare servono, in quest'ordine:
- La comunicazione con l'Allegato B, il modello per gli alloggi locati per finalità turistiche, da mandare via PEC al Dipartimento regionale del turismo: una scheda per ogni casa, con dati catastali, camere, posti letto, dotazioni e i siti su cui la casa è pubblicizzata, più planimetria, visura, abitabilità e le perizie degli impianti. È la parte più lunga, e si comincia da lì.
- Il CIR, il codice identificativo regionale, registrando la casa sul portale dell'Osservatorio turistico regionale.
- Il CIN, il codice nazionale, che si chiede al Ministero del Turismo partendo dal CIR e va esposto all'esterno, sul sito e in ogni annuncio: come si fa è nella guida al CIN per gli affitti brevi.
- Le credenziali di Alloggiati Web, dalla Questura, per comunicare i dati degli ospiti alla Polizia di Stato: si chiedono subito, perché possono volerci settimane.
E poi la cosa che in Sicilia si dimentica più spesso: arrivi e partenze si comunicano all'Osservatorio turistico regionale, ed è un lavoro di ogni giorno. La procedura intera, con i riferimenti ufficiali, è nella guida sulle regole degli affitti brevi in Sicilia.
L'imposta di soggiorno la paga l'ospite, per persona e per notte, secondo il regolamento del Comune, e in questa provincia cambia molto da Taormina a un paese dei Nebrodi: tariffe, esenzioni e scadenze stanno sui siti comunali.
Le regole regionali e comunali cambiano: prima di partire verifica sulle fonti linkate.
Cosa facciamo per una casa a Messina e in provincia
Siamo un property manager: la casa resta a nome tuo e la seguiamo per intero, per una commissione.
- Prima di partire: sopralluogo, fotografie, annunci su Airbnb, Booking e le altre piattaforme con un calendario solo, Allegato B, CIR e CIN.
- Ogni giorno: prezzi aggiornati sul calendario vero della zona, messaggi degli ospiti anche in inglese, ingressi e uscite con l'identificazione prevista dalla legge, comunicazione alla Polizia di Stato e all'Osservatorio regionale.
- Fra un soggiorno e l'altro: pulizie, cambio biancheria, manutenzioni ordinarie, recensioni. A Taormina è la parte su cui ti giudicano come un albergo; sulle isole è la parte che la logistica rende difficile.
- Ogni mese: il rendiconto, con prenotazioni, spese e la nostra commissione, voce per voce.
Da parte tua servono i dati catastali, le chiavi con un set in più per le pulizie, le date che vuoi tenere per te e il via libera sulle spese fuori dall'ordinario. Tutto il servizio è in gestione affitti brevi.
La gestione costa una percentuale sulle prenotazioni confermate, senza costi fissi. Come si confrontano le offerte dei gestori è in quanto costa la gestione degli affitti brevi, e come si fa il conto in quanto rende un appartamento in affitto breve. Per il fisco il riferimento è il tuo commercialista. La stima è gratuita e non ti impegna.
