In Sicilia gestiamo case per affitti brevi a Palermo e a Marzamemi: la città sulla costa nord e un borgo di pescatori all'estremo sud-est, in provincia di Siracusa. Sono due mestieri diversi dentro lo stesso lavoro, e le regole sono le stesse per tutte e due, perché in Sicilia la parte più pesante non la decide il Comune ma la Regione: per ogni casa servono una comunicazione al Dipartimento del turismo con il modello dell'Allegato B, il CIR e il CIN, e gli ospiti si comunicano ogni giorno su un portale regionale.
Se la casa la usi anche tu, non è un problema: le date che vuoi tenere per te le blocchiamo su tutte le piattaforme.
Le regole regionali e comunali cambiano: prima di partire verifica sulle fonti linkate.
Dove sono le case che gestiamo in Sicilia
- Palermo. Le case più richieste stanno nel centro storico, alla Kalsa, fra il Politeama e via Libertà, e a Mondello per l'estate. Come lavora la città, quartiere per quartiere, è nella pagina della gestione affitti brevi a Palermo.
- Marzamemi, provincia di Siracusa. Una casa a un paio di chilometri dal borgo, sulla strada per Portopalo. Marzamemi è una frazione di Pachino sul mar Ionio, nata intorno alla tonnara: cosa si vede e cosa c'è intorno, da Vendicari a Noto, è nella guida su Marzamemi.
Due località, ed è voluto: un posto lo nominiamo quando una casa nostra c'è davvero. Se la tua è altrove in Sicilia il sopralluogo lo facciamo lo stesso, e ti diciamo con franchezza se e come possiamo seguirla.
La città e il borgo: due calendari
A Palermo la stagione è lunga, da marzo a novembre, e non si ferma del tutto d'inverno: il centro storico, i mercati, il mare di Mondello, le escursioni nell'isola, e un aeroporto con voli diretti da mezza Europa. A Marzamemi il calendario è più corto e più ripido: il borgo vive fra la primavera e l'autunno, con il culmine nelle settimane in cui le spiagge e la riserva di Vendicari sono il motivo del viaggio. Una casa così va preparata prima, non durante:
- i prezzi seguono le settimane, non i mesi: le più richieste dell'estate, i ponti, le code di stagione a giugno e a settembre;
- il soggiorno minimo si allunga in alta stagione e si accorcia quando serve chiudere i buchi fra due prenotazioni;
- le pulizie e il cambio biancheria si organizzano sui giorni di cambio, che in piena estate sono tanti e ravvicinati, e in un borgo piccolo vanno fissati con chi li fa molto prima di agosto.
Cosa cerca chi arriva a Palermo è nella guida su dove dormire a Palermo; cosa cambia per una casa al mare è in affittare la tua casa al mare.
L'Allegato B, il CIR e il CIN
In Sicilia una casa affittata ai turisti è una locazione turistica: non si classifica, non ha stelle, e dal 2026 i decreti la mettono fra le «altre forme di ospitalità». Ogni unità con ingresso e cucina propri conta come una casa a sé, identificata dai dati catastali. Prima di pubblicarla servono, in quest'ordine:
- La comunicazione con l'Allegato B, il modello per gli alloggi locati per finalità turistiche, indirizzato al Dipartimento regionale del turismo e mandato via PEC. Una scheda per ogni casa: chi affitta, indirizzo e dati catastali, camere, posti letto e dotazioni, i siti su cui la casa è pubblicizzata con il nome usato su ciascuno. In allegato planimetria e visura catastale, l'abitabilità o l'agibilità e le perizie asseverate degli impianti elettrico, gas e idrico.
- Il CIR, il codice identificativo regionale, che si ottiene registrando la casa sul portale dell'Osservatorio turistico regionale.
- Il CIN, il codice nazionale, che si chiede al Ministero del Turismo partendo dal CIR. Va esposto all'esterno, sul sito e in ogni forma di pubblicità. Come si chiede è nella guida al CIN per gli affitti brevi.
Chi affittava già prima del decreto del giugno 2025 aveva un termine per mandare l'Allegato B, e chi l'ha mandato in tempo ma aspettava documenti da altri uffici ha una finestra per completarlo: le date, con i decreti che le fissano, sono nella guida sulle regole degli affitti brevi in Sicilia. Se la casa è già avviata, il nostro lavoro comincia da un controllo: che l'Allegato B sia partito, che la documentazione tecnica sia completa, che i codici siano attivi.
Due cose che in Sicilia sorprendono spesso. La sicurezza è obbligatoria, con estintore e rilevatori di gas e di monossido, e nell'Allegato B si dichiara di averli. E nemmeno una locazione turistica può chiamarsi «Luxury», «Boutique», «Resort» o «Country», o usare sinonimi, senza l'autorizzazione del Dipartimento del turismo: il nome dell'annuncio, qui, va scelto con attenzione.
L'Osservatorio turistico: gli ospiti si comunicano ogni giorno
Sullo stesso portale del CIR si comunicano gli ospiti per la statistica, e la regola è più stretta di quella di altre regioni: arrivi e partenze si registrano ogni giorno, anche quando in casa non c'è nessuno, chiudendo uno per uno i giorni senza movimento, e il mese si consolida entro il 5 del mese successivo. In cambio, dopo il check-in il portale genera il file per Alloggiati Web: un inserimento, due obblighi.
Resta la comunicazione alla Questura, entro ventiquattro ore dall'arrivo e dopo aver verificato l'identità dell'ospite: come funziona è in Alloggiati Web: come si comunicano gli ospiti alla Questura. In una casa seguita da lontano è la parte che più spesso resta indietro; in una casa gestita si fa il giorno dell'arrivo.
L'imposta di soggiorno a Palermo e a Marzamemi
Per aprire un affitto breve il Comune di Palermo non aggiunge regole sue: la disciplina è quella regionale. Con il Comune hai a che fare per l'imposta di soggiorno, che paga l'ospite, per notte, secondo il regolamento comunale. Portale, comunicazioni e documenti da conservare sono nel vademecum del Comune per le locazioni brevi e sul portale dell'imposta, che chiede anche di informare gli ospiti dell'imposta e delle esenzioni. Sulle prenotazioni fatte su Airbnb, per un accordo con il Comune in vigore dal 2018, l'ospite la paga sulla piattaforma quando prenota. A Marzamemi vale il regolamento del Comune in cui si trova la casa.
Tariffe ed esenzioni stanno sul sito di ciascun Comune, cambiano, e non li ripetiamo qui. Come gestirla nella tua casa lo definiamo con te.
Cosa facciamo per una casa in Sicilia
Siamo un property manager: la casa resta a nome tuo e la seguiamo per intero, per una commissione.
- Prima di partire: sopralluogo, fotografie, annunci su Airbnb, Booking e le altre piattaforme con un calendario solo, Allegato B, CIR e CIN.
- Ogni giorno: prezzi aggiornati con la stagione, messaggi degli ospiti, ingressi e uscite con l'identificazione degli ospiti come prevede la legge, comunicazione alla Polizia di Stato e i movimenti sull'Osservatorio.
- Fra un soggiorno e l'altro: pulizie, cambio biancheria, manutenzioni ordinarie, recensioni.
- Ogni mese: il rendiconto, con le prenotazioni, le spese e la nostra commissione, voce per voce. Modalità e tempi dei pagamenti li concordiamo con te e li scriviamo nel contratto.
Da parte tua servono i dati catastali della casa, i documenti che l'Allegato B chiede in allegato, le chiavi con un set in più per le pulizie, le date che vuoi tenere per te e il via libera sulle spese fuori dall'ordinario, che ti chiediamo con un preventivo. Tutto il servizio è nella pagina della gestione affitti brevi.
La gestione costa una percentuale sulle prenotazioni confermate, senza costi fissi: te la scriviamo nella stima. Come si confrontano le offerte dei gestori è in quanto costa la gestione degli affitti brevi, e come si fa il conto di una casa in quanto rende un appartamento in affitto breve. Per gli aspetti fiscali il riferimento è il tuo commercialista. La stima è gratuita e non ti impegna.