In Sardegna gestiamo undici case: è il gruppo più fitto fra quelli che seguiamo, e ci ha insegnato la parte più difficile dell'isola — una stagione corta, in cui il prezzo di una settimana pesa più che altrove e il calendario si gioca fra gennaio e aprile. A Cagliari quella regola vale per il mare e non vale per la città, e lì sta tutta la differenza.
Se la tua casa è a Cagliari o nel sud dell'isola, veniamo a vederla: il sopralluogo è gratuito e non ti impegna, e alla fine sai quante settimane sono realistiche e quando va aperto il calendario.
Cagliari è la sola parte della Sardegna che lavora dodici mesi
È la differenza che conta, e che quasi nessuno sfrutta. L'aeroporto di Elmas è a dieci minuti dal centro, il porto lavora tutto l'anno, l'università porta migliaia di persone da settembre a luglio, e la città ha una vita propria che non dipende dai bagnanti. Il risultato è che una casa in città non ha cinque mesi vuoti, cosa che in Gallura o in Ogliastra è impossibile.
- Castello. La città alta, le mura, i bastioni: è la parte che si vende da sola, con la domanda internazionale più alta. Due o tre notti, fine settimana lunghi, prenotazioni anticipate. Le scale e la mancanza di parcheggio vanno scritte nell'annuncio, non scoperte dall'ospite con le valigie.
- Marina e Villanova. Il centro vivo, i ristoranti, la passeggiata: è il compromesso migliore fra posizione e comodità, e in genere è la casa che riempie più notti all'anno.
- Stampace e il Corso. Più residenziale, prezzi più bassi, un pubblico che viene per lavoro o per una base.
- Il Poetto e il Lungomare. Qui si torna a una logica da mare: stagione da maggio a settembre, famiglie, soggiorni di una settimana. Una casa sul Poetto d'inverno va riempita con un altro pubblico, oppure messa a riposo con un contratto di qualche mese.
- Quartu Sant'Elena e la periferia est. Case più grandi a prezzi più umani, ma l'ospite deve avere l'auto, e va detto chiaro.
La regione intera, con le undici case che gestiamo davvero, è in gestione affitti brevi in Sardegna; come lavora la Gallura, dove siamo di casa, è in gestione affitti brevi a Olbia.
Il sud oltre la città
- Villasimius e Capo Carbonara. Uno dei mari più belli dell'isola e una stagione netta: giugno, luglio, agosto e metà settembre. Si vende la settimana intera, e si vende d'inverno.
- Costa Rei e la costa verso Muravera. Lunghe spiagge, famiglie, soggiorni lunghi, prezzi un po' più accessibili di Villasimius.
- Pula, Nora e la costa sud-occidentale. Archeologia, alberghi grandi, e un pubblico che resta anche a maggio e a ottobre.
- Chia, Teulada, il sud profondo. Bellissimo e isolato: la casa funziona se l'arrivo è spiegato bene e se chi la gestisce ha qualcuno sul posto.
- Il Sulcis e le isole, San Pietro e Sant'Antioco. Carloforte ha un pubblico suo, affezionato, che torna ogni anno nelle stesse settimane.
Nel sud, come in tutta l'isola, la regola è una: il calendario si gioca fra gennaio e aprile. Le settimane di luglio e agosto si vendono mesi prima, e una casa che apre il calendario a maggio arriva alle briciole.
Il sopralluogo è gratuito e non impegna
Veniamo a vedere la casa, guardiamo i calendari della zona e ti diciamo cosa può rendere. Se l'affitto breve non è la strada giusta per la tua casa, te lo diciamo e ti proponiamo quella che lo è.
Richiedi la stima gratuitaL'anno nel sud della Sardegna
- Da gennaio a marzo. Il mare è fermo; la città lavora su lavoro, università, voli e fine settimana. È il periodo in cui si vende l'estate.
- Aprile e maggio. Pasqua, i ponti, i primi stranieri. Sul mare sono settimane che si possono vendere e che in genere restano vuote per pigrizia.
- Da giugno ad agosto è il pieno, e agosto è il mese in cui si decide l'anno. Le pulizie e i cambi del sabato diventano il vero collo di bottiglia.
- Settembre è il mese migliore dell'isola: mare caldo, meno gente, ospiti che stanno di più. Chiudere a fine agosto è l'errore più costoso che si fa in Sardegna.
- Ottobre, novembre, dicembre. Resta la città: congressi, lavoro, voli, feste. Il mare si ferma.
IUN e CIN: i codici di una casa in Sardegna
In Sardegna il codice regionale si chiama IUN e viene prima del CIN. Prima di pubblicare servono, in quest'ordine:
- La comunicazione al Comune in cui si trova la casa, secondo il suo regolamento.
- Lo IUN, l'identificativo univoco numerico che la Regione assegna a ogni casa, da chiedere online sulla piattaforma regionale delle locazioni occasionali con SPID, CIE o CNS. È il codice che in altre regioni si chiama CIR o CITRA.
- Il CIN, il codice nazionale, da chiedere sulla banca dati del Ministero del Turismo entro trenta giorni dallo IUN. Va scritto in ogni annuncio ed esposto all'esterno della casa: basta il CIN, perché contiene lo IUN. Come si fa è nella guida al CIN per gli affitti brevi.
- Ross1000, la piattaforma della statistica regionale, di cui la Regione manda le credenziali insieme allo IUN, e Alloggiati Web, le cui credenziali si chiedono alla Questura della provincia in cui sta la casa.
Tutta la procedura, con i moduli e i link della Regione, è nella guida agli affitti brevi in Sardegna. La Regione ha un modulo di delega: se la casa la affidi a noi, da quel momento possiamo seguire Ross1000 e chiedere il CIN per tuo conto. E se la casa è già avviata non rifacciamo niente: controlliamo che IUN, CIN e dati catastali siano in ordine e ci muoviamo solo su quello che manca.
L'imposta di soggiorno la paga l'ospite, per persona e per notte, e in Sardegna la decide ogni Comune: se applicarla, per quante notti, con quali esenzioni. Tariffe e scadenze stanno sui siti comunali e cambiano.
Le regole regionali e comunali cambiano: prima di partire verifica sulle fonti linkate.
Cosa facciamo per una casa a Cagliari
Siamo un property manager: la casa resta a nome tuo e la seguiamo per intero, per una commissione.
- Prima di partire: sopralluogo, fotografie, annunci su Airbnb, Booking e le altre piattaforme con un calendario solo, comunicazione al Comune, IUN e CIN.
- Ogni giorno: prezzi aggiornati sul calendario vero della zona, messaggi degli ospiti anche in inglese, ingressi e uscite con l'identificazione prevista dalla legge, comunicazione alla Polizia di Stato e a Ross1000.
- Fra un soggiorno e l'altro: pulizie, cambio biancheria, manutenzioni ordinarie, recensioni. In agosto, con i cambi concentrati nel fine settimana, è la parte che decide quante settimane si riescono a vendere.
- Ogni mese: il rendiconto, con prenotazioni, spese e la nostra commissione, voce per voce.
Da parte tua servono i dati catastali, le chiavi con un set in più per le pulizie, le date che vuoi tenere per te e il via libera sulle spese fuori dall'ordinario. Tutto il servizio è in gestione affitti brevi.
La gestione costa una percentuale sulle prenotazioni confermate, senza costi fissi. Come si confrontano le offerte dei gestori è in quanto costa la gestione degli affitti brevi, e come si fa il conto in quanto rende un appartamento in affitto breve. Per il fisco il riferimento è il tuo commercialista. La stima è gratuita e non ti impegna.
