In Sardegna gestiamo case per affitti brevi in undici località, ed è il gruppo più fitto fra quelli che seguiamo: in Gallura a Olbia e a Porto Istana, a Porto Rotondo, Porto Cervo, Liscia di Vacca e Cannigione, a Palau, Santa Teresa Gallura e San Teodoro; più a ovest a Viddalba, nel nord dell’isola; e sulla costa orientale a Orosei, in provincia di Nuoro. Il lavoro è quello che facciamo in ogni casa, dagli annunci agli ospiti, dalle pulizie al rendiconto, con due cose in più da conoscere bene: lo IUN, il codice regionale sardo, che qui viene prima del CIN, e una stagione corta, in cui il prezzo di una settimana pesa più che altrove.
Se la casa al mare la usi anche tu, non è un problema: le date che vuoi tenere per te le blocchiamo su tutte le piattaforme.
Le regole regionali e comunali cambiano: prima di partire verifica sulle fonti linkate.
Dove sono le case che gestiamo in Sardegna
- Il golfo di Olbia. Olbia, che l’aeroporto e il porto dell’Isola Bianca tengono collegata al continente tutto l’anno, e Porto Istana, ai piedi di capo Ceraso, di fronte a Tavolara. Più a sud San Teodoro, con la costa di La Cinta e il promontorio di Capo Coda Cavallo.
- La Costa Smeralda e l’arcipelago. Porto Rotondo, Porto Cervo e Liscia di Vacca; Cannigione, sul golfo di Arzachena; Palau, da cui si passa per andare a La Maddalena; Santa Teresa Gallura, all’imbocco delle Bocche di Bonifacio.
- Il nord e la costa orientale. Viddalba, nell’entroterra del nord della Sardegna, e Orosei, in provincia di Nuoro, sulla costa orientale.
Come lavora la città e come si muove la Gallura intorno a lei è nella pagina della gestione affitti brevi a Olbia; dove dormono gli ospiti, paese per paese, è in dove dormire in Costa Smeralda.
La stagione: corta, piena, da preparare prima
In Gallura la stagione è più corta che in riviera e più intensa: da giugno a settembre la domanda è fra le più alte d’Italia, con agosto sopra tutto. Giugno e settembre invece si somigliano molto — aria quasi uguale, mare più caldo a settembre, più ore di luce a giugno — e sono i mesi in cui una casa lavora senza la folla di agosto: il confronto, sui dati ufficiali, è in Sardegna a giugno o a settembre.
Una casa gestita bene segue questo calendario:
- il prezzo si fa a settimana: in alta stagione si affitta per settimane intere, spesso con il cambio in un giorno fisso, e il numero che conta è quello della settimana, non della singola notte;
- il soggiorno minimo cambia con la stagione: lungo a luglio e ad agosto, più corto a giugno, a settembre e nelle code della stagione, quando serve riempire i vuoti fra una prenotazione e l’altra;
- le pulizie e il cambio biancheria si concentrano sui giorni di cambio, che in piena estate arrivano tutti insieme: per questo le squadre si prenotano prima, non si cercano il giorno stesso;
- quello che gli ospiti devono sapere prima sta nell’annuncio e nelle istruzioni di arrivo: a San Teodoro, per esempio, alcune spiagge si prenotano per tutta la stagione, e nei giorni di maestrale certe baie sono riparate e altre no (le spiagge riparate dal maestrale).
Fuori stagione la domanda non sparisce, ma cambia: a Olbia arriva da chi lavora al porto, all’aeroporto e nelle aziende della zona, per periodi di qualche mese. Dove la casa e la zona si prestano, valutiamo con te un affitto di qualche mese invece di tenerla ferma; dove non si prestano, te lo diciamo.
IUN e CIN: i codici di una casa in Sardegna
Per la Regione Sardegna una casa affittata per brevi periodi è una locazione occasionale a fini turistici, e prima del primo ospite servono, in quest’ordine:
- La comunicazione al Comune, con i dati catastali completi: dice che la casa è disponibile e per quale periodo.
- Lo IUN, l’identificativo univoco numerico che la Regione assegna a ogni casa, da chiedere online sulla piattaforma regionale delle locazioni occasionali con SPID, CIE o CNS. È il codice che altrove si chiama CIR o CITRA.
- Il CIN, il codice nazionale, da chiedere sulla banca dati del Ministero del Turismo entro trenta giorni dallo IUN. Va scritto in ogni annuncio ed esposto all’esterno della casa: basta il CIN, perché contiene lo IUN.
- Ross1000, la piattaforma della statistica regionale, di cui la Regione manda le credenziali insieme allo IUN, e Alloggiati Web, per cui le credenziali si chiedono alla Questura della provincia in cui sta la casa.
Tutta la procedura, con i moduli e i link della Regione, è nella guida agli affitti brevi in Sardegna, e il CIN passo per passo è in CIN per gli affitti brevi: qui non la ripetiamo. Se la casa la affidi a noi, la Regione ha un modulo di delega: da quel momento possiamo seguire Ross1000 e chiedere il CIN per tuo conto. E se la casa è già avviata non rifacciamo niente: controlliamo che IUN, CIN e dati catastali siano in ordine e ci muoviamo solo su quello che manca.
L’imposta di soggiorno, Comune per Comune
Le nostre undici località stanno in Comuni diversi, e in Sardegna l’imposta di soggiorno la decide ogni Comune: se applicarla, per quante notti, con quali esenzioni. La paga l’ospite, per persona e per notte, secondo il regolamento del Comune. Due esempi di quanto cambi a pochi chilometri di distanza:
- A Olbia la pagano i non residenti, fino a sette notti consecutive, e i ragazzi sotto i sedici anni sono esenti. Regolamento, portale e scadenze sono sulla pagina del Comune.
- Porto Cervo e Cannigione stanno nello stesso Comune, Arzachena, che ha istituito la sua imposta con un regolamento suo.
Tariffe e adempimenti sono sul sito di ciascun Comune: cambiano, e non li ripetiamo qui. Come gestirla nella tua casa lo definiamo con te; per gli aspetti fiscali il riferimento è il tuo commercialista.
Cosa facciamo per una casa in Sardegna
Siamo un property manager: la casa resta a nome tuo e la seguiamo per intero, per una commissione.
- Prima di partire: sopralluogo, fotografie, annunci su Airbnb, Booking e le altre piattaforme con un calendario solo, comunicazione al Comune, IUN e CIN.
- Ogni giorno: prezzi aggiornati settimana per settimana, messaggi degli ospiti, arrivi e partenze con l’identificazione degli ospiti come prevede la legge, comunicazione alla Polizia di Stato su Alloggiati Web e i movimenti su Ross1000, giorni vuoti compresi.
- Fra un soggiorno e l’altro: pulizie, cambio biancheria, manutenzioni ordinarie, recensioni.
- Ogni mese: il rendiconto, con le prenotazioni, le spese e la nostra commissione, voce per voce. Modalità e tempi dei pagamenti li concordiamo con te e li scriviamo nel contratto.
Da parte tua servono i dati catastali della casa, le chiavi con un set in più per le pulizie, le date che vuoi tenere per te e il via libera sulle spese fuori dall’ordinario, che ti chiediamo con un preventivo. Tutto il servizio è nella pagina della gestione affitti brevi, e come si allunga la stagione di una casa al mare è in affittare la tua casa al mare.
La gestione costa una percentuale sulle prenotazioni confermate, senza costi fissi: te la scriviamo nella stima. Come si confrontano le offerte dei gestori è in quanto costa la gestione degli affitti brevi, e come si fa il conto di una casa in quanto rende un appartamento in affitto breve.
Se secondo noi la tua casa lavorerebbe meglio con un altro tipo di affitto, te lo diciamo: le tre strade sono a confronto in affitto breve o affitto lungo. La stima è gratuita e non ti impegna.