Gestione affitti brevi in Costa Smeralda e Gallura

Una casa in Costa Smeralda lavora quattro mesi l'anno, e in quei quattro mesi fa quasi tutto il suo anno. È il contrario di una casa in città: non si tratta di riempire le notti vuote di febbraio, ma di non sbagliare le settimane di luglio e agosto, che qui sono fra le più care d'Italia, e di allungare la stagione dove si può. Un errore di prezzo ad agosto, o un cambio del sabato saltato perché nessuno era disponibile a pulire, costa più di un mese intero di bassa stagione.

In Gallura gestiamo case da anni: a Porto Cervo e Liscia di Vacca, a Porto Rotondo, a Cannigione sul golfo di Arzachena, a Palau, a Santa Teresa Gallura e a San Teodoro, oltre che a Olbia e a Porto Istana. Conosciamo i tempi dell'aeroporto e dei traghetti, chi pulisce a Ferragosto e chi ripara una pompa della piscina di domenica. Se la tua casa è sulla costa o nell'entroterra, il sopralluogo è gratuito e non ti impegna.

Ogni tratto di costa ha il suo ospite

• Porto Cervo, Liscia di Vacca e il Pevero. Il cuore della Costa Smeralda, nata negli anni Sessanta con il Consorzio, fra Cala di Volpe, il Romazzino e Capriccioli. Ospiti stranieri, ville con piscina, soggiorni di una o due settimane e richieste precise: chi arriva qui si aspetta una casa perfetta al primo minuto, e l'annuncio deve essere all'altezza delle fotografie.
• Porto Rotondo. Il borgo sul mare fra Olbia e Golfo Aranci, con la piazzetta, il porto turistico e molte case di famiglie italiane. Lavora bene con chi torna ogni anno, che va trattato come tale.
• Cannigione e il golfo di Arzachena. Il mare calmo del golfo, le barche per le isole, case più semplici e prezzi più accessibili della Costa: famiglie con bambini, soggiorni lunghi, ospiti che chiedono il parcheggio e la spiaggia a piedi.
• Palau. L'imbarco per La Maddalena e il suo parco nazionale: chi dorme qui passa le giornate in barca fra le isole, e cerca una casa vicina al porto, con un posto per asciugare l'attrezzatura.
• Santa Teresa Gallura. Sulle Bocche di Bonifacio, con Capo Testa e il traghetto per la Corsica: un pubblico misto, italiani e francesi, e una stagione che comincia presto e finisce tardi.
• San Teodoro. A sud di Olbia, con La Cinta e Cala Brandinchi: gruppi di giovani e famiglie, la sera in paese, molta domanda nelle settimane centrali. Le case vicino alle spiagge si prenotano per prime.

Dove dormono gli ospiti, paese per paese e spiaggia per spiaggia, lo raccontiamo dal loro lato in dove dormire in Costa Smeralda.

Quattro mesi da non sbagliare

Giugno e settembre sono i mesi che fanno la differenza fra una buona stagione e una stagione normale. Il mare è già caldo a giugno e ancora caldo a settembre, il vento spesso più gentile, le spiagge meno affollate: sono i mesi da vendere bene a chi può partire fuori da agosto, coppie e stranieri soprattutto. Il confronto sui dati ufficiali è in Sardegna a giugno o a settembre. In Costa Smeralda giugno e settembre sono anche i mesi delle regate dello Yacht Club, a Porto Cervo, che portano equipaggi e appassionati per una settimana alla volta.

Luglio e agosto si vendono da soli: il lavoro è non venderli troppo presto e troppo poco, fissare soggiorni minimi che non lascino buchi fra una settimana e l'altra, e tenere il calendario allineato su tutte le piattaforme. Con le settimane intere i cambi cadono quasi tutti il sabato, in tutta la Gallura, e chi pulisce va prenotato a inizio stagione, non a fine luglio.

Da ottobre ad aprile la costa si svuota: Porto Cervo e molti paesi chiudono quasi tutto. Una casa non va dimenticata in quei mesi: si chiude per l'inverno, si controlla dopo le mareggiate e le piogge forti, e in primavera si prepara con calma, quando gli artigiani hanno tempo.

La casa al mare, vista da chi la gestisce

• La piscina e il giardino. Sono il motivo per cui una villa si prenota, e il primo motivo di una recensione cattiva quando non funzionano. Vanno curati ogni settimana in stagione, con qualcuno che arrivi in giornata se c'è un guasto.
• L'acqua. Molte case hanno serbatoi e autoclavi: d'estate, con le case piene, vanno controllati, e l'ospite deve sapere cosa fare se la pressione cala.
• Il vento. Il maestrale sposta la giornata in spiaggia da un lato all'altro della costa: un ospite che lo sa prima è un ospite contento. Le spiagge riparate, vento per vento, sono in spiagge riparate dal maestrale.
• Il Consorzio e i residence. Molte case in Costa Smeralda fanno parte del Consorzio o di complessi con un regolamento proprio: va letto prima di cominciare, perché può dire qualcosa sugli affitti, sugli arrivi e sui servizi comuni.
• Gli arrivi. L'aeroporto di Olbia e i traghetti hanno orari che non si scelgono: l'ingresso deve funzionare all'alba come a mezzanotte.

Le cose da sapere prima di affittare una casa al mare, dalle spese alle stagioni, sono in affittare casa al mare.

IUN, CIN e il Comune

In Sardegna il codice regionale si chiama IUN. Prima del primo ospite la casa si comunica al Comune dove si trova, secondo il suo regolamento; poi si chiede lo IUN sulla piattaforma della Regione per le locazioni occasionali, e insieme arrivano le credenziali di Ross1000, dove si comunicano gli ospiti per la statistica. Dallo IUN si chiede il CIN al Ministero del Turismo, entro trenta giorni: va in ogni annuncio ed esposto fuori dalla casa. Le credenziali di Alloggiati Web si chiedono alla Questura.

La Regione ha un modulo di delega: se la casa la affidi a noi, possiamo seguire Ross1000 e chiedere il CIN per tuo conto. Se la casa è già avviata, controlliamo che codici e dati catastali siano in ordine e completiamo solo quello che manca. Tutta la procedura, con i link della Regione, è in affitti brevi in Sardegna.

Porto Cervo, Liscia di Vacca e Cannigione stanno nel Comune di Arzachena, Porto Rotondo in quello di Olbia, e Palau, Santa Teresa Gallura e San Teodoro sono Comuni a sé. L'imposta di soggiorno, dove c'è, la decide ciascuno, con le sue tariffe e le sue esenzioni: la paga l'ospite e si legge sul sito del Comune. Cos'è è spiegato in la tassa di soggiorno.

Cosa facciamo per una casa in Costa Smeralda

Siamo un property manager: la casa resta tua e a tuo nome, e noi la seguiamo per una commissione, dalla preparazione della stagione alla chiusura d'autunno.

• In primavera: sopralluogo, fotografie con la luce giusta, annunci sulle piattaforme con un calendario unico, comunicazione al Comune, IUN e CIN, le squadre di pulizia e manutenzione fissate per l'estate.
• In stagione: prezzi rivisti settimana per settimana, ospiti seguiti in italiano, inglese e francese, arrivi e partenze con l'identificazione, comunicazioni alla Questura e a Ross1000.
• Fra un ospite e l'altro: pulizie, biancheria, piscina e giardino, piccoli interventi, recensioni.
• Ogni mese: il rendiconto, con prenotazioni, spese e la nostra commissione una per una.

Se la casa la usi anche tu, le settimane che vuoi tenere le blocchiamo prima di aprire le prenotazioni. Tutte le case che seguiamo nell'isola sono in gestione affitti brevi in Sardegna, e come lavora Olbia tutto l'anno in gestione affitti brevi a Olbia. Un esempio di conti fatti su una casa in zona è in quanto rende un affitto breve a Olbia.

Il compenso è una percentuale sulle prenotazioni confermate, senza canoni fissi: lo trovi scritto nella stima gratuita. Per gli aspetti fiscali il riferimento è il tuo commercialista; se hai un dubbio, chiedici.