Gestione affitti brevi a Bologna e provincia

Chi affitta a Bologna per brevi periodi lavora con un pubblico che a Roma o a Venezia è una minoranza: gente che viene per una fiera, per un esame, per un intervento in ospedale, per un colloquio, per una partita. Il turista c'è ed è cresciuto molto negli ultimi anni, ma la città non vive di estate e di ponti. Vive di settimane che si riempiono in pochi giorni e di mesi in cui la domanda è più lunga e più tranquilla. Una casa gestita bene qui è una casa che sa in anticipo quali sono quelle settimane.

Per noi il lavoro su una casa a Bologna è lo stesso che facciamo ogni giorno: fotografie e annunci, un prezzo che cambia con il calendario delle fiere, risposte agli ospiti, pulizie fra un soggiorno e l'altro, comunicazioni e codici, il rendiconto a fine mese. Il primo passo è un sopralluogo gratuito, che non ti impegna: guardiamo la casa e la via, e ti diciamo per quale ospite funziona.

Le zone della città, una per una

• Il centro dentro i viali. Piazza Maggiore, il Quadrilatero con i suoi banchi, Santo Stefano e le sette chiese, il Ghetto: sono le strade che il turista straniero vuole vedere dalla finestra. Si lavora tutto l'anno, a prezzi che reggono anche nei mesi vuoti, ma i palazzi sono antichi, le scale strette e la zona a traffico limitato va spiegata bene a chi arriva in auto.
• La zona universitaria. Via Zamboni, piazza Verdi, il Teatro Comunale: case con soffitti alti e affacci sui portici, un pubblico giovane, genitori che accompagnano i figli. È anche la zona più rumorosa la sera, e un annuncio che lo dice evita le recensioni peggiori.
• La stazione e la Bolognina. Bologna Centrale è il nodo dell'alta velocità fra Milano, Firenze e Roma, e il Marconi Express porta all'aeroporto in pochi minuti. Chi dorme qui cerca una notte comoda prima di un treno o di un volo: l'ingresso deve funzionare a qualsiasi ora.
• La Fiera e San Donato. A ridosso del quartiere fieristico, case che per gran parte dell'anno sono normali appartamenti di quartiere e durante le grandi fiere diventano le più cercate della città. Il prezzo va impostato settimana per settimana, non a stagione.
• Murri, Saragozza e i colli. Verso San Luca e il suo portico, o sulla collina sopra porta San Mamolo: più verde, più silenzio, più parcheggio. Funzionano per le famiglie, per chi resta qualche settimana e per chi viene al Rizzoli, che sta proprio lì, sul colle di San Michele in Bosco.

Fuori città: Imola, la via dei motori, l'Appennino

• Imola e l'autodromo. Le gare e i raduni dell'autodromo Enzo e Dino Ferrari riempiono la città per pochi giorni alla volta; il resto dell'anno lavora con chi viene per lavoro e con chi visita Dozza e Castel San Pietro Terme.
• La terra dei motori. Il museo Ducati a Borgo Panigale e quello Lamborghini a Sant'Agata Bolognese portano appassionati da tutto il mondo, spesso in coppia o in piccoli gruppi, quasi sempre in auto. Una casa fuori dal centro con il parcheggio, per loro, vale più di una in centro senza.
• Casalecchio di Reno. Il palazzetto dei grandi concerti e i parchi sul fiume: domanda concentrata nelle sere degli eventi, da prendere con prezzi fissati per tempo.
• L'Appennino. Il Corno alle Scale d'inverno, Porretta Terme e il suo festival soul d'estate, il parco di Monte Sole, i sentieri della Via degli Dei verso Firenze. Qui la stagione è doppia, neve e camminate, e gli ospiti restano più notti.

L'anno di Bologna, fiera per fiera

• Febbraio. Arte Fiera apre l'anno delle fiere: collezionisti, galleristi, un pubblico che spende e prenota presto.
• Marzo. Cosmoprof, la fiera della cosmetica, è una delle settimane più piene dell'anno: chi arriva tardi trova i prezzi più alti d'Italia, e chi ha una casa vicino alla Fiera la vende con mesi di anticipo.
• Aprile. La Children's Book Fair porta editori e illustratori da tutto il mondo; poi Pasqua e i ponti di primavera, con i primi turisti stranieri.
• Maggio. La Madonna di San Luca scende in città per una settimana, e la città si riempie di gite e di turisti italiani.
• Giugno e luglio. Le lauree, i congressi, le sere sotto le stelle in Piazza Maggiore e il festival soul a Porretta.
• Agosto. Gli studenti partono e i bolognesi pure: è il mese più tranquillo, buono per chi viaggia in auto lungo l'Italia e per sistemare la casa.
• Settembre. Cersaie, la fiera della ceramica e dell'arredo bagno, e l'università che riparte: le case vicino alla zona universitaria si prenotano per mesi, quelle vicino alla Fiera per notti.
• Ottobre e novembre. Lezioni, congressi, e a novembre degli anni pari l'EIMA, la fiera delle macchine agricole, che riempie la città e la provincia.
• Dicembre. La fiera di Santa Lucia sotto il portico dei Servi, il Natale, e il 31 il rogo del Vecchione in Piazza Maggiore.

Le date esatte stanno nel calendario di BolognaFiere, che esce con un anno di anticipo: il prezzo di una casa vicino alla Fiera si imposta appena escono.

Comunicazione al Comune, CIR e CIN in Emilia-Romagna

In Emilia-Romagna chi affitta la propria casa per brevi periodi senza partita IVA lo fa come «appartamento ammobiliato a uso turistico», una formula della legge regionale sul turismo. I passaggi, in ordine:

1. La comunicazione al Comune, al SUAP, online sul portale impresainungiorno.gov.it, prima del primo ospite. È la stessa per chi affitta a notti e per chi affitta a settimane.
2. Il CIR, il codice regionale: dopo la comunicazione la Regione registra la casa e ti abilita a Ross1000, la piattaforma dove si leggono il codice e si mandano ogni mese i dati degli ospiti per la statistica.
3. Il CIN, il codice nazionale, che si chiede sulla banca dati del Ministero del Turismo partendo dal CIR: insieme servono i dati catastali e la dichiarazione sui rilevatori di gas e monossido e sugli estintori. Il CIN va negli annunci al posto del CIR ed esposto fuori dall'edificio. Come si fa è in CIN per gli affitti brevi, e cosa chiede la legge sulla sicurezza in estintore e rilevatori negli affitti brevi.
4. Le credenziali di Alloggiati Web, che rilascia la Questura di Bologna, per comunicare ogni ospite entro ventiquattro ore dall'arrivo.

La pagina della Regione sugli appartamenti ammobiliati a uso turistico tiene il quadro aggiornato. L'imposta di soggiorno a Bologna c'è: la paga l'ospite, per persona e per notte, secondo il regolamento del Comune, e cos'è lo spieghiamo in la tassa di soggiorno.

Il centro storico e le regole in arrivo

Bologna è una delle città che più hanno chiesto di poter limitare gli affitti brevi, e il quadro si sta muovendo. A dicembre 2025 la Regione ha approvato una legge che faceva della locazione breve una destinazione d'uso a sé, da chiedere con un cambio d'uso; il 9 ottobre 2026 la Corte costituzionale ha dichiarato illegittima proprio quella parte, e la Regione ha detto che valuterà come adeguare la legge. Oggi il cambio d'uso non si chiede.

Il Comune, intanto, a luglio 2026 ha adottato una variante al suo piano urbanistico per fermare i nuovi affitti brevi nelle zone del centro storico già sature: non è ancora approvata, e il percorso è sulla pagina del Comune di Bologna sulla seconda variante. In pratica: chi ha già una casa in affitto breve in regola la tiene in ordine; chi pensa di aprirne una nuova dentro i viali, o di comprare per farlo, prima verifica con il Comune e con un tecnico. Al sopralluogo lo guardiamo insieme.

Le regole regionali e comunali, in Emilia-Romagna, stanno cambiando in questi mesi: prima di partire verifica sulle fonti linkate.

Studenti, medici, pazienti: qualche mese invece di qualche notte

Poche città italiane hanno una domanda di soggiorni medi come Bologna. L'università richiama ogni anno studenti, dottorandi e docenti in visita; il Rizzoli e il Sant'Orsola richiamano pazienti da tutta Italia con chi li accompagna, e medici e specializzandi che restano un semestre. Per una casa vicino all'università o agli ospedali un contratto di qualche mese può rendere quanto la somma delle notti brevi, con meno pulizie, meno rotazione e un vicinato più contento.

Le strade sono diverse: il contratto transitorio, quello per studenti universitari, l'affitto breve classico. Come funzionano le spiegano gestione affitti medi, affittare casa a studenti e il contratto transitorio. Al sopralluogo ti diciamo quale conviene alla tua casa, e possiamo alternarle nello stesso anno.

Cosa facciamo per una casa a Bologna

Siamo un property manager: la casa resta tua e intestata a te, e noi ne seguiamo la gestione intera per una commissione.

• Prima di partire: sopralluogo, fotografie, annunci sulle piattaforme con un calendario unico, le comunicazioni e i codici che la Regione e il Ministero chiedono.
• Ogni giorno: prezzi aggiornati sul calendario delle fiere, risposte agli ospiti in italiano e in inglese, arrivi e partenze con l'identificazione, comunicazione alla Questura.
• Fra un soggiorno e l'altro: pulizie, biancheria, piccoli interventi, recensioni.
• Ogni mese: il rendiconto, con prenotazioni, spese e la nostra commissione riga per riga.

Da te ci servono i dati catastali, due mazzi di chiavi, le settimane che vuoi tenere libere e un sì sulle spese fuori dall'ordinario, che arrivano sempre con un preventivo. Tutto il servizio è in gestione affitti brevi.

Il nostro compenso è una percentuale sulle prenotazioni confermate, senza canoni fissi, e lo trovi scritto nella stima. Come si confrontano le offerte dei gestori lo spiega quanto costa la gestione degli affitti brevi; come si fanno i conti di una casa, quanto rende un appartamento in affitto breve. Per gli aspetti fiscali il riferimento è il tuo commercialista; se hai un dubbio, chiedici. La stima è gratuita.